农地在中国因为政策限制，完全不是投资品。因为这个原因，很多中国人去了美国，也对农地投资视而不见。有一些买农庄的，还会自嘲说“买个庄园养老用”。
实际上，从保值储值的角度说，美国农地是非常好的投资品种。不但具备极强的抗通胀能力和抗风险能力，而且经营得法会有一定的现金流入，此外，偶尔还有暴涨增值的机会。唯一需要注意的是：最近两年农地投资偏热（美国本土投资人造成偏热，不像个别地区住宅那样完全是中国人去拉起来的），需要防止高位买入。
农地投资这两年偏热，和媒体报道有相当大关系。过去这是一个相对不抓眼球的投资方向，但2014年下半年开始到今年，《华尔街日报》、《福布斯》、《经济学人》等商业媒体连续唱多农地投资。
当然，媒体唱多也不是乱唱。数据是实在的。
根据全国房地产投资信托行会（NCREIF）的统计，过去20年农地的年均综合回报率（包括农业收入和土地增值）为12.5% 。下图是Morningstar做的回报对比，表明农地的20年年化回报跑赢所有对手，而且，其波动性属于中等偏低：
不过，20年数据其实有一点欺骗性。下图是Iowa州政府提供的该州农地价值数据，可以看到在80年代农地回报不佳，但90年代以后一路上扬。在新世纪则炙手可热。因此30年周期农地是跑输标普指数的。如果在1980年的高点买入，效果最差。
当然，如果从更长周期看，农地在40年（1970年买入）或50年（1960年买入）的长周期中，又是跑赢标普指数的。
如果我们比较农地和房地产价格指数，还可以看出，农地的综合回报高于住宅地产，主要原因就是农地基本没有受到2008年地产泡沫破灭和经济下滑的影响。由于这个帖子图片已经贴得够多，这里就不加图表了。大家可以自己去查证。
综上所述，农地投资的优点是：
1、作为供给刚性比较大（供给很难增加）的不动产，长周期具有非常好的增值潜力。
2、在通胀周期，农产品价格往往是价格上涨的风向标，农地价值随之上涨，因此具有非常好的抗通胀效果。
3、在资产泡沫破灭和严重经济危机期，农业可能成为反周期行业，农产品价格逆势上升，农地因此也具有良好的反周期保值属性。这一点在08金融危机后，表现得十分明显。
农地收入也有一定的现金收入。到2011年之前，美国农地出租的租金/价格比，大约在5%左右。不过，近两年由于农地价格继续上涨，而农产品价格下滑，租金比下降到了3%。
当然，农地投资也有缺点，主要包括：
1、流动性差。升值很难及时变现，对于急于兑现利润的中小投资人不利。
2、目前可能处在历史高位。实际上，2014年，农地平均价格下跌了5%。由于同期农产品价格下降非常大，目前农地价格还不能说已经跌到了合理价位。
在上述背景下，对于具有实力的投资人，我们建议还是可以谨慎选择农地。但是，可以考虑采取一些措施，降低投资风险。（待续）