$金科股份(SZ000656)$ $蓝光发展(SH600466)$ 

金科的年报还是比较亮眼的，签约金额1860亿，签约单价将近1万一平；拿地888亿，权益金额562亿，计容建面3328万方，拿地均价2672元/平方米，地货比27%，利润空间比较大。土储扩张也在尽量降低重庆占比，分散区域风险。

期末预收账款1147亿，同比增长50%，当年营收677亿，来年结算有保障；现金流数据亮眼，经营活动流入共计1558亿，占签约金额的84%，优于绝大部分房企。1000亿的有息负债规模，净负债率122%，少数股东权益占比逐年提高，17年之前少数股东权益占比都在百分之十几，这两年销售大幅扩张，少数股东权益占比已经增至48%了，未来也存在归母净利率下降的现象。不按月披露拿地和销售情况，是一个减分项。

蓝光披露了拿地的面积，但是金额没有公布，蓝光有较大一部分是通过并购拿地的，具体项目承债金额不是特别清楚，感觉实际的有息负债金额要远大于实际披露的500多亿。另外本人对并购的项目总是有些疑虑：大家拿地的价格都差不多，凭什么别人旁边5000拿的地，你通过并购3000能拿到？便宜的东西肯定有一些问题：比如项目规划不合规、股权有纠纷、隐性债务问题等等，即使后面能解决，时间一拉长也降低了资金的周转效率，便宜不是那么好捡的。