昨天雪球上出了一篇文章，《海外买房也已经变成了个坑》（原文链接：网页链接）。认为“美国、英国、澳大利亚、加拿大都出现了大幅的房价上涨。而且已经进入了最后的泡沫阶段。” 其中，后三个国家的情况我不了解。关于美国，我可以肯定地说，该文的看法是非常错误的。

先披露一下：雪球老读者应该都知道，我从2012年创立了自己的资产管理机构，主要业务就是给中国的超级富豪在美国配置资产。去年，我们发起了第一个面向大众适格投资人的美国房地产投资基金。第一轮私募中，雪球网友认购了不少。目前，该基金正在进行第二轮私募。并拟于2018年3月以前在SEC注册登记为公募基金。

因此，我无论说美国房地产什么好话，都可能是立场问题，王婆卖瓜。请大家注意鉴别。。。。

下面我就开始说美国房地产的好话了：

我认为，美国房地产自2012年走出低谷以来，目前整体上仍处在公允水平，在一些人口净流入的大都市区则明显低估。考虑到美国经济今后若干年进入成长期的概率较大，目前仍然是投资美国房地产的黄金时点。


论证如下：

一、美国居民债务率目前处于较低水平，住房潜在需求大
原博认为，美国目前“房价和收入严重背离”，所以住房有泡沫。然而，从房贷占美国人可支配收入比的角度看，事实与原博所言完全相反。

下图来自美联储，是住房按揭还款支出，占美国人可支配收入的比例。由图可见，在泡沫之前的90年代，美国人购房支出比例已经不低，而泡沫顶峰（2007）更达到7.2%左右。从那之后，民间不断去杠杆，目前这个比例已经降到5%左右，接近70年代水平。

不仅如此，即使从家庭一般债务率来说，目前美国居民部门的杠杆率也是很低。下图是家庭总债务支出占可支配收入的比例：

一般而言，资产泡沫只可能发生在高杠杆时期。低杠杆不可能导致资产泡沫。仅就这一个指标判断，目前美国房价不可能处在泡沫期，相反应当是处在一个低估期。

当然，美国目前居民债务支出率较低的一个原因，是利息很低。随着利息上升，债务支出也会升高。但目前来看，至少年内美国很可能不再加息。未来2-3年，美国仍然会处在低息期。所以，居民部门加杠杆的空间依然充足。换言之，住房潜在需求足够，房价上涨空间依然很大。

二、海外投资人购房并非美国过去两年房价复苏的原因
原博另一重要论证就是“美国的房子（这两年）涨价，但都不是美国人自己买的，相信这其中中国人的贡献不小。” 这个论证完全是捕风捉影，自我想象，没有足够根据。


下图是美国房地产经纪人协会的外国人在美国购房数据，也是最权威的数据。图中可见：过去5年中，外国人在美国购房的数量并没有明显增加，基本上持平。其中，在房价反弹最快的2013年，外国人在美购房数量其实是下降的。

认真看上图，其实“外国人”包括了“不在美国定居的外国人（蓝色）”和“在美国定居的外国人（红色）”，后者包括了持绿卡或长期工作签证的外国人。从经济学意义上说，后者其实就是美国本土的内生需求了。只有前一类才是真正的“海外投资性购房”。

而上图很明显：海外投资性购房在过去5年其实总的趋势是下降的（蓝色部分）。不可能是美国过去4年房价复苏的原因。

实际上，简单做个数量级的比较就知道，所谓海外购房人（包括中国人）推高美国房价，实属无稽之谈。美国一年住房销售5百多万套，即使仅考虑独栋住宅也有4百多万套。海外买家最多只占5%不到，而非居民海外买家更只占2%不到，怎么可能对美国住房市场有决定性影响？

表：美国每年住房销售数字（数字均来自美国房地产经纪人协会）
年份                                         2013           2014              2015
总套数（万）                           509              494               525
其中：独栋（万）                    448              434               465
外国人购买（万）                      19                23                 21
其中：非居民（万）                  10                12                 10

当然，由于外国人购房比较集中在少数地区（绝大部分外国人集中在加州、佛罗里达和德克萨斯三个州购房），所以，在个别地域有可能推高房价。但是对整个美国房地产来说，影响微乎其微。

三、部分人口净流入城市的房地产明显低估
从长期看，决定房地产价格的是经济成长。而在中期，人口变动是推动房地产上涨的最重要因素。

过去5年美国经济的地域结构调整明显。基本上，北方地区人口净流出，而南方地区人口净流入。这为某些城市带来大量新增人口的房地产需求。

下图是美国国家统计局发布的、大城市人口净变动数字。德州的休斯顿和达拉斯高居前两位，一年净流入分别为16万、14万人。而佐治亚州的亚特兰大紧随其后居第三位，一年净流入接近10万人。


当然，在其中某些城市，如达拉斯，人口变动已经反映在房价变动上（达拉斯房价自2008年以来几乎一直在逆势上涨。）但另一些城市如亚特兰大，人口变动显然还没有带来相应的房价上涨。如下图所示：

绿色柱图为亚特兰大人口变动，蓝色线条是亚特兰大地区Case-Shiller房地产价格指数。可见，2015年，亚特兰大人口已经超出2007年接近10%，也超出巅峰的2009年接近7%。但截至2016年3月，亚特兰大房价仍低于2007年最高峰约3%。

在我们看来，这明显表示亚特兰大地区房价仍有充分上涨空间。这也是为什么我们的私募基金目前80%的投资集中于亚特兰大地区。

四、简单的“海外买房”的确可能掉进“坑”里，需优选投资方向
尽管原博的基本论点是错的，论证逻辑和论据也是荒谬的，但原博的个别观点也并不是没有可取之处。例如：“人家的房子是拿来住的，而且每年要有税的成本...” 的确，美国的普通住宅，消费属性非常强，其价格更多取决于相应的居住品质，而不是资产状况。而房产税、物业费等，也增大持有成本。所以，在美国购买普通住宅，的确不是好的投资。

关于美国住宅不是好的投资品，这一点，我去年在雪球发表的《美国不动产投资系列》（一）已经论证了。原文链接：网页链接

另一方面，只要选择了合适的投资品种，我们相信未来两年仍然是在美国投资房地产的较佳时机。在我的《美国不动产系列》中，已经陆续推荐了一些投资品种，例如：

1、公寓。加杠杆后平均年收益可到12%左右。（原文：网页链接）

2、潜力公寓改造。年化收益可达20%-40% （原文：网页链接）

3、农地。总和收益10%以上。（原文：网页链接）

4、农用地改商住。若成功收益5-10倍。（原文：网页链接）

5、矿权。在合适的时点或许是非常好的投资。（原文：网页链接）

6、住宅：旧房翻新或翻建。项目年化收益率60%左右。这也是我们基金目前主要的投资方向。（原文：网页链接）

7、住宅：违约房产拍卖。（原文：网页链接）

8、特种地产，如车房园区（mobile home park)。年化收益15%-25%。（原文：网页链接）

总之，我们对美国房地产投资的前景十分看好。也坚信我们的美国房地产基金能在未来2年内达到做大做强、公募上市的目标。当然，时机是稍纵即逝的，若要抓住这一波投资机遇，就应当尽早行动了。