中美上市房企的财务状况差异

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估计很多人都像我一样有很大疑问:一套房子上百万,几百万,房产开发项目也能烂尾的呢?

先不说个别房企掏空资产,转移资产的问题。

来探讨一下为何中国的上市房企都是高达80%以上的资产负债率,而美国上市房企当中,却是仅仅30%的资产负债率?香港的那几家,也仅仅区区是20%-30%的资产负债率。

不要小看这30%和80%的差距,误以为仅仅是50%,如果折算成财务杠杆,这是相差好几倍的财务杠杆。

我的个人看法,那是因为:中国的房地产开发公司本身,它就没钱,或者是说它本身就没打算拿钱出来做生意,或者是它根本就没钱做生意。但它却又不想做,那怎么办?那就是借钱,无底线地借钱,拿别人的钱来随便挥霍。

说得坦白点,就是他们根本就没有经过资本积累的艰难过程,也没有管理企业的经验,也不懂得风险监控,只是信口开河地办企业,例如拿100万出来就想搞1个亿的生意。

既然他本身就没钱,他也就完全不用负任何的经济责任。也不需要考虑任何后果。反正,这钱本来就不是他的,想怎么玩就怎么玩。

于是,看到很神奇的一幕,一大堆的房地产开发商的资产负债率,早早就在2018-2019的时候就已经达到了90%左右。如果是90%,算起来的财务杠杆,那是高达10倍的财务杠杆。只要总资产损失10%,它都能变成负资产。

为何美国,香港的房地产开发商,他们都仅仅是20%,30%的资产负债率?我猜,是因为如果经营亏损,他们的股东是需要负责任的。那是他的公司,他的钱,他不可能冒那么大的风险去做一个可能让他倾家荡产的事情,所以他们做事很谨慎。一旦他的经营出现问题,他的这个生意就无法做了,而他们想持续做生意,想做一家百年企业。

为何他们会担心自己破产?因为他们的钱不是大风刮来了,是经过漫长的岁月积累下来的,一旦丢失,就等于打回原形,所以什么事情都得谨慎。而为何有些企业不需要考虑这个风险?因为他本身没有经过艰难的积本积累,他的钱是大风刮来的。

而中国的房地产企业,首先,开公司的本钱可能不是他的;其次,就算亏损了,他也可能不需承担任何责任;最后,反正也没打算做百年企业。简直说,他的钱就是大风刮来的。

看看当下A股房地产开发市值最大的,市值1200亿人民币,负债1万亿;再看碧桂园负债1.4万亿;恒大负债2.4万亿。说起恒大,也挺好笑的,2020年时游过西藏,看到林芝附近的鲁朗镇,也搞了一个恒大度假村,那里人影都没几个,倒有一个装修得很精致的恒大度假村。

再看美股住宅施工行为(对应的应该就是中国的房地产开发行业吧?),排头的是霍顿房屋,市值460亿美元(人民币3300亿),负债100亿美元(人民币730亿)。

就拿中美市值第一的来做比较,保利的负债是霍顿的10多倍,但市值仅为别人的三分之一。

保利2023年盈不足200亿人民币(有1万亿负债)。霍顿去年盈约50亿美元。如果按总资产收益率计,保利仅1.2%,而霍顿为15%。看看这里,可以看得出来,到底国内的房地产上市公司里面的资产,水份有多少?别人造房子,他造房子,他的资产额很大,房子卖那么贵,但他说他并不盈利,那他的资产负债表当中,都登记了些什么样的资产?

这好比,我买100万买台普通的价值1万的电脑,登记在帐上是100万元的电脑,有资产100万。但这电脑出租出去仅能拿到每年1000元的租金。看似有100万的资产,实际上这100万的资产,等同于别人1万元的资产(别人花1万元买台电脑出租出去,得到同样的经营效果)。所以这帐上的100万有99万是不良资产。如果不拿个明细帐出来让别人看,别人还真的以为这台电脑很特殊,值100万。实际上呢?就仅仅是1万元而已。不说出去,这谁知道呢?

按当下的保利这样来搞,一年盈200亿,1万亿的负债,如果经营状况不变(现在是连年下滑),要还50年才能还清负债;而霍顿房屋?只要他乐意,2年它就能还清负债。这是一个还债相差50年的差距。

当然了,你肯定说保利是中国的央企,不可能倒闭……

这一种动不动就70%,80%,90%的资产负债率,一看就觉得不健康。如果是单独一两家企业是这样,那可能是个别企业的问题,如果是一大堆的企业是这样,那就不是企业的问题,而是社会的问题……为何要将自己置于风险当中呢?

别人说,按美国的那个自然环境,轻轻松松能养活10亿人……

干嘛要死守一个人口老化,与社会文明脱节的社会……?

文发不出,那肯定是擢到别人的要命。

$保利发展(SH600048)$

$万科A(SZ000002)$

$碧桂园(02007)$

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06-10 17:31

美企30%负债率,中企80%负债率。