作者：郑晓明
4月2日，荣盛房地产发展股份有限公司（下称荣盛发展，002146.SZ）发布2018年年报，财报显示，2018年荣盛发展累计完成合约销售额1015.63亿元，跻身千亿房企阵营，同比增长49.5%；合约销售面积共计983.4万平，同比增长54.7%；2015年至2018年荣盛发展合约销售金额和合约销售面积的复合增长率分别达48.7%和26.7%。2018年荣盛发展销售回款815亿元，同比增长33.2%。
年报数据显示，2018年荣盛发展实现营业收入563.68亿元，同比增长45.64%；归属于上市公司股东的净利润75.65亿元，同比增长31.31%，毛利率为31.23%。
土地储备下降，去化压力持续下降
2018年，荣盛发展紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂、旧村改造等多种方式， 先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地89余宗，规划建筑面积760.53万平方米。
截至2018年年末，公司土地储备建筑面积3613.54万平方米，可以满足公司3年左右的开发需要。根据财务数据显示，荣盛发展2018年土地储备倍数降至近五年最低值3.67，较2017年五年最大值5.50同比下降了33.18%。
荣盛发展的土地储备按此速度虽然可以满足未来3年发展，但是与行业横向对比来说，其土地的储备是相对较少，主要原因是几年的签约销售面积大幅度增长，拿地速度放慢导致期末土地储备建筑面积增长速度。
2018年荣盛发展实现开工面积898.39万平方米，完成年度开工计划的92.54%；竣工615.65 万平方米，完成年度竣工计划的88.92%。
通过多年的发展，公司确立并不断完善自身独特的战略定位。目前，公司已基本形成了 “两横、两纵、三集群”的项目布局。“两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两 纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长 三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。
目前，荣盛发展房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、 安徽、湖南、陕西、四川、广东、天津、重庆等13个省、2个直辖市、1个自治区的50余个城市，涉及房地产项目250余个。
存货方面，荣盛发展存货2017年首次突破千亿达到1193亿元，2018年上升至1367亿元，同比涨幅为14.59%。预收账款方面，公司近五年来都是呈现持续上升的趋势，在2018年达到最大值870.5亿元，较2017年的670亿元同比增长了29.93%。
用“存货/平均预收账款”这一指标来衡量企业的去化压力。数据显示，荣盛发展自2015年达到最大值3.01后开始持续下降，2018年降至最小值1.77，数值已降至行业中下水平，显然荣盛发展较强的去化能力。
年报显示，荣盛发展在徐州、廊坊、沧州、芜湖4个城市的市场占有率居首位，徐州区域公司签约回款均破百亿，业绩贡献第一。2018年，荣盛发展城市地产板块抓住市场有利时机，积极推动去库存化，实现库存产品年去化面积162万㎡，去化率达66%，同比提高7.2个百分点。
近五年荣盛发展预收账款周转率呈持续下降趋势，2018年有小幅回升，回升至0.73，低于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数0.86。
虽然荣盛发展近几年预收账款周转率持续下降，但与行业公司相比，其预收账款周转率处于行业中等偏上位置，显示较快的收入结转速度。
年报显示，2018年荣盛发展签订商品房销售合同面积983.4万平方米，合同金额1015.63亿元，同比分别增长54.73%和49.51%。结转项目面积595.27万平方米，同比增长30.39%；结算收入499.61亿元，同比增长44.47%。实现销售回款815亿元，完成年度计划的101.88%，占签约额的80.25%，新增融资额449.93亿元。
毛利率回升，期间费用率连续攀升
财务数据显示，荣盛发展近五年的毛利率一直围绕30%上下波动。2018年荣盛发展毛利率为31.46%，较2017年的29.5%增高2个百分点，接近于标准排名统计的100家上市房企的中位数32.7%。
另外，2018年公司总资产2277.62亿元，同比增长18.79%；归属于上市公司股东的所有者权益335.84亿元，同比增长22.08%；净资产收益率24.89%，同比增长2.45个百分点。
期间费用率方面，近五年荣盛发展期间费用率是比较稳定。2018年公司期间费用率为7.95%，较2017年的7.22%同比上升了10.12%，接近于标准排名统计的100家上市房企的1/4分位数8.1%，显示出其较好的期间费用把控能力。
债务有所缓解，长期偿债能力不佳
负债方面，荣盛发展在2016年冲破千亿负债，此后负债总额也是持续逐年攀升。截至2018年末，荣盛发展负债总额高达1914亿元，较2017年的1624亿元同比增加17.86%。一年内到期的贷款总额为175亿元，较去年同期增长59.09%。
荣盛发展调整后的资产负债率近五年来都比较稳定，截至2018年末，荣盛发展调整后的资产负债率为74.14%，较2017年的76.5%下降了2个百分点，略大于标准排名统计的100家上市房企的中位数74.12%。调整后的资产负债率有所下降，主要是公司今年加快了回款速度，预收账款同比上升了29.93%。
净负债率方面近五年波动较大，2014年净负债率达到峰值129.02%，2018年净负债率降至五年最低值87.85%，较2017年的123.72%同比下降了29%。但该项指标仍然大于标准排名统计的100家上市房企的中位数80.84%。
2019年荣盛发展将以项目开发贷款融资为主，以发行公司债券、美元债、中期票据、信托、资产证券化、超短期融资券、定向债务融资工具及其他新型融资方式为辅，拓宽合作渠道，融通银企关系，提高融资效率、降低融资成本，确保公司的资金需要。2019 年公司计划新增信贷融资611.43亿元。
在短期偿债能力上，荣盛发展调整后的速动比率在2016年以来一直稳定在标准值1以上，大于标准排名统计的100家上市房企的中位数。2018年公司调整后的速动比率为1.12，较去年同期1.10有小幅上升。
现金方面，2018年末荣盛发展实现手持现金273.84亿元，较2017年的225.11亿元同比增加21.65%。2018年荣盛发展调整后的现金比率为0.41，与去年同期0.40相比略有升高，高于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.35。
综合上述两项指标来看，荣盛发展的短期偿债能力较强，均处于行业的中位水平以上。
长期偿债能力方面，用“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”评价公司公司偿债能力。综合来看，近几年荣盛发展长期偿债能力持续走低，自2015年该项指标达到峰值0.71后，逐年下滑，2018年该项指标数值已降至0.42，较2017年的0.47下降10.45%，略高于标准排名统计的100家上市房企1/4分位数0.51，荣盛发展的长期偿债能力持续弱化。
