澳洲地产大佬:行业必将大洗牌,想要“活过”下行周期,这点最重要!

通胀和加息颠覆了去年以来的房地产繁荣,澳大利亚的房价正在以创纪录的速度急剧下跌。

当“廉价货币”时代结束,各类房地产资产的价值将如何调整?

近期,经济学家、房地产行业大佬、相关的专业人士汇聚焦《澳洲金融评论报(AFR)》房地产峰会,其中包括澳联储本地市场的负责人,澳大利亚房地产行业五大上市巨头Stockland、Vicinity、Charter Hall、Lendlease和Dexus的掌门人,资本巨头黑石(Blackstone)、Brookfield和养老金巨头Australian Super的地产负责人,以及大型投行、国际房地产经纪公司等的专家。 博满澳财金融集团首席执行官高松谕也应邀参与了此次峰会。

与会者主要讨论了房地产市场陷入僵局的情况——核心问题是价格走弱幅度有多大,以及各细分领域现状和前景如何。整体内容对于在澳房地产投资者都有很大的价值。

市场情绪:悲观,但非“绝望”

去年,地产股曾是投资者眼中的“明星”,但如今随着官方利率不断上升,地产股则成为“领跌”板块。这就是世界变化的速度。

不得不说,目前市场总体的情绪都较为悲观。

上市房地产集团Dexus的首席执行官Darren Steinberg就直接表示,这是其职业生涯最困难的时刻。

从开发商的角度,所有的负面因素同时出现:

宏观经济方面,东欧冲突推高全球通胀,中国房地产市场动荡,大流行的潜在影响仍在持续;澳大利亚本土方面,建筑成本过高,加息导致利率成本高企,移民市场萎缩等。

今年以来,澳大利亚从北到南,已经有不少中小型开发商、甚至大型开发商倒闭。

另一家上市房地产集团Charter Hall首席执行官David Harrison回顾称,上一次行业面临这么大困难还是在1991年时期。重返办公室的人数情况仍在影响商业地产的表现。

Charter Hall首席执行官David Harrison(右)在房地产峰会上与前AFR编辑Robert Harley对谈,图/AFR

Barrenjoey首席经济学家Jo Masters则表示,如果澳大利亚央行按照市场定价实现利率正常化,悉尼房价可能下跌高达30%。不过,即便是真的下跌30%,独栋屋房价也只是略低于大流行前的水平。

黑石澳大利亚房地产主管Chris Tynan认为,当前商业地产与前几次房地产崩溃之前的状况明显不同。

总体而言,房地产市场并不像1990年那样供过于求。到目前为止,除了少数情况以外,房地产融资也没有像2008年次贷危机时那样彻底崩溃。

宏观环境:央行、政府皆有“昏招”

大多数房地专家和行业人士都对澳联储的货币政策并不满意。不少人都认为,澳联储错判了利率形势,在今年年初还在强调2024年前不会加息。

对此,澳联储国内市场负责人Jonathan Kearns在峰会上做出解释,尽管央行的金融稳定风险模型(该模型估计未来两年房价将出现15%的回调)表明了房价对利率变化的敏感程度,但这个模型并不构成预测。

Kearns指出,尽管自今年5月以来官方现金利率上调了225个基点,导致最大房贷额度减少了20%,但由于只有10%的借款人寻求最大化他们的房地产债务,因此对房价的影响有限。

他还淡化了房地产市场崩盘的可能性,这主要因为目前固定利率房贷占到了1/3,另有大量借款人提前还款,以及家庭净债务并没有高于本世纪初的水平。

不过,他也指出,目前已知的不确定因素还是有很多,比如能在多快的时间内遏制通胀,——利率需要升到多高才能恢复价格稳定;以及在加息、通胀压力和工人短缺导致建筑行业放缓的情况下,房地产行业能否实现软着陆。

政府现行的一些房地产政策也被很多专家诟病。尤其是在新财年,昆士兰州政府提出的跨州征收房产税政策,被不少人形容为“愚蠢”。

细分市场:两极化或更明显

在峰会上,多位专家都特别提及对悉尼北部商业地产的看空,以及悉尼西部的Parramatta也存在办公空间过剩的问题。这两个区域的办公室空置率仍超过18%。

大型机构都在谋求新的出路。以经营大型购物中Vicinity 集团的首席执行官Grant Kelley的分享为例,该公司在围绕其购物中心开始打造公寓社区,他特别提到了墨尔本华人都很熟悉的The Glen商场。

The Glen商场和上盖公寓物业

在Charter Hall集团的Harrison看来,最大的风险和机遇在于市场“两级分化”:

在办公室物业领域,现代建筑入住率很高,且能够保值,而老建筑却出现较为严重的楼层空置;

物流地产领域也是如此,许多头部工业客户都希望租用更现代的建筑,并引进很多自动化技术,这在超过30年历史的老式建筑里很难施展得开。

购物中心业态则更为复杂,不是所有的非必需消费品零售领域都在萎缩(比如便利店就没有问题),有一些区域性的购物中心能够继续保持高入住率,实现销售额增长,从而推动租金增长。

由于澳大利亚人口老龄化程度加深和房屋可负担性恶化,让众多专家纷纷谈及了“建房出租(build to rent)”的市场。

Australian Super房地产业务负责人Bevan Towning指出,政府对这一市场的扶持显然不够,而缺乏政府的支持,恐怕没有地产商或机构资本有意愿重点打造相关项目。

澳大利亚3.4万亿澳元强制养老制度的建立者、前总理保罗•基廷(Paul Keating)本月在接受采访时表示,养老基金行业的ESG(环境、社会与治理)运营许可证应该需要参与到国家建设项目中,比如缓解住房危机的“建房出租”项目。

行业希望:“建房出租”和ESG是新前景

不过,房地产行业的前景并非全是“灰色”的。

首先,Lendlease全球负责人Tony Lombardo就指出,尽管房地产市场处于周期性低迷,但钢筋和木材成本正在从高峰下降。

另外,商业地产服务公司Cushman&Wakefield亚太区首席执行官鲍伟(Matthew Bouw)则表示,尽管全球还在盛行居家办公,但仍有大量全球资本争相投资澳大利亚的优质商业地产。

黑石澳大利亚公司的克里斯•泰南(Chris Tynan)认为,在澳大利亚,如果政府能够改变现在一些阻碍政策,并投入更多支持,建房出租会成为一种细分市场的优质产品。

黑石澳大利亚公司的Chris Tynan在房地产峰会,图/AFR

更重要的是,作为全球目前最大的投资赛道——ESG在房地产行业也激发了大量机会,如绿色建材、绿色能源建筑、绿色债券等。

参与峰会的一些专家还认为,随着移民上限增至每年近20万人,未来可能会给房价带来新的上行动力。因此,他们也不断强调,重新开启移民大潮将对房地产行业,以及全澳的经济都将起到推动作用。

下行周期何时结束?

整体而言,从央行到房地产巨头、机构资本方,都认为目前澳大利亚的房地产市场处于下行周期中,距离周期结束至少有半年到一年的时间。

行业中的“暴雷事件”可能还是会再次出现,特别是对成本上升缺乏控制力、债务比例过高的建筑商和开放商,行业洗牌仍会继续。

巨头如是说,对于一般的投资者而言,更是谨慎为好。

当然,任何市场情况下,总会有一些新机会在慢慢形成。

首先,由于当前市场的巨震,许多上市地产信托(REITs)价格下跌严重,纷纷出现市场价格低于净资产的情况,但其中不乏资产结构较为优质的公司;

其次,房地产行业本身也在“绿色转型”,尤其是ESG带来的行业新领域也会在未来不断发展;

第三点,澳洲人口的老龄化和可负担性持续恶化,也会促使新的地产类型的产品出现,这一点同样值得开发商去思考和研究。

因此,投资者要学会挑选,要对各种资产类型和资本市场保持敏锐。对于商业地产而言,租金增长至关重要。如果要保持当前估值,资产带来的收入增长要快于通胀。

在通胀得到控制之前,市场情况确实可能不会有大的改善。

但是不一定要降息,只要像2013-14年那样停止加息,一旦市场企稳,买家就可能再次涌进房地产市场。


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