巴赫特2017-07-15 09:59时代自上市一来就一直把汇兑换益做到净利润之外的全面收入里，是一贯政策。要是人民币升值了，会把净利润做少了，今年上半年就会是这种情况，不能说它是故意做高。另外时代的外债最新借的利率低于6%，以前较高的已经置换了一半左右。年租售比22是否合理应该同业间进行比较吧，不能说我资金成本为零，年租售比200也是合理。股票的话，哪个性价比高买哪个，比较一下也无妨。另外我也没有把贴子发到其他股票下面，你可别误会。
半多2017-07-15 09:16你只要看时代把汇兑损失方在净利润之外算就可以否决掉它了，不是一般的想把利润往高做，其他方面它不这样做？另外租售比22基本合理？拿着利率高达11%的美元债还说租售比22合理，服了。
大家各觉得各的好，不需要把帖子发到对方股票下面。
巴赫特2017-07-15 03:42另外对于一个企业利润的数据，过度估计与估计不足都不合适。时代2016年的利润数，比较客观的数值是19.82-（3.55/4）*0.75=19.15亿。物业重估如果没有水分，应当予以确认.时代的投资物业15年是13.5亿这部分16年取得了0.6亿的租金收入（增长50%)，年租售比为22基本合理。新增部分2.5亿有可能是天河时代EPARK一期，如果是的话，这个应当是很低估了。汇兑损失按权责制应当在债券存续年度分摊，时代的外债大致算4年吧，当年承当1/4,*0.75是扣除得税影响，剩下的（3.55*3/4）*0.75调整以前年度利润。
巴赫特2017-07-15 02:40运用市盈率的原则是应当把非经常性，一次性的损益去掉。所以把汇兑亏损去除是正确的做法，除非认为人民币会连年贬值。汇率这个问题说开来就大了，是个见仁见智的问题，谁也无法确定今后会怎么走，从上半年看还回升了。投资性物业重估一般也应当去除。按上面两点，时代净利扣除投资性物业重估2亿除以主业收入156.2亿得出大致上的核心净利率11.4%，(无法精确堆算，因为分部业绩报表上只算到毛利，以后的三费和税都统一起，实际上年报里已经给算好了11.3%。〉 按同一口径，奥园投资性物业重估3.1亿和汇兑损益 -3.3亿(汇兑亏4.7亿，金融工具收益1.4亿)同样去除，由于这两项差不多相抵了，推算出核心净利基本没变，仍然8.5%(年报中没找到核心净利数据)。因此从16年的数据看，同样权益的主业收入，，时代获得净利大致上是奥园的1.3倍。
复利的魅力2017-07-14 21:40时代地产的负债率跟奥园不能比，综合来看，奥园绝对是最具投资价值的，只可惜高价买了中体，这一点扣分厉害
Syj6205282017-07-14 14:00要客观看待时代地产的市盈率！时代地产2016年税后利润中有两大块没有扣除 : 1. 汇兑损失3.55367亿没有从税后利润中扣除; 2. 有一块投资物业公允值收益1.89522亿也算成了当年的利润. 这部分公充值收益系时代地产将原本持作销售的物业转为担投资物业产生增值,金额达到1.9亿. 以上两者相加达5.44亿 ,占当年全部税后利润的27%. 也就是说, 如果算上当年的汇兑损损失再扣除公允值变动增加的利润, 时代地产2016的税后利润只有14.36亿。当然，投投物业公允值增加可以算成当年利润, 这为香港会计准则允许, 但是绝大部分内房服均会将汇兑损失<尽管有可能是潜在损失)在计算税后时会将汇兑损失剔去.所以我认为时代地产2016年过硬的利润数为19.82一3.55一1.89二14.38亿.
想猫的人2017-07-14 12:46没差那么多，时代把汇兑亏损放在净利润之后列出，而奥园是放在净利润之前。不过净利润率还是时代高些的。