地产激荡20年,以史为镜,方知未来

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我们无法掌控世界,

能做的,

只有努力一分,向前一步。

一、引子:9岁新力成最年轻的上市房企

2019年11月15日,新力董事长张园林敲锣,宣告新力正式登陆港交所。作为一家2010年才在江西南昌成立的区域房企,新力仅用了9年便以首家赣系房企的身份成功登上资本舞台,成为最年轻的上市房企。

故人看新人,不免心生感慨。在地产圈里,来来往往,新旧更替,每个房企都有其意气风发的高光时刻,亦有不愿被多提的低谷往事。此刻,借着新力上市这个点,不妨带着大家拉开地产圈的历史卷轴,一起回顾这住房改革市场化二十载里的那些人、那些事吧。

二、往昔:20年的地产大事记

1998年

亚洲金融危机后,出口衰退内需不振,很多开发商在上半年熬不下去,把土地纷纷卖掉退出市场,为了遏制市场进一步下滑的风险,国家决定将房地产发展作为新的经济增长点,于是出台了一系列刺激房地产发展的政策中国经济急需新的增长点,七月,房改如期而至,或未曾想到这一改革,带来了房地产行业辉煌的20年。

◆ 王石被召进京

1月,王石北上京城,向朱镕基总理做分税制改革汇报工作,由于事先准备充分,王石的汇报受到朱镕基认可。受此鼓舞,王石趁机向总理请教如何看住宅市场的问题,被朱总理反问楼市走势的看法,期间朱总理坚决告诉王石两年内一定把住宅行业促成支柱产业。值得一提的是,朱镕基总理说到做到,此后一系列重磅政策陆续出台,全面引燃了房地产市场。

住房制度改革(23号文)

7月3日,是中国住房制度改革的一个分水岭。这天,经过三年的调整,国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文)。从这一刻起,原先的福利分房制度被废止,标志着房地产开始市场化,新的时代正式到来。

◆ 潘石屹建首个SOHO现代城

1998年,潘石屹拆了北京二锅头酒厂,建了第一个SOHO现代城,先是贷款无着落,接着项目遭遇销售困境,甚至邀请了邓智仁来操盘也是不见起色,然而,随着中央扶持房地产行业政策接连出台,11月开始,SOHO城销售火爆,一夜成名。

◆ 万通六君子散伙

1988年海南建省办经济特区的消息传开后,全国各地的年轻人不顾一切冲破体制的束缚,如潮水般奔向海南,包括平均年龄不到25岁的“万通六君子”。十年之后,靠借高利贷300万抵押给银行贷款1000万,而在海南炒地皮发家的“万通六君子”彻底散伙。最早离开的砖厂厂长潘石屹转战北京,建了第一个SOHO现代城,易小迪99年创立了阳光100集团,王功权成为了知名的风险投资家,王启富和刘军也开创了一番事业,冯仑则一直坚守在万通。乘着市场改革的这阵东风,他们也各自踏上了属于自己的传奇之路。

(从左至右分别为:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹)

这一年,抓住90年代的尾巴和最后的时机,海伦堡、时代、佳兆业相继创办。

1999年

共和国迎来建国五十华诞,澳门回归,举国欢腾的年份。亚洲金融风暴告一段落,国内众多企业受到前所未有的挑战,为了破解经济增长困境,中央继续助力房地产市场发展,但居民购房并不踊跃,为了扩大国内需求,这一年中央和地方政府都出台了大量利好政策来刺激消费,海南加速处置烂尾楼,贷款买房成为市场主流,房企花式崛起。

◆ 打破房贷禁锢,贷款买房成主力军

1999年为了进一步扩大国内需求,2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,6月,央行启动了自1996年以来的第七次降息,9月将个人住房贷款最长期限延长到30年,自此,彻底打破房贷禁锢,从此贷款买房、按揭等新概念在中国内地迅速铺开。

◆ 潘石屹与邓智仁公开宣战

8月,邓智仁采用高额报酬等手段将SOHO现代城的几十个销售人员挖走,还专门召开新闻发布会宣称SOHO现代城已经垮了,不甘示弱的潘石屹借媒体力量反击,一封《现代城的四个销售副总监被高薪挖跑了!》的信以广告形式登上各大主流媒体,随后事件迅速发酵,成为当年房地产最大新闻。

◆ 人事巨震

90年代江湖人传“南万科、北华远”,但在这一年,王石辞任万科总经理,开始玩起了滑翔伞、攀岩,而华远地产任志强因小股东的一封信无奈辞职。

◆ 胡葆森发起“中城联盟”

1999年,王石主动让贤如愿闲下来后,其好友胡葆森找来冯仑一起商量,想给王石找点事做。几番说辞下来,三人一起发起成立了“中城联盟”,王石成为第一任轮值主席。

◆ 朱孟依力说谢强北征

1999年的合生在广州已经开发了十几个项目,在地产界声名远播,王石都赞叹:合生才是地产界的航母。但是眼看群雄并起,合生意识到围斗广州将如困兽之争,该换个山头了。1999年的9月,朱孟依在王府饭店两次约见海南五兄弟之一的谢强,力说谢强为其在北京开疆拓土。2001年,在谢强带领下,合生珠江系披荆斩棘,在北京拿下五块大型开发用地,没有房企可以望其项背。

90年代后期,粤、闽、京、渝各派房企都有新代表企业诞生,如海伦堡、深圳地铁、花样年、建发、正荣、华夏幸福、北京城建、金科、龙湖、新希望、俊发、顺驰等。

2000年

中国经济在亚洲经济危机重压之下,终于有所转机。这一年,中国彻底甩掉了“低收入国家”的帽子,消费展示出强大的活力拉动中国经济增长,个人购房刺激房地产销售量急剧攀升,房企试点上市,市场愈加活跃。

◆ 房企上市禁令解冻

2000年,时任建设部部长俞正声公开宣布,住房实物分配在全国已经停止,中国房地产行业进入全面商品化。更值得高兴的是,长达七年的房企上市禁令终于解冻。4月,建设部有关官员透露,政府允许房地产企业试点上市,天鸿宝业、天房发展、金地集团成为了首批试点上市房企。而没那么幸运的人,则选择另辟蹊径敲开资本市场的大门,在这三家房企实现上市之前,同年5月金融街便已通过借壳拉开房企上市序幕。

◆ 顺驰重金夺地

2000年8月,天津市举办了史上规模最大的一场土地招标会,顺驰砸下1.72亿重金一举夺得3块地中的两块,轰动一时。当时市场质疑孙宏斌无法在一个月缴足1.72亿土地金,但他最终靠着三寸不烂之舌四处游说,准时上缴土地款。在庆功宴上,孙宏斌喜极而泣。但可惜,孙宏斌不是每次都那么神通广大,六年后,顺驰由于资金链断裂被迫转手他人,而这些也仅是孙宏斌传奇人生的开始。

◆ 万科“海盗行动 ”

2000年,万科专门针对中海的优秀人才制定了命名为“海盗行动”的挖角行动,在三年时间内,先后吸引近60位原中海高管加入万科,其中包括效力中海10年的刘爱明。不得不说,中海的确是地产界的黄埔军校之一,在往后的很多年里,万科、碧桂园、龙湖、融创等公司的核心高管均可见中海精英们的身影。

◆ 万达“遵义会议”

1999年,在全民投身住宅地产之时,未雨绸缪的王健林首次提出“订单式商业地产”概念,为进军商业地产做好准备。2000年5月17日,大连万达大厦,员工们对转型做商业地产争论了三天三夜,会议开到最后,王健林力排众议,明确了以住宅和商业房地产开发作为集团发展的支柱产业,此次会议,被王健林称为万达发展史上的“遵义会议”,意义非凡。在当时国内还没有商业地产概念的时候,王健林的这个决策,被柳传志评价为“极具前瞻性而且决策果敢”。而此后,我们所熟知的华润、中粮、宝龙等企业也陆续崛起。

◆ “可怕的顺德人”

2000年春节,广州碧桂园开盘,以每平3000多元的均价推出花园洋房,这个价格低于部分同地段的平层。因为超低价,碧桂园创造了70栋楼两月售罄的奇迹。当时的广州,已然是合生和富力两虎相争的战场,合生在广州一地的利润超过当时内地上市房企第一的万科全国五城总和,而富力自1998年开始进入快车道,此后连续三年斩获广州销冠头衔,这一役碧桂园一战成名,令杨国强成了广州同行口中“那个可怕的顺德人”。

◆ 地产界的“劳斯莱斯”横空出世

2000年,黄文仔的星河湾横空出世,这个为少数人雕琢的豪宅项目,被黄文仔打造成了地产界的劳斯莱斯,开业界先河的星河湾声名鹊起,成为广州楼市翘楚。一时间,满城尽道星河湾,此后的很长一段时间,星河湾就像中国豪宅的教科书,每个进入高端市场的房企都要拜读一番。

这一年,旭辉在上海成立,金融街成功借壳上市。

2001年

中国经济正在夹缝求生,中国加入WTO,房地产企业不惧困苦,勇于寻找更为广阔的空间,房企上市潮全面开启,与此同时,7月26日中国股市暴跌,资本市场上的游资撤离股市,逐步向楼市转移,楼市稳步提升,供需关系开始失衡,将房价翻了数倍。

◆ 王石大胆预言成笑谈

1月13日,已经成为全国房地产业领军人物的万科集团王石信誓旦旦地预言,加入WTO之后,房价将下跌15%。蓝鹅……后来10多年发生的事实让他的这个预言成了一个笑谈。

◆ 温州炒房团现身上海

5月,在《温州晚报》的组织下,150多个温州人坐满了三节火车厢,专程到上海来买房,这次,温州人砸下5000万,让上海人大喜过望。

◆ 龙湖首个别墅项目横空出世

2001年,龙湖打造首个别墅项目——重庆香樟林,实现产品战略升级,开始涉足高端住宅业态,在那之后的几年时间里,龙湖产品渐露锋芒,成为中国地产界别墅风向标。

◆ 第一个万达广场

商业地产初露苗头,万达开发了第一个万达广场——长春万达项目,标志万达正式进军商业地产领域,这一年,也是万达发展史上的转折、起飞之年。从此“万达广场”成为业界商业地产开发首屈一指的标杆,当然,眼见它起高楼,眼见它宴宾客,却不曾想现如今“万达模式”依然仍在,而缔造者万达却不再辉煌。

这一年金地、天房发展、天鸿宝业、首开股份、新城控股上市。

2002年

这一年实行土地招拍挂的出让方式给中国房地产业带来巨变,从1998年开始一系列的政策放开刺激了地产业的发展,市场出现过热的势头,政府选择全面整顿房地产,这一年国家首发调控之“217号文”,从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控,房价涨幅减缓。

◆ 土地改革

2002年7月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,土地招拍挂正式确立,推动需求增长,为商品房市场的长远发展奠定了基础,整体制度学习香港模式为主,这一高度供给压制的制度为房价的上涨埋下了伏笔。

◆ 冬春之争惊动总理

元旦,清华大学经济管理学院魏杰教授称:“如果楼市不崩盘,我就去跳楼”,引起行业内的一场冬春之争,“冬天论”还引起了朱镕基总理的关注,他亲自打电话给建设部部长俞正声,要求加强市场分析。

◆ 富力名动京城

继合生之后,同样决定走出广州的富力,却是踌躇了一年。2001年2月28日,以32亿拿下广渠门东五厂地块,技压华润和潘石屹的SOHO中国,瞬时名动京城。在此之后不久,奥园、星河湾、金地、华侨城、中海也陆续加入北伐军团。

◆ 碧桂园凤凰城神话

五一期间,杨国强以“50万元就可以住别墅”的口号大卖别墅,开盘当日,众多客户趋之若鹜,创下“一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元”的销售神话,业内形容为“像卖白菜一样卖房子”。这句话在日后也渊源流传,成为碧桂园产品销售快速的一种形象描述。

◆ 京基陈华筹办“克林顿秀”

5月,美国前总统克林顿被邀请担任碧海云天形象大使,为京基碧海云天楼盘的开盘造势。在深圳威尼斯酒店,满头银发的克林顿以一场主题为“WTO与中国经济”的演讲,完成了这场价值25万美元的“克林顿秀”,并为京基地产留下了久久未歇的争议和名声。

2003年

上半年政府加强调控,但是下半年SARS来袭,经济压力加大,为保增长,8月12日,发布“国八条”将房地产确立为国民经济的支柱性产业,大量资源开始涌入地产,所有人都意识到风口之下躺着都能赚钱,于是制造业、服务业也开始炒地皮,各行各业蜂拥而至。

◆ “121号文”

2003年6月,为了遏制市场过热的势头,央行印发"121号文",严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。121号文效果显著,全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季。当时全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式,旗帜鲜明地集体反对“121号文件”,北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。

◆ “18号文”

当时非典的爆发导致经济下行压力增大,为保增长,住建部发布了“18号文”,此文内容和之前发布的121号文完全相反,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道,又给房地产注入了新的强心剂。

◆ 顺驰向王石下战书

7月,孙宏斌在中城年会上直接叫板王石,声称其中长期的战略是要做全国第一,超过万科,王石红了脸,驳斥他“睁眼说瞎话”,后来王石预言“顺驰马上会很难受”,一语成谶。

◆ 蟒山会议

7月,顺驰在北京昌平蟒山召开了主题为全国化发展战略的会议,整整17个小时的高层会议上,顺驰宣布了自己的百亿计划。很多曾经在制定百亿计划的企业,会否在那一刻想过10多年后,全国将有30多家千亿级的企业呢?

◆ 龙光拉开扩张版图

2003年,龙光以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王,正式拉开扩张版图。

这一年,华夏幸福上市,合景泰富初露头角。

2004年

经历8.31大限后,房地产膨胀式发展,地王、炒房团频现,政府持续出台政策调控,通过收紧信贷和土地供应两个闸门来抑制房价过快上涨,在严峻的宏观调控形势下正直面强大资金压力,越来越多的房地产企业申请或正在谋划上市。

◆ “831大限”

2004年,国土资源部、监察部联合下发“71号令”,要求所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,史称“831大限“。在此之后,土地管理正式进入全面市场化,为未来15年里那些全国化布局的企业带来重要机会。

◆ 恒大“意识的转变”

2004年,恒大开始“意识转变”。此之前,恒大以规模取胜,度过资本原始积累的初创阶段后,恒大以召开全员精品誓师大会、推倒金碧世纪花园造价千万的不符合精品标准的中心园林为标志,确立了打造精品方针。

◆“孙疯子”

2004年,激进进军全国的顺驰又以9.05亿拿下北京大兴地块,随后又以27.2亿拿下苏州工业园区地块,光速崛起的顺驰惊呆众人,孙宏斌攻城掠地,被业内称为是“孙疯子”。也正是这一时期的一路狂奔导致根基不稳,为顺驰的结局埋下了伏笔。

◆ 招商的高光时刻

2004年,招商地产迎来高光时刻,其在深圳的销售规模超过万科,位居深圳第一。这一年,“招保万金”的营业收入分别为34.7亿、45亿、76.7亿和31.7亿,差距还很小,是地产行业内的4大领军标杆企业。

◆ 房地产界的“航空母舰”

2004年,合生创展开始投资建设2万亩号称“中国第一城”的京津新城,囊括别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等项目,同时珠江帝景酒店系列三大项目陆续开业。这一年,合生创展年销售额率先突破100亿元大关。其曾被万科董事长王石誉为中国房地产界真正的航空母舰。此后两年,万科、富力、中海、金地也纷纷跻身百亿俱乐部。

2005年

中央进一步加大宏观调控力度,迈入“政策年”,主要特征是供给与需求双向调控,以调控需求为主,但是房价依旧上涨。

◆ “国八条”、“新八条”

2005年房价的上涨引起重视,政府开始出手调控,2005年3月26日发布国八条和新八条,提出采取有效措施,抑制住房价格过快上涨,要求各地政府要重视房价调控,保证中低价位、中小户型的供应,建设廉租房,但当年市场涨幅仍高达12%。这一年应该是中国第一次真正意义的房地产调控之年。然而,调控并没有产生任何实质性作用,同年市场涨幅达到12%。

◆ 最大并购

2005年,万科以18.5亿的代价受让浙江南都项目,完成了当时地产界最大的一次并购,并借此进入浙江市场。

◆ 易宪荣与任志强的“口舌之争”

2005年,易宪容和任志强两人在关于房价的问题上,引发了一场“口舌之争”。其中,易宪容代表大众利益支持房价下降,而任志强作为房地产开发商的代言人支持房价上涨,论坛上,任志强语惊四座,自此“任大炮”之称在业内传开。

这一年,富力、雅居乐上市。

2006年

我国进入新一轮调控,这一年是我国房地产宏观调控政策出台和调控力度最多的一年,中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范,使我国的房地产业开始从快速增长期进入理性发展期。

◆ “国六条”

建设部等九部委推出雷霆手段,推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策,核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,加大中小套型比例,对房地产市场的供应结构进行调整和规范,从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子,当年房价上涨6%。

◆ 路劲接下顺驰

9月,顺驰找到路劲基建充当“接盘侠”。由于资金链断裂,55%的顺驰股权只卖了12.8亿。一年后,路劲基建拿到顺驰“卖身契”,取得94.74%的股权,属于孙宏斌的顺驰,就此成为历史。

这一年,世茂、保利、仁恒置地、北辰实业上市。

2007年

与调控的博弈中,房地产依旧高歌猛进,2007年股楼双牛,天价“地王”频现。

◆ 地王年

7月,东莞塘厦以6.4亿底价竞拍,万科最终以26.8个亿斩获,成为广东地王。9月,战场转移到800公里外的福州,经过239轮争夺,万科又以27.2亿拍下福州五四北地块,制造了福州地王。富力地产和深圳鼎力豪掷47亿,竞得佛山东平新城64万平米地块,成为片区总价地王。这是在831之后土地市场化的第一个地王频出年。

◆ 首支地产百元股

2007年,万科当年销售额超过500亿,再次确立其地产龙头的地位,而“招保金”三家则还在百亿徘徊。招商规模虽不及万科,但其股价却创下102.89元的记录,成为首支地产百元股。这在当时广受关注,以至于坊间曾有这样一句话,“最了解招商地产的不是他的员工,而是经常玩股票的股民”。

◆ 王石“拐点论”

12月13日,王石在清华新闻发布会上,被记者问及楼市拐点是否出现,王石说:我认可你关于“拐点论”的说法。此言一出,坊间一片哗然!后来不仅是万科,所有的地产企业都在2008年过得极为艰难。

◆ 碧桂园上市

2007年4月20日,碧桂园成功在港交所挂牌上市。碧桂园IPO时获得约68万香港市民认购,约占香港人口的十分之一。在当时的认购者当中,包括香港富豪李兆基、郑裕彤、郭鹤年、罗康瑞等。尽管上市相当成功,但此后多家券商仍给予碧桂园“减持”评级,并不看好碧桂园在三四线发展的可持续性,但碧桂园显然一直秉承着“走自己的路,让别人说去吧”的作风,这一自信的坚持下,此后一路开挂成为当前难以超越的宇宙第一大房企。

◆ 恒大的“红海战略”

2007年,许家印在恒大内部会议上提出“红海战略”,认为恒大只有在血淋淋的战场上勇于竞争,方能处不败之地。红海战略,极大助力恒大度过08年的寒冬,且对于许多同行来说,这一招相当有杀伤力,很多房地产企业都拿恒大的快速营销和‘成本价’策略没办法。

这一年,碧桂园、金茂、奥园、荣盛发展、方兴地产、合景泰富、远洋地产、鑫苑中国上市。

2008年

北京奥运会举国沸腾,但这一年也是无数地产商的噩梦,维系了十年之久的房价不跌神话,在2008年被打破了。为了应对国际金融危机,防止经济断崖式下跌,“四万亿计划”就此出台,极大振奋了地产业,随后地产迎来空前繁荣,房企们又开始上演新一轮的速度与激情。

◆ 恒大险些破产

3月20日,恒大的估值高达1250亿,已具备上市条件,就在许家印雄心勃勃准备上市之时,却因金融危机导致资金链断而折戟,恒大险些破产。也许是命好,就在大家都说许家印熬不过2008年冬天的时候,4万亿像一颗速效救心丸,把许家印和众多房企从死亡线上拉了回来。

◆ 潘石屹“百日巨变论”

4月1日,潘石屹称,在沉重的债务和从紧的宏观政策影响下,一些资金链紧张的企业也许将无力回天,中国的房地产企业在未来的一百天内需要调整。此后冯仑则认为“百日巨变”的可能性不大,其认为市场局面恐将演变为“小火慢熬”的耐力赛。

◆ 万科引起降价潮

9月25日,万科在上海公开宣布,旗下的8个楼盘开始不同程度的促销活动,其中万科金色雅苑更是喊出了“直降10万”的口号。在万科的示范效应下,上海内、中、外环均有楼盘出现不同程度的降价。

◆ 富力退地

2008年,富力的47亿佛山地王退了。由于没能按时缴清土地款,佛山市国土部门收回地块,富力2.4亿元保证金被罚没,负债比率高达140%。

◆ 四万亿计划救市

为了抑制经济的硬着陆,2008年11月中央政府出台“四万亿”,大量基础实施建设开工加码,拉动经济发展,四万亿没有直接流入地产,但是带来的货币宽松、投资高涨和市场信心,彻底拯救了中国的地产商们。

◆ 两率双降,中央政府携手救市

12月4日,针对目前低迷、严峻的经济市场,央行为响应了国务院此前提出的“一保一控”经济战略方针,宣布下调贷款基准利率和存款准备金率,这也是4年来的首次降息和9年来的首度下调准备金率。

这一年,建业、滨江上市。

2009年

据国家电网利用智能网络调查,全国立刻停工,房子都够用11年,如此巨大的空置商品房市场根本难以消化,房地产去库存之路开始;同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市。

◆“国四条”

配合着四万亿的投放,房企们又开始上演新一轮的速度与激情。但是再度民怨沸腾,为了安抚民心,09年12月,政府推出国四条。2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

◆ 温州炒房团瞄准“大浦东”

6月18日,蛰伏两年之久的温州炒房团,高调杀回上海楼市,1个月内购买房源732套,支付房款13.42亿元人民币,其中成交价超千万的物业达16处。从千万级直接跃升亿级购房,温州人的投资之道从此在全中国家喻户晓。

◆ 北京最贵期房

2009年,“合生·霄云路8号”站上了“北京最贵期房”之列,每平米成交价超过十万元,是北京的著名“豪宅”,但之后以其为代表的一些合生创展的项目却陷入了诚信危机。

◆ 富力力压群雄拿地王

2009年5月21日下午,北京国土资源局2楼,热闹的景象打破小楼以往的宁静。作为北京2009年挂牌出让的首块市中心用地,备受瞩目的广渠门外10号地即将拍卖。竞拍从下午3点半左右开始,竞拍前,起始价仅为29925万元的地块报价达到7亿元,交易大厅人头攒动,一度造成堵塞。最终,富力以10.22亿拿下,力压万科、奥园、金地、合生等粤系同门。

◆ 合生创展开始走下坡路

2009年,合生在销售达到180亿的最高峰后,开始走下坡路。此后,无法力挽颓势的合生,在五年换了三任总裁,动荡不已中走向困境。

◆ 恒大上市

11月5日,一年前上市受阻的恒大成功挂牌港交所。许家印的股票受到热捧,公开发售超额46倍,凭借422亿元资产,许老板第一次荣膺首富。

这一年,佳兆业、龙湖、恒大、宝龙、金隅集团、禹州地产上市。

2010年

2010年出现新一轮的房地产调控,历史上第一次推出了影响多年的政策思路的限购限贷政策,2010年被称为史上最严地产调控之年。这一年,有些地产企业跨入了高速增长的通道,而有一些企业则开始步入衰退之路。

◆ 史上最严“国十条”

2010年1月提出“国十一条”后,2010年4月17日,在接近沸腾的房价面前,国务院印发了“国十条”,国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无一年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。效果很显著,全国房价也都有小幅下跌。

◆ “新五条”

当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势。于是9月29日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头。

◆ 星河湾遭遇滑铁卢

2010年,在一线城市取得空前成就后,星河湾选择了土豪城市鄂尔多斯和太原,无奈煤炭价格下跌,民间信贷资金链断裂导致煤炭企业主破产,星河湾的豪宅失去了客群,黄文仔遭遇滑铁卢。在那之后,星河湾逐步开始淡出地产圈的视野。

◆ 地产界最轰动的一只鞋

任志强在大连遭遇美国前总统小布什待遇,2010年5月7日在大连房协主办的论坛上被愤怒的观众扔鞋,愤愤而去,现场状况尴尬。

◆ 国内首家千亿房企

2010年,龙头老大万科实现1026亿,成为国内首家千亿房企,招保万金的差距也逐渐拉大。

◆ 神奇的贵州“花果园”

2010年,宏立城启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。这个项目最神的部分就在于,作为中国迄今最大的棚户改建项目,花果园将一个十万人口的棚户区改建成了百万人口的超级棚户区。并且作为位处贵阳正中心位置的花果园项目,当时采取低价策略销售,引发疯抢。那时,在贵州乃至全国范围内,从来没有一个地产单盘能够连续数十个月豪夺全国销售冠军,并创下单月41.62亿元成交量的惊天业绩,“花果园”项目一时之间轰动地产界。

◆ 融创上市一雪耻辱

1990年当时一度被认为是联想接班人的孙宏斌,突然被送进监狱,但1994年获减刑刚出狱一个月的孙宏斌便闯入了地产界,创办了载入史册的顺驰,期间2003年,孙宏斌成立了融创中国,那时的孙宏斌自己都不会想到这边缘的布局结果成了他东山再起的基地。2006年,在经历顺驰的折戟后,孙宏斌将精力全身心投入融创中国上来。2010年10月7日,融创中国登陆港交所,一洗过去的耻辱,那时的孙宏斌终于可以喊出一句,“我又回来了。”这一年距离顺驰被卖,不过短短4年,这样的触底反弹能力,令人钦佩。

这一年,融创、中骏、泰禾上市。

2011年

央行三次加息,控制房价增长。

◆ 新“国八条”

为了抑制房价上涨,2011年1月26日,国务院办公厅出台“新国八条”,把二套房贷首付比例提至60%,开始全面限购,并且算得上是史上最严限购令。

◆ 宋卫平“千字文”辟谣

11月3日,微博上一则关于“绿城中国申请破产”的消息轰动了整个房地产界,正当此消息迅速蔓延时,绿城董事长宋卫平连夜撰写了一篇“千字文”回应辟谣,称此次破产传闻是个“冷幽默”。

这一年,大名城、金科、金隅股份上市。

2012年

中央多次表态楼市调控不放松,发布一系列政策抑制房价的上升,导致楼市再次进入寒冬。

◆ 外滩地王争夺战

5月31日,复星国际发出一纸诉讼公告,表示要将SOHO中国及相关交易企业告上法庭,以保证其对于上海外滩商业项目的优先购买权。外滩地王争夺战双方各执一词,引爆本年度的认购罗生门。

◆ 九龙仓入股绿城

2012年6月8日,绿城停牌,称将有重大消息披露。平静了近两个月之后,绿城宣布绿城将会通过两次配股给九龙仓,完成两次配股后,九龙仓会成为绿城第二大股东,持有24.6%的股份。那时的绿城掀起了一起不小的波澜,而事实上,类似的事件在两年后又再次发生。

这一年,旭辉控股、新城发展、金地商置上市。

2013年

这一年,全国土地市场异常活跃。上半年在经过对国五条等调控政策的消化后,5月开始土地市场率先拉开了反弹的序幕,尤其是三季度,地王现象成为热点,楼市调控压力凸显。

◆ 新“国五条”

2013年2月20日新国五条颁布,其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收,这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举,这一政策导致购房者担忧税负转嫁而纷纷集中买房。

◆ 任志强为税收叫板央视

2013年11月24日,央视《每周质量报告》曝光万科等45家知名房企8年来欠缴3.8万亿土地增值税,随后任志强连发7条微博从8个方面批驳央视报道。

◆ 杨国强对话马明哲

2013年春天,杨国强与马明哲在一场高尔夫球赛间隙交流,58岁的杨国强问了同龄的马明哲:你管理平安万亿资产,有什么秘方?马明哲明确人才是关键。对话结束后,碧桂园推出“未来领袖计划”,再次改变命运。

这一年,朗诗、当代置业、绿地香港、龙光地产、时代地产、景瑞控股上市。

2014年

中国经济进入新常态,先后出台的四轮刺激政策,促使房价迅速上涨,且三四线库存大幅增长,为了防止房地产崩盘或者风险释放,政府推出去库存政策。

◆ “930新政”信贷支持购房

2014年9月30日,央行发布《关于进一步做好金融服务工作的通知》引无数人关注,内容上包括积极支持居民家庭合理的住房贷款需求,增强金融机构个人住房贷款投放能力等,此后,二手房成交量上升,新房市场随着入市项目的增多,成交量也开始回升。

◆ 碧桂园的“十月革命”

10月13日,杨国强发动了碧桂园历史上的“十月革命”,开始实行“同心共享”的激励机制,项目的员工可以成为项目的股东,分享项目利润。一般来说,项目的股份占比为:集团85%,高层5%和区域公司10%。

◆ 郁亮“白银时代”

2014年6月,郁亮提醒:“中国房地产行业进入了白银时代,虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代,但白银仍然是贵金属。”想来,07年底的“拐点论”,到这一年的“白银时代”,再到后来的“活下去”,万科似乎一直担当着地产界的预言家角色。

◆ 最年轻的富豪

2014年,福布斯财富榜发布,年仅24岁的纪凯婷打败facebook联合创办人,以13亿美元的身价,一跃成为全球最年轻的富豪,铺天盖地的报道围绕着纪凯婷和龙光。纪凯婷正是龙光创始人、最大股东纪海鹏之女。

◆ 华南五虎之首掉队

2014年,百强榜单再无朱孟依,曾经的华南五虎之首已经掉队,消失于密林。

◆ 绿城卖身生变

11月19日,经过一百多天的绿城控制权争夺战,宋卫平用《我的检讨与反省》方式宣布这场100多天的联姻,终告无效。在一份长达2500字的声明里,宋卫平写到,“我卖错了人。”孙宏斌回道,“老宋,你是我永远的大哥。”后经多方斡旋,12月18日,相关各方订立协议,同意终止买卖协议,宋卫平搬来央企中交集团取代了融创中国。

◆ 佳兆业“锁盘危机”

11月28日,佳兆业遭遇政府锁盘,深圳2000余套佳兆业房源被“锁定”,现金流紧张,老板郭英成变卖诸多资产解困。

这一年,万科企业、万达商业上市。

2015年

中国股市崩塌的一年,年中,政府开始去杠杆,资本市场出现熔断,一时间,大家都陷入了资本恐慌中。“330新政”重启楼市模式,央行6次降息,消费者的购房需求迅速释放,量价齐涨,楼市再度回暖。

◆ “330新政”

2015年3月30日,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%,仅10分钟后,财政部和国家税务总局和又联合发布消息,称从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年,当时谁都没想到政府会用如此大的力度刺激楼市,330新政对于已经显现疲态一年的楼市而言,是一剂强心剂。

◆ 中海离职潮

2015年1月19日,中海公告披露,执行董事兼总裁陈谊因需要投放更多时间于其他事业发展及个人事务而辞去上述职务。而不只是陈谊,从2015年开始,执行董事或总经理层面曲咏海、范逸汀、朱明辉等5员大将相继离职。

◆ 招商重组

2015年招商地产与蛇口工业区重组上市,一个更加强大的招商蛇口诞生。

◆ “保利是个P”

2015年,保利发生了一件非常有意思的事。当年4月,保利地产董事长宋广菊发了条微博“保利是个P”,地产圈顿时炸开锅。后来,保利官微揭开了迷雾,这是在为其全新的“5P战略”做宣传。保利这一波造势,至今仍是佳话。

◆ 万宝之争

12月17日,宝能大举买入万科股票遭王石公开表示“不欢迎野蛮人”,隔天万科就抛出定向增发的“毒丸计划”向宝能系放招,引发万宝之争。经过快一年多的拉锯战,结局是万宝之争变成了华万之争,之后宝能被证监会惩罚、华润退出游戏、深圳地铁成新东家。

这一年,蓝光发展、光明地产、绿地控股上市。

2016年

热点城市房价地价快速上涨,调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,三四线城市仍坚持去库存策略,平衡供需两端。同时国家层面提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位,至今还未放松的“史上最最严调控”。

◆ 房住不炒、限购升级

2016年中央经济工作会议指出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,坚持准确把握住房的居住属性。在“房住不炒”主基调提出的2年中,各地房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等各方面,有效地抑制了炒房投资现象。

2016年9月30日,国庆节调控新政,北京、天津、南京厦门深圳苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州19个城市重启限购限贷。

◆ 碧桂园挤进前三,引起行业竞效仿

2016年,碧桂园销售业绩过了3000亿,全行业把风口转向了碧桂园。很多同行竟然一字不改地把碧桂园的“双享”机制拿来,囫囵吞枣似的下肚了,但拿来容易,吃起来却难以消化。

◆ 中海吞中信

3月14日,中海正式发布公告称,并购中信股份子公司中信地产的全部股权,以及另一家子公司中信泰富在国内涉及到25个城市的住宅地产,半年后,这起对价高达310亿,总资产超过千亿的最大央企整合案顺利落幕。

◆ 龙头交椅换人

2016年,万科虽然超过3500亿,但稳坐了十几年的龙头交椅却换了人,恒大以3731亿元的销售额超过万科拿下第一宝座。

◆ 最贵单价地王

8月17日,上海静安中兴地块拍卖,吸引18家房企龙虎相争。经过400多轮争夺,融信以110.1亿元拿下,14.3万每平创下地产史上最贵单价地王纪录。

◆ 总价地王310亿

8月29日,深圳炸出310亿的全国总价地王,招商和华侨城联合夺标。

◆ 王健林“一个亿小目标”

8月26日,王健林在访谈节目中,劝诫年轻创业者说:“想成首富,最好先定一个能达到的小目标,比如我先挣它个一个亿”。这段话一度让王健林成了年度网红。

这一年,融信中国、建发国际上市。

2017年

伴随着国际形势、经济走势的巨变,中国房地产也步入变革的深水区。在房住不炒这个新定位背景下,在长效机制的建立呼之欲出的预期下,史无前例的严厉调控,助推房地产行业发生变革和洗牌,传统的房地产开发模式渐渐走进死胡同,再难适应新时代发展。

◆ “317新政”

2017年3月17日新政后,标志着一线城市传统房地产开发模式走向终结,“去商品化”趋势明显。

◆ 大马城事件

大马城是马来西亚唯一一块大面积未开发的处女地,央企中铁首先以196亿元人民币收购了大马城60%的股权,但是2017年5月3日,马来西亚以未按时付款为由单方面收回大马城项目,10日后,马来西亚公布新的意向开发商,价款是中铁的两倍,这个半路杀出来跟“一带一路”主力部队抬杠的开发商就是万达,最终,万达退出竞标。

◆ 会议室的“摔杯声”

7月,融创万达正式签约的发布会上一波三折,在会议被推迟的一个小时里,富力地产的名字在背景板上消失又回归,而会议室的“摔杯声”也吊足外界胃口,但最终这份638亿大交易的战略合作协议还是由万达、融创、富力三方共同签订,这次三方交易规模之大,堪称中国房地产史上的“世纪交易”。

◆ 碧桂园登顶销售榜首

2017年,碧桂园、万科、恒大分别实现5508亿元、5298.8亿元和5009.6亿元销售额,碧桂园成为首个突破5000亿元门槛的房企并在年终稳坐全国冠军宝座。

这一年,福晟集团、三盛集团上市。

2018年

棚改叫停,但受政府“房住不炒”、“积极去杠杆”等调控影响,2018年房地产开发企业已经处于夹缝中求生,且融资渠道被严防死堵,发债受限制,房地产开发企业开始走向多元化布局。

◆王健林退出地产

2018年1月29日王健林毅然做出了变革性的举动,并宣布“今后不再进行房地产开发”且同时宣布“万达商业”也正式更名为“万达商管集团”。翻看万达过往,在2017年完成一系列“断臂求生”之后,王健林在这一年彻底退出房地产市场,被外界称为是——王健林向马云的“亿元赌局”低头,房地产大势已去的声音喧嚣尘上。

◆ 万科“活下去”

9月11日,在深圳大梅沙,万科集团连续两天召开2018年秋季例会,郁亮呼出“未来三年的目标是活下去”的口号,“活下去”的口号被广为解读。

这一年,美的置业、正荣、弘阳、大发、恒大、万城控股上市。

2019年

这或许是地产20年以来,最迷茫和困惑的一年,行业内人员流动频繁,融资坚定收紧,企业站在存亡边缘,房地产行业从支柱地位中慢慢转型,再与市场低迷销售乏力......看不到救兵的身影,在艰难和黑暗中寻找新的曙光。

三、未来,on road...

当你耐心看完这20年的地产大事记,一定会跟我一样唏嘘不已,激荡中的20年,是地产辉煌的20年。大势所趋之下,一代代的企业跃然舞台,一个个明星人物登场而后悄然离开。每个地产从业人员,或多或少亲眼目睹过那些风光与失意。

我们曾以为万科将是永远的老大,未曾想万宝之争,和“碧桂园的坚持”,终让位于被券商们评价为“不可持续”的农村包围城市战略;我们曾为百亿而沾沾自喜,殊不知千亿已是稀松平常。穿梭回到10多年前,晃神的那一刻,也偶然会想,华南五虎今何在?万保金招可安好?

20年时间倏忽而过,市场从未停止过它起伏变化的节奏,规则斗转星移。或许房地产的造富神话将告一段落,或许“像卖白菜一样卖房子”的日子不可能再有,甚至,我们在忧心忡忡于明日何处去。内外部环境的双重夹击下,让大家倍感小心谨慎,更感责任重重。

回看曾经那一年的那个自己,在哪里?在做什么?20年的历史长河中,我们清楚记得如何一步步走来,或亲历了上述的标志性事件,或随着浪潮越来越勇;也一定要坚信,未来会如过往一般,终成历史,我们也定能如昨日一般,克服所有的困苦,开创新的篇章。

END

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