2019年前半年上市房企销售50强:保利发展紧盯三甲,华夏幸福疾速滑坡

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作者:张增艳

根据标准排名对上市房企百强公告的监测研究发现:2019年上半年,已经有12家房企的销售额超过千亿。其中,碧桂园中国恒大保利发展融创中国4家房企超过2000亿元,高喊“活下去”的万科成为唯一一家半年销售额超过3000亿元的房企。

排名:强者恒者格局显现

仔细观察发现,位居2019年1-6月中国上市房企销售额TOP10的10家企业与2018年房企销售额TOP10企业完全相同,只是名次略有不同。央企保利发展超越融创中国跻身第4名,同样位于华南的央企中海地产超过绿地控股挺进前6强,新城控股华润置地龙湖集团3家企业的名次保持不变。

此外,招商蛇口和世茂房地产今年上半年也完成了千亿元销售额。由此可见,头部房企的卡位战已经告捷,但竞争依然白热化。

2019年上半年销售额在500-1000亿元的房企共有11家,前30强的房企销售额均超过400亿元,其中华夏幸福今年上半年仅完成478亿元的销售额,排名下滑至第25名。第31-40名房企今年上半年的销售额在300-400亿元左右,最后十名企业也完成了超过百亿元的销售额。

纵观整个榜单,最明显的莫过于行业集中度不断提升。万科碧桂园和恒大三甲2019年上半年的销售额在全行业7万亿元的销售额中占比从2018年的11%提升至12.7%;前10强房企销售额在行业中的占比则从25%增长至29%;而前20强的房企销售额在行业中的占比则从36%增长至40.4%;前50强的房企销售额在行业中的占比自47%提升到54.3%。

传统的观点认为,大型房企的高增长难度更大,小型房企因为基数小,增长更为客观。但根据标准排名的研究发现,在当今的房地产行业,大型房企的增速高于中型房企,中型房企的增速又高于小型房企,出现非常明显的“大象比猴子跑得还快”。

这种现象,在房地产行业规模疯狂增长的时期尤为突出。可以预见,当“只有做大才能做强”已经成为行业共识,未来的房地产行业必将成为少数人的游戏。

政策:防风险提到更高的高度

随着行业发展迅猛,政府的政策也在同步发生变化。4月19日,中共中央政治局召开会议,会议再次提及房住不炒,明确要求落实好“一城一策”、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

在随后7月30日召开的中共中央政治局会议中,强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,将防风险提到更高的高度。

随着中央明确定调,各地方的具体细则也逐步落地,一些热点区域甚至层层加码。例如,今年5月,苏州出台楼市新政,要求苏州的园区全域、高新区的部分重点区新房实行3年的限售;此外,园区全域所有二手房都纳入限售范围;同时《意见》还对土地出让报价规则进行了调整。

7月24日,苏州从限售、限购及土地出让等方面再出新政,包括限制房企多轮报价、扩大限售城区范围和提高外地户籍居民的购房难度等。

苏州并非个案,很多地方政府都在政策方面做了调整,区域市场过热和趋势性下跌现象均已得到有效遏制,房地产市场已经趋于平稳。

国家统计局的数据也佐证了上述的调控效果,6月份在70个大中城市中,房价环比上涨的城市数量明显减少,特别是二手房价格上涨的城市数量比5月减少10个。

从两次中共中央政治局会议的内容可以看到,由于我国房地产市场较为复杂,“一城一策”、“因城施策”正在成为管理层的主要调控思路,且调控效果逐渐显现。未来,楼市将以稳为主,有保有压,由“一城一策”、“因城施策”逐渐细化为“因区施策”。

对于跨区域发展的房企,必须要面对不同区域的不同政策,例如不少城市的土地本身就带有特定的要求。这意味着,房企“一招鲜”的玩法可能会失灵,不同的项目势必会有不同的做法,对房企的整体运营与项目开发带来了诸多挑战。

7月30日召开的中共中央政治局会议要求,深挖国内需求潜力,拓展扩大最终需求,有效启动农村市场,多用改革办法扩大消费。稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设。深化体制机制改革,增添经济发展活力和动力,加快重大战略实施步伐,提升城市群功能。

其中农村市场、城镇老旧小区改造、城市停车场和提升城市群功能四个方面,都为房地产的下一步发展指明了方向,在特色小镇、田园综合体、城镇老旧小区更新改造、大城市卫星城等领域深耕的企业或将迎来发展机遇。

融资:规范中前行

自2008年房地产股权融资的大门紧闭后,政府监管部门相继出台了对房地产基金、银行表外业务的规范文件。如今,房地产信托及海外债券也被列为金融规制的范畴。

5月17日,银保监会出台23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

中国人民银行的数据显示,今年3月528亿的新增信托成为上半年的高点。需要指出的是,信托起于通道业务。在金融规范化的逐步推进中,信托需要做好非标融资业务的优化转型,推进信托资产的非标转标,切实摆脱“影子银行”的定位。

继信托融资被收紧后,房企海外发债也戴上了紧箍咒。7月12日,国家发改委发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》。作为房企的融资渠道,海外债券以其高度的灵活性在整个融资结构中占据重要的地位。

从一些机构公布的监测数据来看,2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元,其中,境内发债1402亿元,占2019年境内外发债总量的33%;境外发债2883亿元,占比67%。

随着上述政策的落地,房企到位资金或将继续回落。国家统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1-5月份回落0.4个百分点。

近年来,防范房地产领域的金融风险成为各金融监管机构的核心,各金融机构也开始审视自身的业务,逐渐在风险偏好框架内寻求风险收益最大化。但金融规范注定是一场持久战,这难免会波及房地产企业的融资,整个资金来源也将面临结构化的调整。

无疑,金融政策一直都是政府调控房地产市场的重要一环。而融资则是房企的生命线,得资金者得天下。经过野蛮、粗旷的发展,金融市场的规范化之路已经开启,并不断深化,很难再回到以往的宽松环境中。

既然金融的意义不容忽视,一些大型房企很早就开始布局金融多元化,打通融资渠道。例如参股银行、保险机构等。

此外,强者恒强的法则在融资中同样适用。由于房企的资质不同,融资结构亦不同。

例如,大型房企像万科集团、中海地产、保利发展招商蛇口龙湖集团等银行贷款占比普遍超过60%,而融资成本一般低于5%;而绿城中国碧桂园等银行贷款的占比通常低于50%,融资成本高于6%;中国恒大、碧桂园、融创中国华夏幸福、泰禾集团等对信托、发债等融资渠道的依赖性较高,银行贷款的占比则相对低于30%,融资成本高于7%。而有一些规模较小的企业很难拿到银行贷款,整体的融资成本远高于10%。

在未来的竞争中,头部房企势必会有更为多元的融资渠道及融资优势,而靠后的房企,不管是企业的权益乘数还是企业的资金成本,无形中都将受到制约。

并购:你的活跃度是多少?

时至今日,规模跳涨依然是大部分房企的主赛道,毕竟整个房地产行业的规模还在增长。而跳涨的主要手段就是并购与合作开发。

与以往不同,房地产并购单数已经呈现出几何级的增长。有“并购王”之称的融创中国,在2019年上半年仍然颇为活跃。据不完全统计,孙宏斌已经完成了超过200亿元的并购。

今年2月,融创中国将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益纳入麾下,交易对价为125亿元;4月,融创中国用13.34亿元拿下了阳光100重庆一项目公司70%股权及相关债券。收并购已经成为了融创中国最主要的土地拓展方式,有超过50%的土储是通过并购公司或并购项目直接获得的。

不只是融创中国,房企前30强的并购活跃度都极高。并购正成为房企弯道超车的最佳路径,也是未来房地产市场的常态,这主要得益于并购的优势。与土地招牌挂相比,并购规避了激烈的抢地之争,可以获取低成本的土地,而并购金额的分期支付也进一步减轻了房企的资金压力。

截至目前,金科、龙湖、宝龙、中骏、仁恒和旭辉等企业已收购了因董事长王振华“黑天鹅事件”正在甩卖资产的新城控股10个项目,其中金科耗资17.21 亿元拿下6个项目。

标准排名也发现,在并购市场上,规模越大的房企并购的选择更多,议价能力也更高,还可以借助背后的资源,包括融资渠道、产业渠道甚至是存量资源等,无形中产生了更多的增益效果,也能够让企业在并购中占有相对领先的位置。

同时,大型房企在并购中形成的口碑也能够让其有更多的选择,可以构建更为完善的风险评估机制。

与此同时,合作开发已经成为房企的主流。根据标准排名的分析,前50强房企几乎都涉足合作开发,并且合作开发的比例正在进一步扩大。

以首开地产为例,依托首开集团的国企背景,首开地产能够获得低成本的资金,而其合作对象龙湖集团则以操盘能力见长。目前,首开地产已经将合作开发从主战场北京延伸至其他市场,进行跨区域的合作开发。

伴随着企业对外部环境、融资成本、土地获取等各类因素无法左右,不同的企业间将各自最优势的资源强强联合,谋取共同发展,这背后的资本力量同样不容忽视。

在行业高速发展中,两级分化的现象将越来越凸显,各种资源都将向头部房企倾斜。对于中小房企,规模之战仍然艰巨。

全部讨论

闫立斌2019-08-01 10:15

华夏这三年只盯住利润

标准排名2019-07-31 23:10

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