珠海货值，我给你分几部分说一下吧，先说下在建和竣工货值，因为珠海有大量的现房。下面这个表是2018年的在建和竣工货值。货值总共580多亿，里面有一些18年已经卖掉的，剩余大致500亿的样子，19年大概能卖了近250亿，所以，这些项目里面剩余可能还有250亿。黄色高亮区是预计19年结转之后剩余的货值了，两列加起来大概370多亿，这里面包含19年已售未结。


下表是货值储备，靠，只让发一张图片。储备有海润项目32.7万平，27.5%权益，水郡6.6万平别墅，又一城65万平，依山郡12.3万平，都是计容面积，货值大概240亿，权益货值160亿。
另外19年还在富山工业园拿了计容18.4万平，北围拿了5.9万平。
珠海的土地基本就这些了。
说起华发的缺点，这个还是比较多的，首先是负债率，公布的负载率83%，其实华发的负债率远高于这个，因为权益里面有60亿的永续债，这个其实本质是债，如果剔除这个，那么负债率是86%。当然负债率对于地产公司不是问题，华发的问题是负债中有息负债比例很高，这在房企中位列前列，有息负债已经超过了1000亿，达1050亿，这个比券商统计的高，因为券商没有统计其他流动负债，其他流动负债是高息的ABS，利息达8.7%。所以华发必须加快销售周转，才能解决高息负债问题。
同业竞争，华发的大股东到18年在保税区，横琴，十字门拿了431万平计容面积土地，大概1300亿货值，说华发是横琴大地主不准确，华发集团才是大地主。去年集团又增资入股获得了海润项目55%的股权，后来溢价卖给了股份公司27.5%股权。在十字门，卖的最差的是股份的国际海岸花园，马上开盘的华发四季风景，就在国际海岸旁边，是集团项目。未来集团会让股份托管这些项目，当然股份可以分到1%-1.5%的利润。当然也有可能资产注入，采用一个重估价钱，高价卖给股份公司，即使高价卖给股份公司，也是有肉吃的。
第三个问题，有利润输送的可能，现在华发和集团的借款利息在逐渐升高，ABS 8.7%，ABN 8.5%。 当然，这个利息，放在其他地方，也还算公允，只是因为和集团有关联交易，所以大家在吐槽。
第四个问题，紧迫感不强，销售慢慢悠悠，其实19年销售，在年初预测，为了解决金融负债问题，必须冲击千亿，后来看股份的目标，也是向着千亿努力了，但是，事与愿违，今年也就850亿多，快周转何其容易？这也是国企的问题，没有那么高的紧迫感。


第五个问题，未来毛利率问题，武汉18年阳逻拿的那批地，基本上是低利润运行，华东也有一批低利润的，未来毛利会不容易保证。由于华发金融负债高，未来金融负债占比减小的时候，利息收入减小，能释放出来一些利润，可能可以弥补这些低利润项目的不足。19年，20年毛利率将达到顶峰，毛利率应该在32%左右，这与券商预测的肯定不符，券商都预测毛利率在逐年下行，今年也就28%以下。21年开始，毛利率可能会下行。
第六个问题，未来货值不足，19年拿地大概近200亿的权益地，货值估计500亿左右，这个对于高增长的华发，显然是不够的，20年，可能需要大量补充土地了。
第七个问题，费用配比波动大，这让我们对业绩的预测变的困难，这也许是因为是国企，有时故意压低增速。
大股东持股比例只有28%，所以在利益上总会吸血一些，其实华发的很多问题是管理的问题。如果土地是牌的话，华发有一手好牌。
当然了，没有这么多各种各样的问题，华发也不会给我们低价买入的机会了。
简单的就先说这些吧。查看图片