房多多的上市数据里,隐藏着中国房地产经纪的未来方向

作者:房互君 

微信:fanghujun010

房多多的发展、壮大以及递表预备上市,证明了房产经纪服务市场的另外一个想象空间,那就是一种全开放平台式服务的市场。

如果要给房多多下一个定义,你会怎么写?

在给美国SEC递交的招股说明书(公众号回复:房多多,获取招股说明书)上,是这么写的:房多多的目标是为经纪商户量身打造SaaS产品和服务,与他们共同成长并帮助他们获得成功。

根据这个定义,房多多必然是一家服务于经纪商户的企业。在中国,为经纪公司、经纪人服务的公司并不只有房多多,还包括具有足够声量的贝壳找房等。

业内都知道,由于从链家演化而来的属性,贝壳找房从诞生之初就代表着一种房产交易服务的半开放平台模式,而房多多的发展、壮大以及递表预备上市,似乎向我们证明了市场的另一个巨大的空间,那就是一种全开放式针对经纪人服务的平台模型。

成立于8年前,一直扎根在居住服务领域的房多多终于走向冲击资本市场的一步。八年间,中国房地产市场变化,经纪服务市场完成了从房产电商到产业互联网的过渡升级,当下,无论从房地产宏观市场环境,还是经纪行业的微观环境,都与房多多8年前横空出世的时代有着天壤之别。

那么,今天我们该如何理解房多多以及它这些年的探索?房多多前不久提交的招股说明书,透露着怎么样的市场和行业趋势?

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房多多的市场空间有多大

房多多服务B端经纪商户,那么如何理解经纪商户概念?

我们先来看看房产经纪服务市场2018年新崛起的公司贝壳找房。如果细究贝壳找房的业务形态,你会发现,目前为贝壳系贡献巨大现金流,反哺链家亏损业务的不是链家也不是德佑,而是名不见经传的房江湖,房江湖年实际GMV超过6000亿元。房江湖何许人也?它是链家2014年收购而来的新房联动业务公司,现在隶属于贝壳找房旗下,成为贝壳新房体系中最重要的组成部分。

回头来看房多多,据招股书显示,截至2019年6月30日的6个月内,房多多的收入为16亿元人民币,同比2018年同期的10亿元人民币增长55.4%。2018年,房多多的收入为23亿元人民币,同比2017年的18亿元人民币增长26.9%,其主要的收入来源来由经纪人产生的交易基础佣金。

那么,经纪人在中国住宅房产交易扮演怎样的角色? 未来通过经纪人促成的交易市场规模也就是房多多的市场蛋糕有多大?

1998年,中国住房制度改革,房改前20年,市场供不应求,户均住房套数低于1.0,处于开发时代,房地产开发商迎来大发展,经纪人在其中的参与感较低。

国家统计局的数据显示,2014年,中国商品房销售额总额7.6万亿,到2018年,这个数据达到了15万亿。根据弗若斯特沙利文公司提供的资料,中国住宅地产市场将持续增长,预计2023年房地产市场交易额有望达到33.4万亿元人民币。

一方面是巨大的销售市场和销售量。另一方面从户均套数来看,截至2018年,我国常住城镇人口增加至8.3亿人,户均套数也超过了1.1,接下来20年,市场供过于求,房子越来越难卖,开发商对渠道的依赖性越来越大,消费者对于服务的渴求越来越高,这也意味着房产交易服务迎来全新的发展机遇,下一个十年,属于以产业链服务商的“服务者价值”时代。

以新房交易为核心,以经纪人为服务主体的房多多,在宏观层面显然与即将到来的行业趋势不谋而合。

房多多通过为房产经纪商户量身打造SaaS解决方案,实现房地产交易的关键资源,包括房、客、资金和交易数据的在线聚合,构建了一个以经纪商户为中心,独立开放的交易平台,改变了经纪商户的作业方式,解决传统经纪服务在客源、房源和匹配效率上的痛点。

除了技术上提供先进的SaaS产品及服务,房多多还为经纪商户提供房源等关键资源,使经纪商户在平台中完成房地产交易中的关键步骤,促成一个创新性的闭环在线房地产交易商业模式。

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为什么都在抢占经纪人?

在房地产交易中,经纪人、房源、买卖双方究竟谁更重要?

按照不完全的数据统计,中国目前有近200万房产经纪人,20万左右的经纪门店,这些经纪人服务着中国2亿的社区家庭,这意味着每个经纪人平均链接100个社区家庭,也就是说,平均每个经纪人为100个家庭在房屋买卖中提供信息和深度服务。

因此,经纪人已经成为房地产交易中不可缺少的中转站和入口。掌握了经纪人入口,就等于掌握了和房产交易的所有相关链条。未来,经纪人将构成中国房地产交易巨大的信息库,谁能笼络住经纪人,就能成为房产交易服务市场的先锋。

房多多是中国最早提出服务经纪人群体的平台型企业之一。房多多创始人段毅表示,房多多始终坚持做独立平台而不自雇经纪人、坚持赋能并坚决捍卫每一个平台商户的正当利益、坚持不侵占任何一个商户的私有数据。

按照房多多的经营理念,任何从事房地产交易服务的经纪公司和经纪人都能成为平台的服务享受者,独立开放的策略,避免平台与任何一家经纪公司和经纪人的利益冲突,聚焦于通过平台为经纪人赋能和为他们提供他们开展业务所必要的工具。

当平台把经纪人的利益放在首位并帮助他们获得成功时,对于经纪人而言就有了高度的吸引力。因此,对于任何一家经纪公司而言,就有了入驻房多多获取房多多服务的动力。

那么,对于房多多这样的平台而言,什么指标最为重要?

一看经纪人规模指标,二看经纪人活跃指标。

只有经纪人的规模足够,带动平台整体的活跃度,最终反映在房产交易服务的转化效率,实现正循环。而经纪人活跃量的指标,从侧面反映出行业资源的流动效率,经纪人不活跃,则资源流动性差,产生的交易效率就低。

据房多多招股书显示,截至2019年6月30日,平台已拥有超过107万名注册经纪商户,约占中国经纪人总数一半左右,活跃经纪人26万,成为中国最大的在线房地产交易平台。

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趋势比GMV更重要

如果对比贝壳房江湖和房多多的新房销售GMV,房江湖以6000亿规模领先。

如果从经纪人效能上来看,房江湖背靠贝壳系25万强管控经纪人,人均GMV产能240万;房多多平台触达经纪人107万,人均GMV产能不足10万元。那么,是否意味着房多多是产能低下的公司?

我们来看看平台企业的GMV计算公式。无论是房多多的全开放平台,还是贝壳找房的封闭式强管控平台,GMV计算公式都可以用以下计算:

GMV=经纪人数量*单个经纪人交易单数*平均交易金额

在平均交易金额同等的情况下,不同类型的平台GMV决定因素在于经纪人数量和单个经纪人交易单数值。显然,平台型单个经纪人交易单数要少于强管控平台,造成单位GMV从强管控到开放平台逐渐递减,这是任何行业的必然现象。

然而在经纪人数量规模上,房多多的渗透率会优于强管控平台,并有可能实现几何形增长,从而在整体GMV上实现大幅增长。

因此,强管控胜在集中作战能力,开放平台胜在轻模式运营,突出表现在规模化之后形成强大的网络效应,平台间各司其职,在各自的商业模型上走出自己的道路。

经纪人数量规模如何扩大?

房多多通过SaaS解决方案以及房源等资源赋能,让平台与不同参与方之间形成高效互动,互相促进,为所有平台参与者创造价值。当经纪人加入房多多时,他们带来和吸引了买卖双方以及其他服务提供方,进而促进了更多的交易在平台上发生。当更多的交易发生时,平台不断提高房源等信息的质量和服务体验,从而建立了一个有益于各参与方的良性循环。

因此,随着网络效应和交易增加,房多多的GMV增加。据招股书中数据,房多多的收入和闭环GMV,自2017年至今均保持稳健增长,可见一斑。

小结一下,相比当前的GMV数据,我们更应该看到的是房多多的增长数据。

第一,经纪人增长的趋势。从现有注册经纪人的数据来看,房多多尚有一倍的经纪人数据增长空间。从2018年底91万注册经纪人到2019年上半年107万经纪人注册,正向增长。

第二,经纪人成交趋势,即交易转换率趋势。2018全年闭环经纪人人数39452人,即近4万名经纪人在房多多平台上完成了交易;2019年上半年,房多多闭环经纪人人数30071,即半年3万经纪人在房多多平台完成交易。经纪人成交上升趋势明显。

重温一下互联网公司的三个特征:随着规模扩大回报率增加、随着产量增加边际成本趋零、建设生态系统。以上数据表明,房多多规模效应的爆发力正在持续。此外,房多多的边际成本正在逐步降低,员工效能增加。

数据显示,房多多的每位员工产生的收入从2017年的80万元人民币提升至2018年的170万元人民币,并且截至2019年6月30日,由2018年同期的78.4万元人民币增长至100万元人民币。2019年上半年,平均每位员工服务的经纪人数由2018年同期的554人增长至684人。

鉴于这一创新型的商业模式、不断增长的规模以及网络效应,房多多已具备了良好的盈利能力。2017年,房多多实现小幅盈利,2018年至今快速盈利。

2018年房多多的净利润为1.04亿元人民币,截至2019年6月30日的6个月内,净利润达1亿元人民币,较2018年同期增幅为166.6%,增长势头强劲。

4

不可忽略的基础设施建设

房多多从11年创立到这次递表上市,经历8年时间,冲击产业互联网SaaS第一股。虽然这是中国第一家以在线房地产交易服务为创新商业模式的互联网公司,但依然有不少人会心存疑问,同样是以交易服务的平台型企业,为什么诸如拼多多这样的消费互联网交易平台,不到三年就实现盈利上市,而房多多耗时是他们的一倍以上?

答案在于,消费互联网早就完成了物流、支付等基础设施的搭建,所以拼多多等平台的出现得以在这个基础上直接完成架构搭建,构建商业模型,而房产交易服务的基础设施多年来却始终处于薄弱的建设初期。

在房互君过往的文章中谈到,房地产互联网的发展,最大的催化剂在于底层基础设施的建设,没有近些年基础设施的铺垫,不可能有关于MLS和联卖的争论,也不可能诞生贝壳找房这么高估值的公司,也不可能有今天房多多的冲刺上市。

这些底层设施建设包括但不限于以房产数据库为基础的楼盘字典的建设、以经纪人和各个参与方使用的SaaS产品及服务的研发、解决交易支付问题的资金管理等等,由于这些基础设施的搭建,才得以让房产交易服务的在线化得以顺利进行。

在2011年之前,中国房地产互联网还停留在信息平台阶段,彼时的房产互联网平台只有搜房、乐居这样以推广服务为主营收入的媒体型平台,并没有出现今日房多多在做的基于“SaaS+房源赋能”搭建的交易服务型平台。

这也就能理解为什么房多多在2017年才实现盈利。从0开始搭建交易平台所需要的技术工具,涵盖从保证真房源及经纪人动态共享的楼盘字典,到打造中国房产经纪人的信用体系,再到用于房源、客源、人力、财务及交易管理的全面系统服务等等,不仅需要人力和资金的投入,而且因为没有先例可以借鉴,更需要不断的试错和矫正,需要有足够的耐心和创新。

这样一个服务于房地产交易的产业SaaS不被外界轻易看到,但一定是行业从业者必备的作业工具。而抢占了这一产业基础设施先机的房多多们,则将率先跑出赛道,成为房产交易服务赛道上的先行部队。

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