读不懂彩生活,你就读不懂碧桂园物业

物业股上市大潮正在滚滚袭来。

在A股IPO门前排队一年多的碧桂园物业,在撤回A股IPO申请3个月后,碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

两个月后,即2018年5月29日,碧桂园公开表示,碧桂园服务股份预期于6月19日上午9时在香港联交所挂牌上市。

这意味着,2018年以来,老牌物管公司南都物业在A股上市,雅居乐和绿城分别分拆物管版块在香港上市,碧桂园服务将成为第9家上市物管公司。

值得注意的是,碧桂园作为2017年房企销售额排行冠军(超过5000亿),其物业板块登陆港股事件必将成为物业板块行情的催化剂。

除了碧桂园服务外,新城发展控股关连公司“新城悦”也准备在港股上市。业内大佬如万科、富力等也在紧锣密鼓筹划分拆物业上市。

资本正以前所未有的速度进入物管行业。

到目前为止,登陆A股的物管公司仅2017年12月29日上市的南都物业,在香港上市的七家物管公司分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务。另外,挂牌新三板的物管公司达57家,包括保利物业、美的物业等等。

重量级选手的陆续加入,对于物管行业来说不仅仅是个利好消息,更是对物管行业发展前景强有力的背书。

不可否认,曾被大众质疑商业模式的物管公司正以厚积薄发之势颠覆众人对其过往的认知。

作为物管行业的颠覆者与赋能者,彩生活早已成为了同行规模扩张、创新发展的活样本,如今也成为了上市或即将上市企业考虑估值水平的参照物。

港股物管:股价齐升,投行看好行业前景

碧桂园服务还未登陆港股,部分在香港上市的物管股价早已闻风而动。

截止2018年6月13日,在碧桂园发布上市消息的14天内,彩生活、雅生活两家物管公司累计涨幅均超17%。

如果将时间轴拉长,港股物管股价走势更为惊艳。

2018年以来,资本市场风云变幻。在去杠杆的大背景下,银行银根收紧,信用违约事件频发,多数企业面临资金面紧张的状况,A股、港股都进入了震荡下行模式。

形成强烈对比的是,港股物管公司股价却跑出了稳步上行的独立行情。其中,彩生活表现最为抢眼,以63.08%的累计涨幅领跑行业。

至于原因,可以归结为物管行业具备防守性本质,受行业周期、政策变动影响较小,且叠加较大想象空间。

1、中指院的数据显示,2017年百强物业平均物业费收缴率为94%、续约率为98%,这意味着物管公司拥有稳定的现金流,是标准的现金奶牛行业。

2、绝大多数物业公司采用了轻资产运营模式,经营上并不存在较大资本开支和折旧摊销,其充足的资金储备也成为了公司在业务拓展和外延扩张的有力保障。

3、在新零售时代,盘踞庞大线下流量的社区价值凸显。多数物管公司陆续开展增值服务,不仅优化了其收入结构,盈利增长可见度高,还能持续加强用户粘合度。

一言以蔽之,资本正在拥抱背靠万亿市场规模及拥有优质资金流的社区服务行业。

看好社区服务行业发展前景的远不止投资者。

近日,申万宏源发布研报称,考虑到在行业集中度持续提升的过程中,合约管理面积稳步增长,业务结构优化下毛利率逐步改善,我们在中长期看好物业管理行业,并维持超配评级。

碧桂园服务估值水平:对标彩生活

作为碧桂园旗下住宅物业管理服务商,截至2017年12月31日,碧桂园服务共为440个物业项目、100万户业主提供物业管理服务。

从财务数据来看,2017年,碧桂园服务实现收益为人民币16.72亿元,公司拥有人应占溢利为2.2亿元。

作为龙头房企的重要板块之一,碧桂园服务上市后会在港股呈现怎样的估值水平?

要想搞懂这个问题,就得将碧桂园服务对标行业龙头彩生活,就像电商类企业对标阿里巴巴一样。

作为全球最大社区服务公司,依托生态圈战略,彩生活正在完成从物业管理到互联网公司的进化,这是一个从做物业到赋能物业,从收物业费到送物业费的行业升级创新。

1、规模领跑:截止2017年底,彩生活合约管理面积超出绿城、中海等港股物管不止一个身位。

2017年,彩生活管理面积同比上年增长17%至9亿平方米,其中,在管面积达4.36亿平方米,合作面积达4.64亿平方米,是全球服务面积最大的港股上市社区服务公司。

值得注意的是,与彩生活不同的是,中海物业、绿地服务、雅生活在管面积主要来自关联公司,没有通过大量承接第三方物业或并购的方式扩大物业管理的规模。所以,以合约管理面积作为四大物管公司的对比指标或更为合理。

2、利润空间:2017年,彩生活毛利率水平登顶四大港股物管公司。

目前的物业管理公司还处于盈利模式探索阶段,扩大规模正成为行业共识。在线上线下相融合的大背景下,作为率先注入互联网基因的传统物管公司,彩生活正将线上增值服务打造成为其利润新增长极之一。

2017年,彩生活增值业务收入同比上年增长76.5%至2.77亿元,毛利率保持在82.0%的高位,贡献分部溢利2.18亿元,分布溢利贡献占比42.9%,成为盈利的第二大的驱动力量,推动整体毛利率维持在高位。

彩生活的能量远比大众想象中强大。

彩生活:行业的颠覆者与赋能者

对比同行或是互联网巨头,彩生活早已先一步对物业进行生态化改造。这一先发优势将使其牢牢地在未来的物业商业模式中占据一席之地。

目前来看,彩生活生态圈基本搭建完成,并进入良性运转状态。

彩生活智慧社区生态圈目前已涵盖E维修、E能源、E停车、E教育等近40个E化产品,覆盖多个高频交互场景。

在这其中,较成熟产品爆发式表现正在快速拉动彩生活增值服务板块增长。

比如,“彩富人生”累计成交金额56.81亿元,同比增长212.3%,贡献收入3600万元。

再比如,“彩生活住宅”已经进入67个城市,与41个开发商签署合作协议,累计销售10057套(包括彩生活车位)。通过此种方式在用户手中积累大量饭票,形成潜在的庞大购买力,是调动整个社区生态圈活力发展的势能。

作为抢先布局社区生态圈的社区服务公司,彩生活正在快速收割第一批优质流量红利。其线上平台用户粘性及流量成长速度正呈几何式增长。

在用户数量上,2017年末彩之云平台的注册用户惊人地达到了1034万,其中活跃用户数为349.4 万,分别较2016年末增加241.7%、101.2%。

从另一个维度来看,平台活跃用户消费能力显著。2017年,彩生活线上累计交易金额达到76亿元人民币,全年贡献2.7亿元收入。线上平台交易总额及活跃用户数计算的用户ARPU值(交易总额/注册用户)为2179元。

就彩生活线上平台用户数据和交易体量来看,是目前行业内其他任何一家物业管理公司都无法相比的。在流量为王的时代,彩生活现有优势不言而喻。

天下武功,唯快不破。彩生活并没有就此停下脚步,开始探索社区服务更多可能性。这一次,彩生活将目光对准了社区新零售。

2018年3月31日,彩生活正式推出了“彩惠人生”产品,同时也宣布了与腾讯、TCL、美的等基于平台的战略合作。

简单介绍一下,“彩惠人生”是一个依托彩生活社区服务平台“彩之云APP”和线下物业入口构建的“上彩惠人生购买相关产品,就能获得相应物业费赠送”的普惠平台。

这是彩生活切入社区新零售的重磅产品,平台从众多社区服务提供者处严选“爆款”上线,提升流量互动频率,同时也带动彩生活生态圈其他产品与用户的交互率。

截至4月20日,彩惠人生上线20天时间就已为超过一万个社区家庭完成了物业费用减免抵扣,而目前平台下单量增速达到了每日10%。

彩惠人生的落地不止是传统物管功能的蜕变,还是彩生活社区生态圈再一次重磅升级。其入口价值在于无缝衔接了业主缴纳物管费、消费家庭必需品等使用频次最高的场景,再度缩短了用户与社区生活服务及产品之间的接触半径。

如今彩生活现阶段拥有其他竞争者无法比拟的优势:完善的社区服务架构、稀缺的社区数据、即将迎来爆发式释放的生态圈势能、社区新零售的成熟架构等等。

不可否认,在探索物管行业发展方向的这条路上,彩生活无疑是走得最远的那一个,不仅为其他物管公司树立起行业新标准及新方向,还成功打破物管公司传统盈利模式,重塑行业收入结构及价值。

对于上市还是即将上市的物管公司来说,彩生活作为行业龙头是具备对标价值的。

值得注意的是,《格隆汇》的报道称,目前港股物业板块平均估值超过30倍PE,绿城服务PE(TTM)是47倍、中海物业PE(TTM)是31倍,雅生活PE(TTM)则是61倍,而彩生活经过这一轮上涨PE(TTM)仅约28倍。

不过,在专业机构大摩看来,无论是从物管行业还是龙头企业彩生活,未来想象空间都是非常可观的。

近日,摩根士丹利发表研报称,中国社区服务行业有持续多年增长的潜力,其主业是对现有房屋存量资源的一种运作,而其增值服作为一个额外的利润驱动因素,行业整合具有持续提升的空间。

在中国的物业管理行业中,彩生活是大摩重点推荐标的股票,预计彩生活的净利润将在2017-19E年实现31%增长,首次覆盖,大摩给予彩生活“增持”评级。

结合物管行业发展潜力不断凸显,彩生活培育的平台的增值服务陆续步入成熟期等因素来看,彩生活作为被低估的龙头企业或将很快踏入估值修复轨道。这可能是彩生活2018年以来累计涨幅领涨港股同类公司的原因之一。

@今日话题 @徒步三萬里V 

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全部评论

ZHANGLEMIN 06-15 12:11

物业公司这个30倍的估值还是有点懵啊。

傻儿司令 06-15 07:41

傻傻地看,傻傻地赚,和傻儿一道喝酒吃饭!我是“球内第一傻-@傻儿司令 !学习了!

万锭复来 06-14 19:10

实事求是,不惟大只惟新。写得好!