$新城控股(SH601155)$之前我说过新城吴悦广场的价值还远远没有得到体现，目前新城的估值甚至没有反应一个正常开发商的价值，我们今天就主要来具体讲讲你还一知半解的吴悦广场吧！
很多球友对于吴悦广场的认识，非常片面，有的拿过去的万达广场来比，有的拿目前市场上的普通商业地产来比较，还有的对于三四线的商业广场忧心忡忡，他们只能大概的计算，一个吴悦广场项目，只能赚一个吴悦广场的钱，而且今后运营堪忧！
事实真的如此吗？这样的吴悦广场又怎么能支撑近年新城如此快速的扩张呢？我要告诉你的是，你们太低估吴悦广场的力量了！且看我细细道来！
我们拿一个比较标准的吴悦广场项目测算，土地40万方，住宅30万，商业10万，自持6万，以目前拿地情况和销售情况看，拿地单价2500以下，住宅出售12000一平，商业出售2万一平！我们来算算吧！
第一个差异点，我认为很多人低估了吴悦项目在开发过程中的盈利能力。这样一个项目，前期土地款大概低于10亿，前期投入比普通正常项目少投入8亿左右。注意这8亿，因为与普通项目售价相同，所以项目的营收其实与普通项目是相同的（商业出售部分单价高，差不多可以抵消自持部分的营收），多出来8亿还可以去拓展其他项目，另外8个亿的资金两年下来会有1个亿的财务成本，加上一些支付上的优势，再减掉土地增值税上面的增加，少付的8亿到最后会变成4～5亿的净利体现在报表上，这还不包括项目正常销售结算的利润4～6亿，到这里我们总计一个吴悦广场的投入销售结算情况，前期投入10亿，利润10亿（2～4亿的现金+一个投入使用的吴悦广场），我们跟同规模的一个普通项目比较，投入普通项目18亿，营收差不多都是45～50亿，利润普通项目应该是4～6亿。这是一个认识差异，我认为在扣掉一个吴悦广场后，新城项目的净资产收益率还可以与普通项目媲美！而市场认为，多出来一个吴悦广场就是利润的全部！一个40～50亿营收的项目，吴悦广场的净利率肯定是超过20%的，应该接近25%（个人判断），多于一个落成的吴悦广场的成本（估算大概6亿）。所以我认为很多人低估了吴悦整体项目的盈利能力！（你如果考虑把多出来的8亿再去投资一个吴悦广场，你会惊讶于这个资产收益率和规模增长率，好好想想吧）
第二个差异点，我认为吴悦广场运营的优势没有得到认可。很多人一直拿万达跟吴悦广场比，不否认你合理性，我要说的是你对万达广场的认识就已经过时了！很多人对万达的认识始终停留在以前！以前的万达是怎样一个生态？万达广场，标配一个万达百货，一个五星级酒店，一家不收租的大型超市，配套的不是住宅用地，而是商业用地，加上万达房子的质量真是不怎么样，所以售价也不高！其实明眼人一看就明白，售卖部分的利润根本养不起这么庞大的组合，加上万达管理偏粗放，（成本控制不行），所以负债情况急剧上升，导致很多危机。但是现在的万达广场也开始向吴悦广场学习，放弃了百货，放掉酒店，商超也要收租，配套住宅用地，开始向3～4线城市下沉！万达的单位评效在这几年也有了十足的进步，已经不是当年的万达了！很多人把当年万达的情况，拿来对比目前的吴悦广场，是非常不合适的，殊不知经过几年的变革，万达广场也已经成为了真正下金蛋的母鸡，谁敢说吴悦广场不是呢？看看吴悦广场的租金水平，出租率等等，我对吴悦广场很有信心，随着这几年吴悦广场的大幅扩张，新城的知名度大幅提升，综合实力突飞猛进，而负债率却能保持稳定（很多人拿整体负债规模说事，真是一叶障目），正是源于吴悦广场的强大支撑。市场把这么一只会下金蛋的母鸡当普通母鸡对待，我也只能苦笑诸君不识货了！
第三个差异点，我认为三四线城市有前途，地产项目空间很大。任何简化现实世界的行为都非常不可取！我认为大城市具有吸虹效应，由于人口密度高，需求非常密集，对于地产项目来说确实不用担心需求不足的问题！反观三四线城市，单个城市的需求比较有限，需求的波动性也比较强，对于操盘的地产商提出了更高的要求！但是有谁能够否定三四线人民追求美好生活的权利呢！三四线城市存在不少问题，但也有不少有利的条件，比如竞争少，优质地产商议价能力强，付款条件比较好等等等等！碧桂园的成功恰恰证明了三四线城市的潜力之巨大，需要有眼光的人去好好发掘！在目前一二线城市经常限购限价的情况下，很多三四线城市的利润远远超过一二线！这我们该怎么解释呢？目前新城进入的都是一些强三四线城市，购房需求强，消费能力强，很多人对于以后人口的流动非常担忧，我认为不用太担心，一个是这是个缓慢的过程，我们目前看到一些趋势，但是过十年后是什么情况，我们很难推测！即使发达国家，目前也存在很多经济强人口多的小城市，很多人并不喜欢大城市的喧嚣与拥挤，很多人不愿意离开自己熟悉的环境，你能说他们就没有购房的需求吗？你能说他们就没有足够的消费能力吗？吴悦广场在这些强三四线城市铺开正是看准了歇歇购房需求，这些消费需求！再说即使以后三四线的情况发生变化，就给新城调整的时间也有很多！不要天真的认为地产商都是些只会坐着等死的家伙！
第四个差异点，我认为吴悦的前景广阔。很多人认为目前国内的商业地产接近饱和，以后吴悦广场的空间会非常有限！你用一个总量的数字去判断单个业态的社会各个地方的需求显然不合适，抛开三四线城市的广阔前景不说，我们是否可以想象一下把吴悦广场开遍全球的可能性，我们是否可以想象一下，通过吴悦广场孵化出各种消费品牌的可能性！事情是在不断变化的！从前的万达到现在的万达有了质的飞跃，为什么吴悦广场不行呢？消费领域是一个不灭的领悟，吴悦广场的金字招牌为新城打开了一扇通往消费领域的大门，路怎么走可以慢慢探究！我看到的是门很宽阔，存在很多可能性。想想恒大做消费的艰难，想想融创投乐视得煎熬，想想万科投商业地产的原因，你就能感受到吴悦广场的价值不止收租一项！他可以走的更远！
一颗好种子必须有好的土壤才能茁壮成长，目前的吴悦广场，新城经营的非常不错，也有了一定的优势，相当于长成了一颗小树，后面能不能长成参天大树呢？让我们拭目以待吧！