和中国不同，美国的居民区较小型化，地产一户户私有。因此，随着城市的发展，某些旧社区面临升级换代时，通常不能像中国那样成片地推倒改造，而只能一户一户地完成升级。下图就是典型实例：
图1：美国房地产翻建机会示意图。左边豪宅原为和右边类似的旧房，2005年以27万5千美元出售，翻建后，以87万5千美元售出。2015年1月，该住宅换手成交价为96万5千。右边的旧房2015年3月进入市场，叫价31万9千美元。翻建成类似左边豪宅的全成本约45万美元。
旧房翻建通常是在已经成熟的社区进行，周边社区配套设施早已完备。在定价上，通常有附近的已翻建住宅作为参照，更加贴近市场。因此，此类项目通常不必担心销售。绝大多数住宅翻建项目，从购买旧房之日算起，都在9-18个月之内建成并售出。少数可快到6个月。
总之，此类项目在利润率上接近于房地产开发，而在风险上却远远低于房地产开发。在房地产投资中，是一类专门的高收益机会。我本人在雪球发表的《美国不动产投资系列》中，对此有过介绍。它也是去年我们成立的美国私募基金的主要投资方向。
其风险主要在于：好项目并不是每天都有。换言之，投资标的的出现有偶然性，需要持续不断地付出时间精力去跟踪市场，发现机会立即吃进。否则很容易出现资金大量闲置，从而拖低投资的整体回报。
由于我们自身业务的要求，一直跟踪这个市场的动态。最近，我们对美国亚特兰大东北部地区过去12个月（2015年7月-2016年6月）房地产翻建的实例进行了随机抽样的收益率推算，结果如下：
表一：2015/16年亚特兰大东北部地区房屋翻建项目的全成本收益率估算
表二：2015/16年亚特兰大北部地区房屋翻建项目的净资本收益率估算
说明：
1、购入价、售出价、购入时间、售出时间均根据公开资料（政府纪录）；
2、工程成本系根据房屋最终面积和改建方式（实景图片结合实地勘察决定）来推算，其数字为全成本，包含了管理费用等。
3、项目周期计算时，剔除了两个超长项目（49、56个月）和一个超短项目（4个月）。
4、计算净资产收益率时，假定购房全款，而工程款全部使用贷款。贷款的全成本利息率假定为8%。
下面是今年的数据和过去两年的数据（同样依据我们的调研结果）对比：
2013年7月-2015年6月 2015年7月-2016年6月
平均周期（月） 12.9 13.8
平均全成本回报（年化） 29% 23%
平均净资产回报（年化） 62% 49%
后记：这些数据本来都只是我们基金内部交流之用。但因为前几天我分享一些关于美国房地产投资的心得时，遭到一些匿名者的无端攻击和质疑。现在贴出这个行业的平均回报的调研数字，希望堵住一些人的嘴。当然，心底阴暗者可以继续怀疑上述数字，那么他们不妨自己花时间去查查看。反正基本数据都是公开的。