怎么去看待现阶段地产开发业务

现阶段地产分化很明显，其实本质上是在现在宏观条件下具体的项目产生了很大的分化。在行业久了，会对地产项目又一个直观的判断，和大家分享一下。

第一，土地基本条件。除非你是具体的项目投资经理，土地的细节肯定是看不到的。但是把大体量土地出让公告调出来很有必要，一看配建，要配多少，回购金额多少，这些是第一步。比如前一段万科76亿拍下的一块福州的旧改，超出一半的货值需要回购，现在这种财政缺钱的环境下，对于地产这种高杠杆行业，项目大概率吃瘪。一个项目的好坏，我在行业很多年的经验是，纯商品房比例越高、越简单，项目越好（除非地王或者明显地价倒挂），很多看似地价很低，配建巨多的，附加条件巨多的，往往坑不少。

第二，城市的基本了解。外行看地产第一眼就是北上广深无脑干，三四线远离，这是非常错误的。还是举个例子，就前段时间万科首进河南周口的一个项目被爆买，当年我是顶格跟投了，当时很少人看得上周口。现在这个阶段，一线和强二线完全就是为了冲货值，利润空间很小。很多三四线城市对土地财政极度依赖，至少现阶段无法改变逻辑，而这些三四线城市，高品质的房子又是极其稀缺，土拍激烈程度低，容易出大肉。

第三，基本的常识。地产项目的测算非常复杂，但是我从业多年的原则就是坚信常识。一个正常的城市（别说鹤岗之类的），大涨之后定有调控，急跌之后必有反弹。再顶级的开发商，再顶级的地段，过高的溢价都不会被普遍接受，等等。。

结合我多年的从业经验，我一直很推荐华润置地和中国海外发展，从投资的可操作性来说是最高的，有时间我会专门聊聊。

$万科A(SZ000002)$ $中国海外发展(00688)$ $华润置地(01109)$