（报告出品方：华泰证券）
四维梳理 A/H 股重点上市房企 2022 年报&2023 一季报表现
我们延续 2021 年报综述报告《历史的终结，时代的开始》（2022/5/9）的分析框架，在 A/H 股上市房企中挑选出 47 家房企（以下统称为“总体房企”，其中包括 15 家龙头房企、15 家中型房企、17 家小型房企），从业绩、销售、扩张、融资四个维度，梳理 A/H 股重点上 市房企 2022 年报&2023 一季报表现。 需要说明的是，A 股房企与 H 股房企在现金流量表结构上有所区别，涉及到现金流量表的 科目如“销售商品提供劳务收到的现金”，“购买商品接受劳务支付的现金”等时的分析， 则报告中所指“总体房企”和“龙头房企”均不含 9 家 H 股上市房企。另外，2023 一季报 综述部分不含 H 股上市房企。
业绩：业绩增速和盈利能力大幅下滑，龙头房企韧性较强
营收同比首次下滑，归母净利润同比降幅走阔，龙头房企更为稳健
总体房企营收同比首次下滑，归母净利润同比增速再创历史低点。2022 年总体房企营收同 比下降 4%，较 2021 年-24pct；龙头、中型、小型房企分别同比-4%、-7%、-9%，较 2021 年-23、-35、-11pct。总体房企归母净利润同比下降 49%，较 2021 年-31pct；龙头、中型、 小型房企分别同比-40%、-169%、-68%，较 2021 年-26、-123、-32pct。国企/民企营收同 比-0.3%/-11.5%，归母净利润同比-49%/-61%。 47 家房企中，2022 年业绩亏损的房企合计 10 家，较 2021 年全年亏损家数提升 7 家，亏 损房企数量自 2019 年以来持续扩大。盈利同比下降的房企有 27 家，8 家房企转亏，1 家 房企扭亏为盈，1 家房企亏损缩小，1 家房企亏损扩大，仅有 9 家房企业绩同比实现增长。
2022 年房地产行业面临供给端部分房企信用危机，交付困难，需求端购买力不足，预期较 弱的挑战；房企经营也经历了一番洗礼，2022 年受销售下滑，竣工节奏扰动等影响，总体 房企营业收入首次出现下滑，其中龙头房企下滑幅度最小，中小房企下滑较多；而 2022 年 结转的项目多是前两年房企获取的高地价项目，同时由于房企促销等行为，销售价格较预 期降低进一步挤压项目盈利空间，总体房企归母净利润连续三年下滑，2022 年下滑幅度进 一步走阔，其中龙头房企下滑幅度最小，中型房企由盈转亏。从企业性质来看，国企营收 和归母净利润同比降幅均小于民企。
盈利能力进一步下滑，龙头房企以及国企归母净利率更优
总体房企毛利率、归母净利率、ROE 仍在寻底。2022 年总体房企毛利率为 17.7%，较 2021 年-3.3pct；龙头、中型、小型房企毛利率分别为 17.2%、19.4%、24.5%，较 2021 年-3.1、 -3.4、-6.4pct。总体房企归母净利率为 3.5%，较 2021 年-3.0pct；龙头、中型、小型房企 归母净利率分别为 4.4%、-2.3%、2.3%，较 2021 年-2.7、-5.5、-4.3pct。总体房企 ROE 为 5.6%，同比下滑 5.8pct；龙头、中型、小型房企 ROE 分别为 7.5%、-3.7%、1.2 %，同 比-5.8、-8.8、-2.7pct。 尽管房企盈利能力整体下滑，但国企相对优势显著。2022 年国企、民企毛利率分别为 20.5% 和 14.6%，同比分别下滑 3.6 和 5.7pct，民企过去因周转效率以及杠杆乘数构筑的 ROE 优 势业已消散，国企/民企 ROE 分别为 5.5%和 5.2%，同比分别下降 9.8 和 5.3pct。
少数股东损益占比进一步上升，投资收益再度下降
总体房企少数股东权益占比提升，表外投资收益同比持续下降。2022 年总体房企少数股东 权益占净利润比重为 35%，较 2021 年+9.1pct，龙头、小型房企分别为+32.4%、+21.1%， 较 2021 年+7.2、+17.9pct，中型房企归母净亏损但少数股东损益为正。总体房企投资收益 同比下降 35%，较 2021 年-21pct；龙头、中型、小型房企分别同比-35%、-67%、-19%， 较 2021 年-25、-11、-20pct。 房企的少数股东损益占比持续提升，反映的是 21 年以前拿地内卷过程中的合作加剧，我们 预计随着土地市场竞争者减少，且房企将经营重点由规模转向经营质量，为避免增收不增 利的现象，房企拿地权益比例将提升，少数股东权益将逐步下降。投资收益下降，而且国 企下降幅度快于民企，说明随着民企份额逐步减少，国企在合作开发中的并表主动权提升。
市场景气度下行导致资产减值损失进一步提升
2022 年总体房企资产减值损失为 478 亿元，同比上升 40%；龙头、中型、小型房企计提资 产减值损失为 196、248、35 亿元，分别同比+8%，+112%，-18%。龙头房企资产减值损 失同比增幅明显收敛，小型房企有所下降，但中型房企大幅提升。因土地价格上行，2020 年开始资产减值损失体量开始增长，2022 年交付问题以及房价下行压力进一步挫伤房企的 资产质量。
销售管理费用率小幅增长，龙头房企保持优势
我们以“（销售费用+管理费用）/销售商品提供劳务收到的现金”为口径，衡量房企的销售 管理费用管控能力。2022 年总体房企销售管理费用率为 5.9%，较 2021 年+1.2 pct，龙头、 中型、小型房企 2022 年销售管理费用率分别为 5.8%、6.0%、7.0%，较 2021 年+1.2、+1.2、 +1.8pct。2022 年房地产市场持续走冷，房企销售情况较为艰难，销售管理费用率持续上升， 其中龙头房企依然保持各梯队最低水平，相对好于行业。
销售：预收账款增速首次转负，对营收覆盖度持续下降
销售金额大幅下滑，各梯队表现分化
据亿翰数据，2022 年百强房企中，TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、 TOP51-100 累计销售金额分别同比-30%、-22%、-47%、-47%、-56%、-50%；中央国企、 地方国企、混合制企业、民营企业分别同比-32%、-33%、-40%、-53%。
预收账款增速首次进入负增长区间
2022 年总体房企预收账款同比-10%，较 2021 年-18pct，龙头、中型、小型房企分别同比 -11%、-4%、-10%，较 2021 年-18、-14、-28pct。国企、民企分别同比-1%和-9%，较 21 年-13、-14pct。 随着预收账款同比转负，对房企营收覆盖度也持续降低，2022 年总体房企预收账款营收覆 盖倍数降至 1.06 倍，较 2021 年末降低 7.0pct，其中中型房企与民企营收覆盖度分别提升 2.9pct 与 4.3pct，我们认为或因与其竣工节奏受影响较大，导致结算规模下降有关。
扩张：房企扩张能动性和意愿双减，去库存为主线
房企普遍随行就市，补库存态度审慎
总体购买商品接受劳务支付的现金同比增速大幅下降，拿地施工强度上升、库存维持低位。 2022 年总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-23%，较 2021 年-36pct；龙头、中型、 小型房企分别同比-24%、-22%、-25%，较 2021 年-33、-42、-55pct。2022 年“购买商品 接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”总体房企为 76%，较 2021 年底上升 3pct；龙头、中型、小型房企分别为 79%、65%、81%，分别较 2021 年+5、-1、 +7pct。在保交楼的大背景之下，工程款支出相对刚性，拿地及工程支出强度回升；但其中 中型房企该指标下滑，我们认为中型房企出于优先保现金流的考虑，尚未恢复投资和施工 能力。
截至 2022 年末，总体房企存货占总资产比例为 52%，龙头、中型、小型房企分别为 50%、 59%和 49%，较 2021 年-1.1、-0.3、-0.2pct。房企存货水平有所下降，且扩表能力尚未完 全恢复，或将在供给侧对 2023 年的成交水平形成一定制约。
房企扩张能力分化，民企仅少数尚有拿地能力
土地市场规模国企优势尽显。从房企新增土地价值来看，除华发股份，天健集团，滨江集 团外，大部分房企拿地量均有不同程度下降，具备一定规模国企降幅更小。从拿地强度看， 具备一定规模的国企拿地强度也相对民企和小型国企更大。
2022 年权益拿地金额 TOP30 房企里民企仅余 3 席。2022 年房企现金流状况普遍较差，民 企相对来说投资扩表能力更差，在权益拿地金额 TOP30 榜单的席位由 2021 年的 12 席降 至 2022 年的 3 席，其中滨江集团、龙湖集团拿地能力尚可，伟星房产从 TOP30 以外跃进 TOP30 内。另外，中央、地方建筑企业的席位增多，如中国铁建、广州地铁、深圳地铁、 厦门轨交、中建玖合等。国企拥有更强的扩表能力。
融资：总体杠杆持续下降，龙头房企保持最优
龙头房企与国有房企融资优势凸显
2022 年总体房企筹资活动现金流入总额 13181 亿元，同比-15.6%，较 2021 年-12.9pct； 龙头、中型、小型房企分别同比-18.8%、-14.5%、-1.7%，较 2021 年-19.9、-9.0、+10.4pct。 2022 年龙头、中型、小型房企筹资现金流入占比为 51%、38%、10%，较 2021 年-2.0， +0.5、+1.5pct。
总体房企有息负债同比-0.3%，龙头、中型、小型房企分别同比+0.5%、-3.5%、-1.6%。从 规模来看，龙头房企有息负债同比微增，中型房企和小型房企缩表，主要由于龙头房企信 用更强，拥有更强的举债能力。国企和民企之间的差距更大，2022 年国有企业/民营企业有 息负债同比+7.2%/-16.8%，国有企业的信用优势十分明显。
各线房企继续去杠杆，回款收缩导致短期偿债压力有所提升
各梯队房企扣预资产负债率均有优化，净负债水平均有上升。2022 年总体房企净负债率为 74.3%，较 2021 年末+1.4pct；龙头、中型、小型房企分别为 70.9%、93.1%、76.6%，较 2021 年+1.2、+2.4、+5.5pct。扣除预收账款的资产负债率为 68.0%，较 2021 年末-1.3pct； 龙头、中型、小型房企分别为 67.6%、71.2%、64.0%，较 2021 年-1.5、-0.2、-0.4pct。 现金短债比为 163%，较 2021 年末-21.1pct，龙头、中型、小型房企分别为 168%、154%、 128%，较 2021 年末-32.2、+5.7、-5.7pct。
2023 一季报表现：利润率继续探底，销售回暖明显
业绩：营收降幅收敛，小型房企盈利更具韧性
2023 年第一季度总体房企营收同比下降 0.8%，较 2022 年同期+5.7pct；龙头、中型、小 型房企分别同比-4.2%、+5.1%、+29.4%，较 2022 年同期+1.5、+16.2、+28.0pct。总体 房企归母净利润同比下降 3.9%，较 2022 年同期+20.7pct；龙头、中型、小型房企分别同 比-6.1%、-21.4%、+13.3%，较 2022 年同期+8.8、+50.3、-5.0pct。随着房企竣工结转节 奏加快，一季度总体房企营收降幅收敛，中型房企营收同比+5.1%，较 2022 年同期由负转 正，小型房企营收同比增长 29.4%，增速明显优于行业。
2023 年第一季度总体房企毛利率为+17.1%，较 2022 年同期-3.0pct；龙头、中型、小型房 企毛利率分别为+15.3%、+18.1%、+34.8%，较 2022 年同期-2.8、-5.6、-2.1pct。总体房 企归母净利率为 3.4%，较 2022 年同期-0.1pct；龙头、中型、小型房企归母净利率分别为 3.3%、1.2%、11.7%，较 2022 年同期-0.2、-0.4、-1.7pct。各梯队房企毛利率、归母净利 率继续探底。
销售：销售回款同比转正，中型房企具备弹性
2023 年第一季度总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比上升 6.8%，实现同比转正， 较 2022 年同期+36.0pct；龙头、中型、小型房企分别同比+2.4%、+26.0%、-12.9%，较 2022 年同期+32.8、+50.7、+17.5pct。2023 年第一季度龙头、中型、小型房企销售商品提 供劳务收到的现金占总体房企的比重为 70.2%、25.6%、4.2%，与 2022 全年相比，龙头占 比下降 3.0pct，中型房企占比上升 3.9 pct，小型房企占比下降 0.9pct 。
扩张：市场温和复苏，房企拿地较为审慎
2023 年第一季度总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-20.3%，较 2022 年同期 +1.3pct；龙头、中型、小型房企分别同比-19.8%、-14.7%、-44.9%，较 2022 年同期+3.4、 +0.9、-24.7pct。2023 年第一季度“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供 劳务收到的现金”总体房企为 69.1%，较去年同期-23.4pct；龙头、中型、小型房企分别为 72.8%、58.7%、69.2%，分别较去年同期-20.2、-28.0、-40.1pct。以“购买商品接受劳务 支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”来衡量房企拿地和施工强度，2023 年 第一季度总体房企该指标同比-23.4pct，目前市场仍处于温和复苏阶段，各梯队房企以去化 为主，以销定投，坚持审慎拿地。
融资：融资依然净偿还，龙头房企偿债能力强
2023 年第一季度总体房企筹资活动现金流入总额 3089 亿元，同比下降 10.1%，较 2022 年同期-2.2pct；龙头、中型、小型房企分别同比-15.1%、-4.2%、-8.6%，较 2022 年同期 -1.0、-1.5、-17.2pct。2023 年第一季度龙头、中型、小型房企筹资现金流入占比为 46.8%、 42.9%、10.2%，较 2022 年同期-2.8、+2.6、+0.2pct。2023 年第一季度总体房企筹资活动 现金流净额-3 亿元，同比-164 亿元；龙头、中型、小型房企筹资活动现金流净额分别为-194、 +122、+69 亿元，同比-165、-3、+4 亿元；
2023 年一季度末总体房企净负债率为 67.9%，较 2022 年末+1.7pct；龙头、中型、小型房 企分别为 56.3%、95.0%、76.2%，较 2022 年末+3.0、-0.2、+1.4pct。2023 年一季度末 总体房企扣除预收账款的资产负债率为 69.8%，较 2022 年末-0.2pct；龙头、中型、小型房 企分别为 70.1%、71.1%、63.4%，较 2022 年末-0.4、+0.3、-0.3pct。2023 年一季度末总 体房企货币资金/短期负债的比重为 153.2%，较 2022 年末-1.2pct，龙头、中型、小型房企 分别为 149.1%、164.6%、145.5%，较 2022 年末-15.9、+20.6、+14.5pct。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
详见报告原文。
精选报告来源：【未来智库】