$绿地控股(SH600606)$

一叶而知秋,详论房产的需求究竟来自何方?

我把城镇化分为二个阶段。

1:初级阶段:即农民进城的城镇化,这一阶段轰轰烈烈的进行了二十余年,人民的居住需求基本上得到了满足,目前己进入到尾声阶段。

2:高级阶段:即改善性需求,人口流入需求(刚性需求),投资度假需求(高级需求)。

改善型需求大家都懂。

人口流入需求:四五线→三线(地级市)→二线(省会城市)→一线。目前这一过程浩浩荡荡,势不可挡,长期来讲,四五线城市会跟以前的农村一样,会慢慢消失的。

投资度假需求:即有钱的三线居民到二线省会城市去买房,二线居民到一线城市去买房,这部分需求目前是被限购抑制住了,这是一部分很大的潜在需求。

本文主要讨论的是城镇化的第二阶段,以湖南省为例,

湖南省总人口7千万,省会长沙目前市区人口839万,远期人口我测算会达到全省总人口的1/5,即1400万人口(这都是参照同等人口规模的韩国,英国,法国得出的结论,即它们的首都占全国总人口的1/4到1/5),因此长沙还须要解决500多万人的住房需求,人口按三口之家算,共需要100多万套住房,目前长沙每年供应十几万套住房,这样算下来照此速度大约还需要数十年还能解决这么多人的住房需求问题。

同理,地级市的住房需求也可以依此类推,一线城市的需求更大,更不用担心需求了。

结论:在可预见的数十年时间,中国的房产需求无须担心,房产销售总量再扩张也没有什么必要了,总之,现在买入破产价的地产股完全没必须担心这担心那,好好享受白银时代数十年完全没任何毛病。

最后补充一点:华侨城A的房产是解决最有支付能力的那批人,也是追求美好生活的那批人的需求,也可以说是人类终期的住房需求,这种股票抱紧它就好了。

同理:新城控股造出来的住房也是不缺需求的,毕竟生活方便吗。

说了半天,还是屁股决定脑袋呀


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全部评论

价值分析09-27 23:44

改善型住房大有可为

价值分析09-27 23:43

对,小区很多没车位的

iovision09-27 17:39

我们发展的太快了,以至于基础设施很多刚用多久就被淘汰了,房子还是大有可为的,比如十年前我附近核心地段的新建小区居然车位比只有20%,地面和地上全部用尽也不到30%,也没有人车分流。这可都是建成仅仅十余年的小区啊。