怎么去看待现阶段地产开发业务

现阶段地产分化很明显,其实本质上是在现在宏观条件下具体的项目产生了很大的分化。在行业久了,会对地产项目又一个直观的判断,和大家分享一下。

第一,土地基本条件。除非你是具体的项目投资经理,土地的细节肯定是看不到的。但是把大体量土地出让公告调出来很有必要,一看配建,要配多少,回购金额多少,这些是第一步。比如前一段万科76亿拍下的一块福州的旧改,超出一半的货值需要回购,现在这种财政缺钱的环境下,对于地产这种高杠杆行业,项目大概率吃瘪。一个项目的好坏,我在行业很多年的经验是,纯商品房比例越高、越简单,项目越好(除非地王或者明显地价倒挂),很多看似地价很低,配建巨多的,附加条件巨多的,往往坑不少。

第二,城市的基本了解。外行看地产第一眼就是北上广深无脑干,三四线远离,这是非常错误的。还是举个例子,就前段时间万科首进河南周口的一个项目被爆买,当年我是顶格跟投了,当时很少人看得上周口。现在这个阶段,一线和强二线完全就是为了冲货值,利润空间很小。很多三四线城市对土地财政极度依赖,至少现阶段无法改变逻辑,而这些三四线城市,高品质的房子又是极其稀缺,土拍激烈程度低,容易出大肉。

第三,基本的常识。地产项目的测算非常复杂,但是我从业多年的原则就是坚信常识。一个正常的城市(别说鹤岗之类的),大涨之后定有调控,急跌之后必有反弹。再顶级的开发商,再顶级的地段,过高的溢价都不会被普遍接受,等等。。

结合我多年的从业经验,我一直很推荐华润置地和中国海外发展,从投资的可操作性来说是最高的,有时间我会专门聊聊。

$万科A(SZ000002)$ $中国海外发展(00688)$ $华润置地(01109)$

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爱酒的地产人10-18 11:28

不要那么客气啊。。中海优点就是很纯粹,但是弊端也不少,以后有时间专门说说

爱酒的地产人10-18 11:26

金地我还没接触过,我感觉他们跟万科的项目估计比较类似,容积率高,偷面积多,周转相对闽系和恒碧之流慢,溢价比较明显。

爱酒的地产人10-18 11:23

朋友,我不是搞财务的。。地产报表这一类的确认准则我不大懂哈

小土木10-18 11:11

感谢老师分享干货,本人小韭最近也有在研究中国海外发展,期待老师的中国海外发展专栏

爱酒的地产人10-18 10:54

客气了大兄弟