地产下行周期持续多久？从房价来看，地产下行周期长度大约在5-8年左右，14个经济体的中位数是24.5个季度，约6年左右。其中，马来西亚的地产下行周期最短，仅7个季度，而日本经历了最长的地产下行周期，长达近20年（73个季度）。
除了房价，我们更关注地产基本面数据，如地产销售、开工和投资，需要多久才能触底回升。
首先看地产销售数据。从时间长度上来看，地产销售到达最低点，大部分经济体需要20个季度左右，也就是5年的时间。其中，西班牙、阿联酋、中国香港（二手房）、美国和巴西（新房）的地产销售见底，分别花费了23、26、22、16和14个季度，相对较快的是英国、马来西亚和巴西（二手房），分别花费7、4和8个季度就触底回升。中国香港的新房销售由于受到政府供地限制影响，波动较大，不能完全反映市场走势。
从地产销售的绝对值来看，大部分经济体的地产销售难回前期高点。在有数据的8个经济体中，大部分经济体的地产销售在见底后缓慢回升，且回升的速度要明显慢于前期回调速度，而且截至泡沫破裂10年后，也没有恢复到破裂前的高位。仅有马来西亚、阿联酋的地产销售再度回升至泡沫破裂前的水平，大致需要花费7年时间。而日本则是陷入了长期的地产低迷期，地产销售在泡沫破裂后的较长一段时间，都在持续下行。
再来看地产的生产和投资数据，由于各经济体数据的可得性不同，我们选取了不同环节的指标，如已开工住宅面积/住宅数、获规划许可住宅数、已竣工住宅面积/住宅数、GDP中的住宅投资等。
从时间长度来看，地产开工、投资的低迷也会持续相对较长的一段时间，见底一般需要6年左右。在有数据的13个经济体中的17个指标中，大部分经济体地产生产端见底需要的时间在20-30个季度，中位数为24个季度。其中，相对见底回升较早的如英国，其开工和住宅投资数据，在房价开始下跌的5个和8个季度后就开始触底回升；另一个回升较早的经济体是阿联酋，其竣工数据从泡沫破裂的5个季度后就开始回升。而日本、希腊、中国香港等经济体，地产生产端回落时间较长，尤其是日本，直到泡沫破裂后75个季度，开工数据才到达底部。
从生产端数据的绝对值来看，在泡沫破裂十年后，多数经济体仍低于破裂前水平。和销售端数据一样，各经济体的生产指标在见底回升后，也很难恢复到前期的高位。仅有英国、韩国、俄罗斯的数据恢复到泡沫破裂前的水平，其中，英国和韩国的修复花费了10年以上的时间，而俄罗斯主要受益于土地和住房私有化改革进程的推进，具有一定的特殊性。部分经济体如西班牙、爱尔兰、希腊、南非、泰国等，在泡沫破裂的10年后，其生产端数据也只修复至泡沫破裂前的一半或更少。
整体来看，地产下行的“长尾”效应非常明显。无论是从房价、房屋销售还是房屋生产数据来看，海外经济体的房地产下行周期至少持续5-6年，而后才开始进入缓慢修复阶段，而且即使在泡沫破裂10多年后，也很难修复至泡沫破裂前水平。
那么，为什么一些经济体能够走出地产下行周期，甚至较快完成修复过程，而另一些经济体的地产行业则陷入长期低迷？我们认为，在由投机性需求引发的地产泡沫破裂后，房地产回归“消费品”的本质，那么其基本面数据能否修复，更多取决于是否存在足够的消费需求，包括刚性和改善性需求。决定地产需求，尤其是刚性需求的根本因素是人口。一般来说，刚需型购房人群主要为青年人，在地产泡沫破裂后是否还有充足的刚需，取决于泡沫破裂前20年左右人口出生的情况，当时的出生率越高，说明地产下行期的刚需购房人口更多，也就能为地产销售提供更多支撑。典型的案例是马来西亚，其人口在泡沫破裂的前20年，始终维持2-3%的较高增速，强劲的刚需是其地产市场快速走出下行周期的重要原因。除了内生的刚需，新增的外部刚性需求也能支撑地产基本面，典型的案例是英国等发达经济体，虽然其经济增速和出生率都处于较低水平，内生的地产消费需求相对有限，但由于移民的大量涌入，这部分刚需对地产市场形成一定支撑。同为发达经济体的希腊等国，则缺少足够的外来移民，反而出现本国人口外移的情况，这使得其地产市场难以提振。而居民收入和财富明显增加，则会使得刚需和改善性需求旺盛，支撑地产市场快速回暖。例如1991年后的韩国，虽然经历了房地产泡沫的破裂，经济短期受到冲击，但由于本国制造业等产业发展，替代了原来房地产业的作用，经济增速重新回升，使得居民收入改善，拉动需求增长。反例则是日本，在地产泡沫破裂后，由于前期地产行业挤压实体经济、去杠杆缓慢拖累企业投资扩产，制造业长期低迷，经济增速中枢下移，使得对地产的消费需求长期疲弱。