对雄安新区、京津冀协调发展战略和华夏幸福的思考

雄安新区、京津冀协调发展战略和对华夏幸福的思考By 大灰狼律师 首发雪球网

本人专栏“跟随地产列王的时代点”这里:https://xueqiu.com/9726161741/column

引言

雄安新区的消息足够轰动,而京津冀协调发展、$华夏幸福(SH600340)$ 的相关消息有足够琐碎,因此花大力气进行了梳理,供大家参考。

千年大计?

四月一号愚人节晚上新华社的一篇通稿,炸了锅。晚上CCTV的新闻联播中,也用了5:08的时长对此进行了重点报道!(链接http://news.cctv.com/2017/04/01/ARTIyEI6RbVaq9WewLGGLn8Y170401.shtml),值得注意的时,当日以后的新闻联播只是播放了***此次系列考察的其他内容(主要考察张家口奥运场馆、新机场和通州副中心,带来了一小波相关题材股价的上涨),**在2月23号去河北白洋淀考察雄安新区的事情当时是严密封锁的。今日中午的新闻:原雄县县委书记吴亚飞因违纪接受审查,据传是因为泄密(新闻链接:http://finance.sina.com.cn/china/2017-04-02/doc-ifycwyns4380971.shtml?cre=financepagepc&mod=f&loc=2&r=9&doct=0&rfunc=37)……

官方通稿的第一段是“中共中央、国务院印发通知,决定设立河北雄安新区。这是以*近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择,是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,是千年大计、国家大事。”(By 大灰狼律师 首发雪球网)

从字面上看,河北雄安新区和深圳经济特区、上海浦东新区并列,作为副省级区域;但从后面给予定性为“千年大计”来看,雄安新区又明显不同于深圳特区和浦东新区。天朝享国六十年,官媒此前定性为“千年大计”的工程只有两个——三峡工程和南水北调工程。深圳特区成立太早官媒宣传口语和现在已经不同,但最近二十年的浦东新区和滨海新区,别说“千年大计”,连“百年大计”的边都没沾上。从这个意义上看,河北雄安新区和深圳特区、浦东新区、滨海新区有着本质的不同,当然最近集中出台的那些阿猫阿狗新区就更别提了

千年大计,唯有固国本者可承之。三峡工程、南水北调够得起这个称号,雄安新区何以载之?君可深思。

Ps:最新的消息,河北雄安新区筹委会临时党委书记,由河北省常委、常务副省长袁桐利同志担任。

穿透媒体字面的迷雾

细读河北雄安新区通稿,建立新区的首要目的是“集中疏解北京非首都功能”,但新闻通告里***指出建设雄安新区要突出七个方面的重点任务:智慧城市、环境优美、高端制造业、公共服务、交通网、体制机制改革、扩大开放的多点表述,很容易让受众混淆了重点。最简单的逻辑:北京臃肿不堪的核心原因是什么?什么样的大动作才能破除这个沉疴旧疾??(By 大灰狼律师 首发雪球网)

我水平有限,无力做更深入解读。这里推荐两个很不错的解读供大家参考:

一个是对京津冀、华夏幸福都有深刻理解的业内资深人士全球通的解读(链接https://xueqiu.com/6186913084/83445570?from=groupmessage),主要说清楚了几件事情:1.去年四月份选址上报时就冻结了相关区域的土地、建设和户口,今年年初冻结了二手房交易,基本避免了类似北京通州副中心那样的多轮恶意炒作;今天跟踪的新闻报道已经坐实了这种推测(雄县紧急开会:中介开发商即刻停止一切售楼行为、警方也放狠话http://news.sina.com.cn/c/nd/2017-04-02/doc-ifycwymx3376197.shtml)。2.雄安新区定位是国家行政副中心(也就是***七大目标里第四个——提供优质的公共服务),而不是其他混淆视线的什么智慧城市、产业升级。其实这个也很好理解,一个定位于产业升级的卫星城,怎么加持也到不了“千年大计”的成都,为由作为第二首都/陪都才有这个可能。3.球总大胆的设想了雄安新区可能的地方方案。

一个是朋友圈传的罗天浩先生大作《雄安新区:一场声东击西的迁都运动,肩负五大使命》,(链接:http://mp.weixin.qq.com/s/Q75ZIb0Xg-HK9hp5pxUFMw,现已被屏蔽,搜文章全名可以从网络上找到)。罗天浩先生本人曾经为国内顶级官媒和智囊机构服务和供稿,其文章真知灼见甚多。简要介绍如下:1.明确雄安为首都副中心,主要从***的七大任务的第五大任务(笔者注:实为笔误,原文为第四大任务——提供优质的公共服务)结合本事件北京推测得到,和本人看法一致。2. 其他提到的分散首都政治经济风险/稳固国都/打破既得利益格局乱中求治/重启改革新时代的见解,本人认同但不做解读,看官可自行阅读。3. 解决京津冀问题,打造新的增长极。这和我本人一贯看法一致。下面简单阐述(By 大灰狼律师 首发雪球网):

被低估的京津冀协调发展战略

本届政府的三大国家顶级战略:京津冀协调发展、长江经济带、一带一路;其实着力点有着明显的不同,本人对此小有心得如下:

一带一路战略要在打破现有国际政治格局前提下缓慢稳妥地推进,长江经济带经济相对均衡、自成体系(长三角、合肥南京经济带、环武汉经济带、长株潭城市群、成渝经济带……)。唯有京津冀这个老难题,始终不得解。

胡温时代的滨海新区,以及更早时的北京重工业外迁,丝毫没有改变首都这个大心脏的拥堵局面和虹吸能力。伟大的首都就像一个黑洞,贪娈的吸收周围省市的人才、资金、资源,自身膨胀到病态仍不知疲倦,不可抑制。破解京津冀协调发展的难题,唯有强力领导者,施以大气魄、大动作,才有破局的希望。

***有着长期在河北、北京和长三角地区从政的经验(***母亲齐心女士为河北保定高阳县人,毗邻雄安新区),应该最深刻理解京津冀顽疾和与长三角的差距。因此,在2014年首倡了“京津冀协调发展战略”,这也是三点战略里***唯一主倡主抓的战略(By 大灰狼律师 首发雪球网)

鉴于此,比起一带一路和长江经济带,京津冀协调发展战略里的大项目、大动作不断就不为奇了。在雄安新区出台前就已经有了通州行政副中心、张家口冬奥会建设、北京新机场项目、廊涿固保(华夏幸福控股,未落地,现在看为了新区肯定要重新制定规划了)项目了;再辅佐以北京高压的土地、人口和产业导出政策(参见小文: 帝都的恶意 https://xueqiu.com/9726161741/81559356),强力推动京津冀协调发展战略。浩浩汤汤的大战略下,升斗小民如不能先知先觉,只能迷茫的跟随或者发出无力的叹息。

被误读的华夏幸福雄县、白洋淀项目

雄安新区出台后,不少媒体翻出了华夏幸福2015年8月发布的“华夏幸福关于签订整体合作开发建设经营河北省雄县合作协议及其补充协议的公告”(涉及面积181平方公里,链接:http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2015-08-28/1201510567.PDF),以及2014年12月30日发布的《华夏幸福关于签订整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议及其补充协议的公告》(涉及面积三百平方公里,链接:http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2014-12-31/1200507208.PDF)说事(By 大灰狼律师 首发雪球网)。

这里先明确一点:在这个世纪第一次出现过的千年大计工程下,任何事情都要为这个让路。所以,上面华夏幸福委托面积中涉及到雄安新区的内容肯定是作废的,而且按照远期控制区面积约2000平方公里的规划,基本上这两个协议的大部分面积都被框在里面了。说这两个协议基本挂了,不算偏差。但这对华夏幸福是利空吗?

熟悉华夏幸福开拓模式的人会知道,幸福的产业新城落地,协议圈的海量土地基本都是数字而已,唯一法律意义是明确该区域幸福具有排他开发权,但不是说就有了全部的开发权,华夏幸福已经投入并非想象的巨大,而且长期看投入了就一定赔钱吗?

ps,在财新网刊登所谓华夏幸福雄县、白洋淀协议已经失效的新闻后,全球通针对性的给出了比较全面细致的回答,链接见:https://xueqiu.com/6186913084/83458068。球总所说的白洋淀清苑区和莲池区与华夏幸福的结算协议华夏幸福都发了公告(链接:http://www.cninfo.com.cn/finalpage/2016-12-21/1202910912.PDF,连清苑区政府食堂都包了……),我写该文时也做了公告检索,但因为对项目了解不深,没有认真分析公告内容。至于白洋淀孔雀城开盘情况,网上消息多的是,假不了。

唯一的先知先觉者

华夏幸福的真正开发都是以点带面,幸福先砸钱给政府搞一些列的形象工程(景观大道、公园、展馆),以及最快速度落实园区招商,根据双方协议的进度,政府相应给予住宅开发用地,供幸福售楼回款现金流。所以不管多大面积的项目,协议得不到履行后所谓真正的损失,只是看实际做了多少。

长期跟踪可以确定,华夏幸福的白洋淀项目2014年末落地、雄县项目2015年8月落地。按照通常华夏产业新城新区域推进标准,基本第二年就可以到对应的园区地产孔雀城的开盘。而现实如何呢?白洋淀两年多园区建设没动静(有误,以上面全球通表述为准),今年初才搞到一块建设用地盖了一点桃园新都孔雀城,首期别墅、二期高层都开盘即抢空,还出现了排卡没房的人深夜冲击售楼处的报道。雄县更别提了,孔雀城卖楼的雨点都没看到。而华夏幸福2016年年报对两个区域施工进度描述如下(By 大灰狼律师 首发雪球网):

雄县:2016 年重点完成 3 条道路和展馆方案审批工作,并推动立项开工准备工作;

白洋淀:道路景观升级完工 1 条,开工道路 1 条;规划展馆主体完工,开始内部装修。

也就是说,雄县协议落地后将近两年时间,雄县项目没有一个落地的都在审批中,白洋淀两年多,就搞了一个景观道路和规划馆。在华夏幸福影响力最深的河北,为什么这两个区域进度如此延后?

在雄安新区消息告知天下后,各个机构、地产公司连夜开会研究对策的时候;可有人想过,华夏幸福在和这两个区域密切合作2年多推进项目而不得的期间,究竟嗅得了多少味道,获得了多少先机?

盛宴在那里?

预测股票总是有风险。官方也说了,别打雄安新区炒房的注意。别的股票了解不多,就华夏幸福收益,发几个信息,贴一个图,结束。

信息:华夏幸福几乎和新区周边所有县都勾勾搭搭眉来眼去,这是地球人都知道的事情。产业新城成功落地并多年运营的有固安、霸州、永清等区域,科技园区十几个,楼盘有霸州温泉孔雀城、任丘白洋淀桃源新都孔雀城、固安牛陀温泉孔雀城,永清森林新都孔雀城(By 大灰狼律师 首发雪球网)。

地图:(左下角是新区涉及的雄县、容城、安新三县,顺着他们和北京、天津、廊坊之间,自己看吧

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精彩评论

赛马2017-04-02 22:28

在华北平原上即将要凭空出现一个大城市,想想就很震撼。

凭空建城并不是前无古人的事情。

早有深圳,在南海边画了一个圈;后有浦东,农田变天际线。

这都是中国从无到有,在几十年里的时间凭空创造世界级大都会的例子。

而通稿里对雄安的定位也相当高


但如果一片白纸就能再造辉煌,中国的空地多了去了。要真有点石成金的能力,应该搞一堆特区,东西南北中,各搞一个,全都建成人间仙境。岂不更好?

说实在的,东西南北中,想搞新区,高新区,开发区的地方政府太多了。

大部分新区无非就是平整土地,建一些房子。

当然,这些都是小虾米。论起举全国之资源往里倒的新区,也不是没有搞过呀,天津,滨海新区。

当初,天津的于家堡金融区可是按照曼哈顿的规格建设的。

现在呢?现在天津有什么知名企业了?当年画的那些直线道路的两侧,现在可填满了?

浦东和深圳的经验真的学不来,这两个城市具有严重的不可复制性,计划经济搞不出。

浦东有上海这个老牌殖民地的地理优势,西方对上海天然亲近。

深圳有和香港一水之隔的地理优势。

这两点在整个中国都是独一无二的,不可复制。以后也不会再有了。

河北除了离北京近,没任何优势,北京人去南方养老的倒是不少。


深圳真是纯市场经济的产物。

深圳的亏吃在了集体用地上,一半在村里,所以造点什么高大上的东西总是和城中村犬牙交错,拆又拆不动。

所以昨天有听说白洋淀收回全部土地我是信的。

不过,这不是也恰好说明了深圳在发展中,完全是自然野蛮生长的么?要是有纸面规划,应该全是直线道路,棋盘小区,哪里还会有全压交错的城中村?

香港衰落了以后,深圳哀嚎了几年,后来腾讯华为崛起,借着互联网的大潮,深圳重新回到举足轻重的地位,而这个过程这里面很少有长官意志。

腾讯创业的那个年代,99%的官员根本不知道什么叫互联网。


深圳和浦东都有一个共同点,那就是他们是承接外资涌入的窗口,是流量带来的财富。

站远来看,这必须是在中国对外开放的大环境,乃至中国300年和西方交往下的特殊历史窗口期才能有的发展成绩。

深圳的崛起有个很大的因素是外汇双轨制。

其他地方都得用官方汇率(把人民币定的高出市场汇率好几倍),深圳用市场汇率,所以大家纷纷去深圳办公司。

从这一点上,深圳也是全国养大的深圳,这次能有这种等级的机会?尽管是全国养大的,但深圳的崛起至少带动整个珠三角。

北京就像貔貅一样,吸血型城市只能搞出环京贫困带。

全国的资源往这里堆,要堆出十万元的房价有什么难的。北京的菜价为什么便宜,因为有山东的蔬菜基地啊。

现在房价暴涨,资源紧张,连早上坐地铁都要在站外排队几百米了,才终于知道堆资源也是会有堆不下去的一天的。


北京有哪些企业值得疏解?值得令人玩味的是,北京这次2016-2030年规划,把首都“金融管理职能” 也取消了。

有人用新闻报道里的关键词做大数据分析,未发现“金融管理职能”这词越来越用在和上海相关。

未来这个职能会不会从北京转向上海,尚未可知。

但事实上,上海承担这个职能才是资源配置优化。

早在民国时代,政府在南京,中央银行就在上海。金融市场在哪里,监管就应该建在哪里。不跟着市场走的监管,永远有脱不掉的傲慢气息。



把央企总部、互联网企业迁到白洋淀?那里出门连黄焖鸡米饭都没有,你让人家程序员抛下北京城里上班的老婆,上学的孩子,看病的老娘,去那个鸟不拉屎的地方再创辉煌?

有时我觉得,现在毕竟不是刘备那个年代了,领导搬家,还可以赶着几十万老百姓陪自己。

有时又觉得,普通人也许真的有点像工蚁,在时代的大潮里,自以为自己可以掌控自己的命运。

看过一句话:如果一块被扔出去的石头有自我意识的话,他一定以为自己在按照自己的意志飞行。

管我财2017-04-02 17:45

最大受惠者突然成了最大受害者,恰似一个大地主等到了土匪解放东三省

东方未明_OLDMAN2017-04-02 15:29

全球通就是个蠢蛋,商业盲。你用公租房去招一批研发大牛去你所谓的智慧城市给我看看?就不用互相捧了

阿杜炒股2017-04-02 17:55

估计还是会有较好的补偿金额吧。当然,没有中六合彩那么高。现在口号越喊越大,还搞出了千年大计。哎!他们就不会想想一千年前是什么样子的?一百年前的人们能想象到今天的样子吗?凭什么我们现在就有能力规划千年后的事情?反正千年后大家都不在了。

全球通2017-04-02 15:21

比较客观相近! 等过了风口我没事的时候聊下雄安新区(国家行政副中心)两年半的来龙去脉!

全部评论

龙行天下哦2018-04-16 13:43

?33333华夏幸福???????吗幸福吗

远见致胜2018-04-14 23:40

对我来讲干货多多,先好好学习没错,取各师之长!

大灰狼律师2018-04-14 22:16

文中很多错误,多言必失,仅供参考

远见致胜2018-04-14 11:54

回顾大律师作品,正文+链接+评论,确实费不少劲看完

梵石板坡古2018-02-07 13:25

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