央行再加息,清盘率低迷,悉尼墨尔本房价真的要跌20%?

上个周末,全澳的拍卖清盘率降至两年多来的最低水平。在悉尼,挂牌拍卖的房屋中只有不到一半成功出售。在度过2020年疫情爆发初期的低潮以后,悉尼清盘率首次跌破了50%。

不仅是悉尼,全澳首府城市的平均拍卖清盘率降至53.2%,为2020年4月以来的最低水平。同时,被拍卖的房屋数量也下降了五分之一,全国范围内,有超过300套房屋退出拍卖。

这显然是个明显的信号:房价将进一步下跌。

现在还没有明确的证据证明,澳大利亚房地产市场要出现有史以来最大的大跌幅。但是很多机构都认为存在这一可能性。

澳大利亚国民银行(NAB)的最新预测显示,到明年年底,悉尼和墨尔本的房价将下跌20%或更多。如果预测准确,悉尼一些房屋的价格可能会比疫情前更低。

本周二(7月5日)澳联储继续加息0.5个百分点,将官方利率上调至1.35%,显然给房贷借款人带来了更大压力。

拍卖清盘率的降低,并表现可能进一步下降的趋势,反映出抵押贷款利率的上升已经开始明显影响购房负担能力。大量房屋退出拍卖,更是显示出,买家信心也越发疲弱。

房价下跌幅度加快,范围更广泛

根据CoreLogic的房价指数,今年6月份,澳大利亚五大首府城市的住宅价值下跌逾0.8%,较5月份0.4%的跌幅加快。

悉尼的房价跌幅最大,6月份悉尼房价大幅下跌1.5%(5月份跌幅为1.0%),墨尔本房价则下跌1.0%(5月份跌幅为0.7%)。

因此,澳大利亚两个最大城市的房价正以年化两位数下跌。

自今年早些时候达到峰值以来,悉尼的房价现已下跌了3.1%,而墨尔本的房价则下跌了1.9%。

另外,房价的回调正逐渐蔓延至布里斯班和珀斯。布里斯班的房价似乎也出现了下跌,珀斯的房价则再现横盘走势。只有阿德莱德房价仍呈现较为强势的状态。

CoreLogic研究主管Tim Lawless则表示,“考虑到通胀可能会在一段时间内顽固地维持在高位,利率料将大幅上升,房价下跌的速度可能会继续加快,并且波及范围变得更加广泛。"

贷款利率要涨到何时?

显然,利率现在是影响房价最主要的“那只手”。

贷款利率到底要涨到何时?持续下跌的房价趋势究竟何时才能企稳呢?根据澳联储的预期,澳洲通胀率在年内有可能到达7%。金融市场预计,到今年年底,现金利率将涨至3%,2023年5月将达到3.5%的峰值。就连澳大利亚国库部长Jim Chalmers也表示,“强烈预期”今年全年还将有更多加息。

澳联储行长菲尔•罗伊(Phil Lowe)在最近一次讲话中表示:“我们加息的速度有多快,加息的幅度有多大,将取决于新出炉的数据以及对通胀和劳动力市场前景的评估。”

罗伊强调,澳联储“将密切关注全球经济的发展、劳动力成本的演变以及家庭支出对加息的反应”。

去年10月,悉尼的投资机构Coolabah曾预测,如果澳联储加息100个基点,全国房价将创纪录地下跌15%至25%。

事实证明,澳联储在5月份启动了本轮第一次加息。澳大利亚房市从高峰到低谷的周期通常需要一到两年,不过这在很大程度上取决于澳联储在完成货币政策收紧程序后,是否会重新开始降息。

另外,对澳联储而言,房价下跌是一个重要的观测指标。该行曾表示将“像鹰一样”密切关注住房市场状况及其对家庭支出的影响。如果房价下跌过于猛烈,澳联储也有可能会因为压力调整宏观货币政策。

哪里才是周期的底部?

目前,市场预期澳联储8月仍可能继续加息。虽然房价的最终跌幅现在难以判断,但下跌趋势恐怕难以改变。

在悉尼,市场的转变尤为显著,很多地区现在卖家多于买家,往往几个卖家竞争1个买家。

瑞银就预计,未来几个月,澳洲住房贷款量可能会下降达40%。并和国民银行一样,预测到明年年底,悉尼、墨尔本的房价可能将下跌15%至20%。

但是,这并不意味着悉尼、墨尔本所有的房产价格都可能下跌到这样的程度。

一个城市当中,不同区域房产价格走势有较大差别,一直是澳大利亚房地产重要的特征。

如果仔细看数据会发现,悉尼东区有些区域(suburbs)的房价在2021年6月就到达了峰值,甚至出现连续三个季度的下跌。但一些“低端市场”,如悉尼的西南地区不少区域的房价仍在上行。

希望寻找周期的底部,则需要观察一些价格较高的地区。通常情况下,一旦房地产市场进入复苏阶段,高端市场的复苏能力往往快于低端市场。

而现在,显然没有到那个时候。

不过,从悉尼市场周期持续的时间看,与上涨周期相比,房价下跌周期持续的时间往往不到前者的一半。

在疫情前的周期中,2015年到2017年的上涨周期持续了近40个月,随后的2017年底到2019年初的下跌周期则仅约为21个月。

除了历史数据以外,宏观经济层面对于房地产也并非全是“打压”。

需求端,随着澳洲开放国境,人员流动恢复正常,移民的刚性需求将为住宅市场提供保底支持;供给端,统计局的数据显示,由于能源、原材料涨价、人力成本上升,以及供应链等问题,新建住宅的申请数量在不断下降,未来住房的供给并不十分宽裕。

另外,本轮加息的最终目的是控制通胀。近期大宗商品价格回调,全球航运逐渐恢复,如果通胀能逐渐企稳甚至下跌,那么央行的加息自然不会继续猛烈。

目前受加息和房价下跌影响较大的还是投资房。因此,有房产投资意向的投资人仍应该持续观望,不用急于抄底,而由于官方利息仍然低于通胀的速度,闲置的资金存银行在目前也不是最优解,投资人可以选择投资一些流动性好、风险相对较低的稳健收益基金产品,这样既能跑赢通胀,又能灵活处置。

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