作者:郑晓明
2019年是招商蛇口40岁生日。
5月9日，招商蛇口（001979.SZ）发布4月销售简报。4月，招商蛇口实现签约销售面积91.42万平方米，同比增加48.99%；实现签约销售金额179.32亿元，同比增加72.49%。
2019年1月至4 月，招商蛇口累计实现签约销售面积280.34万平方米，同比增加33.36%；累计实现签约销售金额558.27亿元，同比增加33.86%。招商蛇口2019年销售目标为2000 亿元，1月至4 月实现签约销售金额558.27亿元，已完成了年度目标约28%。
不过，根据公司发布2019年第一季度报告显示，招商蛇口一季度实现营业收入43.5亿元，同比下降53.71%；归属于上市公司股东的净利润26.26亿元，同比减少55.03%。
土地储备下降，签约销售加速
2018 年是招商蛇口成功整合上市后的第三个完整年度，也是公司在复杂、多变、严峻的情势下，实现大变革、大布局、 大发展的一年。三年来，招商蛇口站在新的历史起点再出发，持续锻造能力，向高质量发展转型，公司经营业绩再攀高峰。
2018年，招商蛇口在近60个城市及地区拥有在售项目214个，全年实现签约销售面积 827.35万平方米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%。2018年，招商蛇口不断锻造产品品质，发布“美好生活圈”全生命周期产品体系，依、 雍、臻、玺社区产品线体系全面构建完成。打造了一批客户感受极佳的口碑产品，6个项目斩获“金盘奖”。
在资源获取方面，招商蛇口因城施策，投资策略稳健，深化协同发展，土地获取量质齐升。2018年新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米，其中权益面积738万平方米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市，其中湛江招商国际邮轮港综合体项目的获取是“港城联动”的成功体现，在布局全方位邮轮母港生态圈的同时补充优质的项目资源；公司积极推进兼并收购，年内相继收购东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升公司在华中以及华东市场的资源储备。
近几来，招商蛇口拿地一直保持上升势头，在2018年期末土地储备建筑面积达到6176.47万平方米，较2017年的5398.17亿元同比上涨了14.42%。但是，招商蛇口近四年的土地储备倍数总体上是下降的趋势，主要是销售面积的增长幅度45.15%明显大于招商蛇口的拿地速度，所以土地储备略有下降。2018年招商蛇口的土地储备倍数为7.47，较2017年9.47下降21.17%。
2019 年，招商蛇口将继续跟进国家新型城镇化发展战略，深化与地方国企的合作，加大发展力度，多渠道扩充优质项目储备资源；继续提升各项开发能力，加快存货周转，提高项目开发获利能力；计划实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1000万平方米，签约销售金额2000亿元。
去化压力上升，毛利率回升
存货方面，近五年招商蛇口存货持续上涨。截至2018年，招商蛇口存货首次冲破2000亿元达到2108亿元，较2017年的1676亿元同比增长了25.76%；招商蛇口预收账款除2017年有所下降之外，均呈上升趋势。由2014年356.30亿元上涨至2018年604.60亿元。
反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”，招商蛇口近五年该指标在2016年达到最小值2.38，2018年升至最大值3.89，较2017年的3.34同比上涨了16.52%，高于标准排名统计的100家上市房企中位数2.65，显示公司去化压力略大。
预收账款周转速度从2015年后开始持续上升，2018年达到近五年最大值1.63，较2017年的1.51同比增长7.70%，大于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数0.86，显示出招商蛇口优秀的收入结转速度。
招商蛇口2018年实现营业收入882.78亿元，较2017年759.40亿元同比增长16.25%；实现归属于上市公司股东的净利润152.40亿元，同比增长20.42%；基本每股收益为1.89 元，同比增长18.13%。
招商蛇口近五年毛利率呈现先降后升的“V”型走势，2016年降至最小值34.54%，2018年升至近四年最大值39.49%，高于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数38.35%，显示公司较强的盈利能力。
招商蛇口的期间费用率自从2015年以来呈现下降的趋势，2018年略有回升，当年期间费用率为6.26%，较2017年4.88%同比上升了28.4%，主要是因为2018年的财务费用有大幅度的上涨。
长期以来，招商蛇口的期间费用率一直处于行业低位，2018年虽有所上升，但与行业相比，有明显优势。
杠杆水平较低，长期偿债能力较好
随着规模的扩张，招商蛇口2015年以来扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。2018年，招商蛇口扣除预收账款后的资产负债率为70.01%，较2017年67.15%上升4.25个百分点。近五年招商蛇口净负债率较波动较大，最小值2015年为11.85%，最大值2017年58.69%，2018年招商蛇口净负债率为45%，较2017年同比下降了23.34%，位于行业的较低位水平。综合上述两项指标，招商蛇口杠杆水平处于行业较低水平。
值得一提的是，2018年行业融资环境整体趋紧，招商蛇口适时调整融资策略，深入开展与金融机构的合作，加大了公开市场操作力度，丰富创新融资品种，保障经营发展的资金需求。2018年，招商蛇口继续保持 AAA 的主体信用等级和债项信用等级。2018年公司综合资金成本为4.85%，保持行业领先优势。
短期偿债方面，2018年招商蛇口调整后的速动比率为0.84，较2017年1.03同比下降17.76%，不及标准值“1”，显示公司短期偿债能力下降。
现金方面，2018年期末招商蛇口实现手持现金673.80亿元，较2017年的417.35亿元同比增加61.45%。2018年招商蛇口调整后的现金比率为0.40，与去年同期0.35相比略有增长，该项指标位于行业中等水平。
近五年来，招商蛇口反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”处于比较稳定状态，围绕着0.79-0.83之间上下波动。2018年，招商蛇口该项指标数值为0.82，较2017年的0.79上升了3.07%，高于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数0.81，显示较好的长期偿债能力。
