最近在和一些朋友交流地产行业的想法时，发现很多人对这个行业其实还不太了解，即使是他们已经买了地产股，心里其实也不踏实，对于地产行业的发展前景并不是很笃定。
投资中很重要的一条是持股信心和决心，没有坚定的信念，你就走不到胜利之路的终点。西瓜君今天就啰嗦几句，给大家来个心灵按摩，鼓舞一下斗志。
一、三个担忧
总结起来，大家对地产行业的担忧不外乎以下三个方面：
1、国家打压房地产行业。
没错，当前房地产行业确实被打压了，但你得搞清楚是往死里打，还是警戒性地打。要是真往死里打，有很多种方法。最简单粗暴的一种就是对存量不动产下手。
比如，直接规定每个人或家庭不能持有多于两套或多于150平米面积、且购入成本价低于市价的房产，也就是说，你得把以前低价买到的房子吐出来，转手给现在嗷嗷待哺的无房者，这样立马会有海量低价的存量房释放出来，市场交易价格马上会大幅下降。
但为什么没有这样的政策出台？因为这个影响太大了，低价存量房跑到市场上，那同一地段的新房怎么办？新房卖不动，那地产公司还怎么活？而地产行业又是一个高负债行业，造成的多骨米牌效应，对经济会造成严重打击。
所以历次调控都是对交易下手，就是不让你买，并没有把存量房挤到市场中来。而很早买房的那批人，坐享红利：贷款早就还完了，即使没有还完，现在每个月房子出租的租金也高于房贷每个月的月供。
这个原理就好比巴菲特持有的可口可乐股票，虽然现在股价每年涨幅很小，但由于他买入成本非常低，而现在每年分红又很高。如果卖出这一大笔股票，反而要交高额的利得税，那他为什么要卖呢？
既然没有针对存量房的调控政策，现在如果把房卖出去反而还要交一大笔税金和中介费，那存量房肯定不会有大交易。只有少数的交易，就不会对楼市价格造成太大冲击，在严调控周期下有时候甚至会出现倒挂，就是二手房比新房价格还高。
看个数据就知道了，2018年全国新房成交面积14.6亿平米，成交额12.1万亿。而二手房成交面积3.95亿平米，成交额6.5万亿。不管是成交面积还是成交额，二手房都远小于新房。这个数据是什么意思？就是说每年成交的新房中，第二年就变成存量房了，但大部分并没有参与到二手房交易，相当于整个市场只买不卖。结合现实 生活中，我们留心一下，是不是有很多人隔个6年、8年就贷款买一套房子？只要限购放开，就逮着机会买。
因为房子这个东西也具有一定的消费属性，衣食住行中，住是最影响生活品质的，人一天有将近一半的时间呆在自己房子里，所以愿意花巨大代价来改善这个生活品质。而在中国，它还有投资属性，对于没有投资渠道的人来说，房产是一个不错的投资标的，可以收租，变现能力也不错。
2、未来房子会过剩。
这个想法有点教条主义，没错，未来中国房屋总量肯定不低，中国现在的平均居住面积已经和韩国、日本差不多了，和其它发达国家的差距也在逐渐缩小，但请不要被平均给套路了。
为啥不能看平均值？学过统计学的人都知道，只有在样本数据分布比较均匀时，平均值才有意义。你要是看平均值，封建社会人均耕地面积也很高，有兴趣的朋友可以查下历史资料，各朝各代人均耕地都有好几亩，但为什么还是有佃农？还是有大量的农民无地可耕？因为土地所有权掌握在少数人手里，可能一个地方藩王就有几十万亩地，一个大地主就有几万亩地，雇佣的佃农上千人。普通老百姓，非官非商的身份，很难翻身，世世代代都是佃农。
纵观当今世界，凡是土地垄断的国家，房价都高，剩下的道理我不用说了吧？
3、房地产有泡沫，日本的房地产泡沫破灭后，地产大崩盘。
这是崩盘论者们最引以为豪的所谓“铁证”，喏！你看，日本已经发生过地产崩盘。
前面说过，土地制度不一样！
日本有一大半的土地属于私有，小部分国有，这就形成不了垄断。再比如，中国农村房价为什么涨不起来？农村人口减少是一个原因，但最根本原因在于，农村每家每户都有一块宅基地，可以自己买建材请人盖房子。而中国城市土地的所有制没有私有，全部为国有或者集体所有（小产权房就是在集体所有的土地上盖的）。不管什么商品只要形成了垄断，就不要轻易谈泡沫了。
二、当前龙头地产股的现状
消除了上面三个担忧，我们再看下当前地产股的现状，注意，我这里说的是龙头地产股。
1、稳定的分红
万科当前股价为29.96元，10派10.45元，股息率为3.49%。保利当前股价为14.48元，10派5元，股息率为3.45%。融创当前股价37.3元，每股派0.83元，股息率为2.22%。且股息率稳定。
2、超低的估值
几乎所有的地产股PE都在10倍以下，已经和银行股差不多了。
3、稳定的业绩增长
这个增长一方面来自于市场需求的增长，中国城镇化还没有完成，还有大量的购房需求，前面说过，由于绝大部分存量房并未流通到市场，对市场价格没有造成冲击，加上土地供应的限量，所以楼市还是一个卖方市场，长期来看，不管是成交面积还是成交价格还会缓慢上涨。
另一方面来自于对小地产商份额的蚕食，最近有两则关于地产行业的新闻值得关注，一是今年全国有271家房地产企业宣告破产，二是中国平安86亿战略入股中国金茂。其实任何一个充分竞争的行业都是这个发展过程，由分散到集中，过去的家电、白酒等行业都经历了这个过程。高负债率的地产行业这一趋势会更加快，小地产商资金成本高，周转慢，在当前严调控大环境下，玩不下去了，只好出局。
那是不是随便抓一支地产股就能赚钱呢？10年前是，但现在肯定不是。前面说了，要选龙头，最好是有稳定分红的公司。当前这个周期，很难再有15年、16年类似恒大和融创那种业绩黑马了。
三、地产调控周期及相应的股价表现（以万科为例）
2004年8月确立土地市场化出让制度，房地产行业算是真正市场化了，我们分析一下房地产市场经历过的三个大的调控周期，结合万科的股价走势（其它龙头地产股走势可能比万科更强，就不一一分析了）。
下面是调控政策的时间图。
下面是对应的三个周期内万科的股价趋势图，其它的头部地产公司可能更强势。
接下来我们再具体分析一下每个周期。
第一个周期是2007年9月到2009年10月，调控期是2007年9月到2008年9月，放松期是2008年10月到2009年10月，调控期股价大幅下跌，当然这其中大部分原因是由于2007年大牛市的崩盘造成的。放松期一年左右时间，股价从3块涨到10块（前复权，下同）。 如下：
第二个大周期比较长，从2010年1月到2016年3月，调控期是2010年1月到2014年8月，放松期是2014年9月到2017年3月。由于这一次调控时间很长，足足有4年多时间，所以一旦放松，购房需求如洪水猛兽般释放出来。中间有个小周期，短暂放松后又收紧。
大家应该还记得2016年的时候，热门楼盘的房价每个星期都涨几百的盛况。这一次上涨幅度更大，万科股价从5、6块涨到30块，加上姚老板收购万购这一补刀的操作，直接涨到40。有些人说万科股价的上涨是由于姚老板的收购炒起来的，简直是无知，姚老板是韭菜吗？他为什么要收万科？还不是因为它低估，会计政策保守、经营稳健、多年积累的品牌溢价，谁不眼馋？
眼下就是处在第三个周期，也是史上最严的调控，调控时间可能不短于第二个周期。但有稳定的分红、稳定的业绩，相当于买了个理财，外加期权，未来可以用翻倍的股价来行权，你还犹豫什么呢？
四、最后谈一下未来地产行业的趋势。
有的人会问，你把地产吹得天花乱坠，难道房价上涨就没有一个尽头吗？肯定有！任何国家的地产行业最后都会变成一个夕阳行业，那什么时候地产股会失去投资价值呢？
我觉得可以关注以下几个方面：
1、二手房交易面积和交易金额比新房交易高的时候，比如现在的一线城市，存量房交易已经大于新房交易额了。相当于整个城市的不动产开始全流通，这种情况下由于有足够的房源，房价上涨幅度就很缓慢了。
2、关注中国经济转型升级的进程，目前中国经济还比较依赖房地产行业，什么时候制造业达到一流水平了，GDP增长不再依赖房地产了，就是放弃地产股的时候。
3、关注地方政府税收构成，现在很多二、三线城市的政府收入还严重依赖卖地，只有一线城市由于经济总量比较大，税收远高于卖地收入，当二、三线城市也达到一线城市的标准时，也是放弃地产股的时候。
我所说的以上三个变化，恐怕15年内是没法实现的，那也就是说，15年内龙头地产公司还是有相当高的投资价值。
如果你看完本文，还是对地产股半信半疑，那可能地产股真的不适合你，还是选择其它行业吧。因为开始就说过，没有持股信心和决心，很难守候到赚钱的那一天，一点风吹草动都会把你吓跑。
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