专栏：跟随地产列王的时代点这里
一、产地地产——众生相
最近不少地产公司进入产业集团的报道，其实仔细看不少也都是2016年的文章，并没有比较大的新动向。比较吸引眼球的有：
新闻标题：网页链接" target="_blank">$碧桂园(02007)$ 全面进军产业地产：在深圳周边的惠州、东莞等城市发展“科技小镇”项目，每个项目至少计划投资300亿元，五年投资千亿，与清华大学等名校合作，解决产城融合以及青年创业问题，也为有意北上创业的港青提供场所。链接：网页链接。
新闻标题：千亿房企集体进军产业地产：保利地产地处广州南沙区万顷沙保税港加工区的首个产业地产项目2016年7月启动了全球招商，项目总占地20万平方米,总建筑面积约75万平方米,定位为跨境产业园区,将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业。绿地控股在广州打造的国际空港中心正式开工,这是绿地首次在广州试水产业地产的项目。目前绿地在全国9个城市规划建设了空港产业园。网页链接" target="_blank">$万科A(SZ000002)$ 2015年打造了“广州万科云城”,标志着广州万科正式进军产业地产。“广州万科云城”欲以互联网思维重构产能企业生态圈,打造一个科技和创意产业集聚平台。链接：网页链接
碧桂园本来就是造镇能手，这次大规模做产业小镇，有待观察。再跟踪下上面三巨头的产业地产项目，万科的广州万科云城经过两年多，不出意外的发展成了一个很普通的商业地产项目；保利地产的项目占地区区20万平，怎么能建产业园，米粒之光不用费口水。绿地的广州国际空港中心项目面积上看不小，而且绿地的空港中心不只是在广州，在西安等地也有布局（西安的空港·绿地新城百度词条点这里）；广州空港中心16年刚建设啥都看不出来，可绿地西安的空港中心可是2013年5月4日就奠基建设了，现在呢？只能看到大量空港·绿地新城楼盘销售的广告；查阅了保利地产和绿地控股最新的年报，无论业务分类还是管理层讨论里都没有提到产业地产、产业园区和产业招商……
当然还有a股同为产业园运营商的招商蛇口、张江高科，以及华夏幸福产业新城模式的最忠实模仿者——$荣盛发展(SZ002146)$ 。招商蛇口2016年8月和通州区人民政府签订新型城镇化合作框架协议（点击看公告），双方将以通州区台湖镇为试点，共同对台湖镇整体镇域范围进行统一规划、成片综合开发、市政基础设施完善,将台湖镇打造成国家级新型城镇化试点区域。这个项目是很有意思的，但协议较为笼统，从字面上看还未落地；签约后已经半年，也没有任何公开消息；招商蛇口能否在蛇口区域意外获得产业园区的运营成功，有待观察。荣盛发展用各种形式自2016年起签约了五六个园区，公告的合作协议措辞都和华夏幸福的高度重合；但和招商蛇口的通州项目一样，也没有后续开工建设和招商进展，只能继续跟踪观察。
二、产地地产——何其难也
目前大家对华夏幸福、招商蛇口、张江高科做产业园的成功应该都给与了认可。但招商蛇口和张江高科的成功是建立在国资背景和政府给了黄金地块的位置上的，可以说守着金窝拿鸡蛋，基本是不可复制的（招商蛇口和通州区和合作刚刚起头），也无法模仿。
精力有限，我本人对华夏幸福研究较多，简单看一看它的发展和扩张何其难也：
它在环京园区之外开拓的第一个园区——沈阳沈水园区已经成功运营多年，期间委托面积也进一步扩大，孔雀城也一期又一期的兴建，基本算成功。长江经济带的第一步重子——浙江嘉善也已经基本步入正规，更多的园区还在谈判、落地、规划和建设中（参见下图）。
在2015年9月份王文学喊出“三年百城”的口号后，华夏幸福加速了区域的拓展，比如经大略统计，2016年一年间华夏幸福的落地合作区域就有14个，签署合作意向的有30个，而且大部分集中在下半年。
看似闲庭信步，情况喜人。可若仔细研究华夏幸福的发展史，会发现自从它2002年6月28日投资兴建“固安工业园”一来，它已经在这个领域心无旁骛的耕耘了十五年!十五年!!十五年!!!在各大房企图谋突破转型的当下，华夏幸福和王文学也毫无转型的想法和规划，聚精会神做产业新城运营商。
再看华夏幸福扩展的步伐：在经营固安6年后，第一次拓展园区到大厂；10年后第一次扩展到环京之外区域——沈阳沈水；15年后第一次成功的扩展到了长江流域——嘉善。在华夏幸福扩张期间内（注：华夏幸福的扩张不是简单的模式复制，每一个区域都要从新规划定位），仅从公开信息看失败的就有环京的滦平和广阳，环上海的镇江和枫泾，那些落地后发展不顺利的就不说了。从时间和结果看上看，既是步履蹒跚、也是稳扎稳打。难不难？
三、产地地产——怎么招商？怎么开发？
华夏幸福的扩张这么难、这么慢（前十年），为什么呢？我仅仅从它的产业招商角度写了一个又臭又长的小文“解密华夏幸福隐秘而庞大的招商帝国，链接网页链接”，但估计太长了认真看的人不多，但很明显能看出经过十余年的探索打拼，华夏幸福已经搭建起了国内领先的产业招商和产业服务平台。而目前看，国内一、二线房企还没有哪个有计划做这项工作。
而且，最近王老板的产融结合终极大杀器也刚刚解开了神秘的面纱——通过买壳和通过资产注入完成园区公司产融结合的终极目标（参见黑牛食品公告：网页链接）；别人还在编制产业地产美丽故事的时候，华夏幸福不但有了50+个产业新城、120+个产业园（注：此为官宣用语，包含意向和规划中的），1200+家入园企业，而且开始给园区重要企业谋划曲线上市了。另外，华夏幸福的舒城园区属于贫困县，他们园区企业IPO可能两三年内就能看得到，你懂得……
如果再从它扩展的角度看，一般华夏幸福的委托区域面积都在数十乃至数百平方公里不等（一平方公里等于一百万平方米），投入在百亿元以上，而且在委托面积和年限（一般20-50年）内他具有排他的合作权利。最近在研究它的新江北孔雀城和来安县项目，看下来安县的委托区域图：
从地图上看，华夏幸福委托开发的区域180平方公里，占了来安县全县面积的八分之一，而且是距离南京最近的那片黄金区域。对比碧桂园在来安县所在的滁州市拍得的地块，大约不到一百万平方米，也就是1平方公里。套用@全球通 的原话（大意）：地方政府凭什么将这么大面积的开发区域排他性的给与华夏幸福？华夏幸福获得这样的开发权利需要做到什么程度？
毫无疑问，碧桂园、中国恒大这样中国最一流的房地产企业是具备造镇乃至造城的能力的。但地方政府为什么不让他们成片开发大批的居住小镇呢？——恒大的海花岛项目例外，其实和华夏幸福的产业新城从某种程度上有异曲同工之妙：大规划、长周期、高投入、高回报。海花岛填海8平方公里，总投资1600亿，也相当于海上造了一个集居住休闲旅游娱乐会展为一体的真正的特色小镇（特色小镇水货也多，我也有篇小文网页链接）。但这样的大工程，对宇宙最大房企恒大来说，也是了不得的重大项目。
回头在看园区建设和产业新城，无论国内外的经验，都要以十年二十年计。面对现在纷纷而来的地产企业杀入产业地产的消息，最好的态度就是紧密跟踪观察，起码做起几个产业园或者产业新城再说（对于招商蛇口这样的就是异地开拓几个产业园或者产业小镇）。
在我看来，华夏幸福的产业新城模式，是房地产开发业务里最最难的一个类型。目前的华夏幸福还没有竞争者，他们的敌人就是他们自己：如何提高招商能力和产业服务水平、如何提高住宅板块操盘的精细化水平、如何提高资金利用效率等等，它就在一条笔直的大路上孤独的前行，前面没有领路人，旁边没有同伴，后面也没有特别靠谱的跟随者……
而且中国也足够大，容得下各种奇葩的房地产企业，各领风骚三五年。欢迎各路大佬们杀入、竞争。不怕不识货就怕货比货……
@今日话题 @滚一个雪球 @镜净心明 @释老毛 @Laughing星哥 @澹明居士王 @正合奇胜天舒 @i远行健 @老李头88888 @散户老牛 @衍一度心 @守正出奇局 @老农民389 @can_i @蜗牛追宝马 @等着蚂蚁变大象 @体文 @乐笋一