投资万科,“八爪鱼”计划应该有所了解。0-1由万科内部孵化,1-100靠万科品牌推动。几年过去了,除了万科长租公寓,其余的实际上砍了差不多了,什么教育、产办、停车场等等就不要关注了。至于万纬物流,不多做评论,用集团的评价就是,忙半天还不如地产开发节约点成本。。
万科资管要求轻重资产比例为9:1,轻资产可以说是新业务的主力模式,说通俗点就是二房东,主要看两个指标,一个是现金流回正年限,一个是内部收益率。万科的公寓经营年限至少要求10年,要求现金流回正年限不超租期的1/2,IRR大于15%。我谈谈我经手的项目,大家就能够理解其中的难度了。
第一,万科只做集中式公寓,也就是整栋楼,本身这类资产就很少。普通二线城市产权合适、独栋位置稍好的租入租金至少要45-55一平米,而达到现金流和IRR指标的需要租出租金要到达90元一平米,什么概念,也就是说25平米的单间至少需要租到2250-2750元/间,换你你会去住吗。而实际经营状况基本是租金打折,难有利润。
第二,出租率,公寓的盈亏平衡点非常高,而且二房东模式几乎没有蓄客时间,需要在短期内达到85%以上的出租率,后期要稳定在95左右,叠加性价比极低的房间,难上加难。同时在实际经营中,租金一旦递增,退租率会暴涨。
第三,成本问题。集中式公寓的成本太高,比一般二房东多了一个拆改费,拆改费动辄1000元/平,而且通过压缩软硬装的成本,品质也大打折扣,可以说从起点就已经输了。
这还算是“想清楚”的一个方向,更别提其他天马行空的业务了,所以对“新业务”别抱期望,这也是万科聚焦收敛,稳固基本盘的大逻辑。但回到地产主航道的万科可能是潜龙在渊。之后我会谈谈万科的地产业务,当老大是有道理的。
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $中国恒大(03333)$
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爱酒的地产人2019-08-17 17:42嗯嗯,每个人理解不同。很多老地产人离开万科都是对万科的多元化不理解,这些东西看起来花里胡哨,真实利润很低。而且每个行业前有狼后有虎,这些行业多的是好股票。我还是更认可王石的观点,万科只干地产是最强的
Yilefly2019-08-17 17:38理论上很值钱,但是取悦于市场买不买账。
谦高2019-08-17 17:22不太认同兄台观点,南方区域归孙嘉管,他好像才刚调岗没多久。上海这边万科教育发展的非常好,就我所在上海闵行区,就有很多家万科幼儿园,人很多,做的也很好。另外,据万科周刊官方报道,情人节的巧克力和鲜花,有80%是由万纬物流运输的。可以看到的是,万科在地产开发,物业管理,物流地产方面已经占据领先优势,在教育,养老,冰雪,商业地产方面正在不断提高,在房屋租赁领域正在逐渐摸索。
爱酒的地产人2019-08-17 17:17额。。不了解上海万科咋说的,现在南方区域对新业务进行了大幅度的裁撤,南方区域是新业务做最多的。不专注地产的万科迟早没落
爱酒的地产人2019-08-17 17:17万科商业地产比较水,不懂收了印力后咋样
爱酒的地产人2019-08-17 17:08。。。这算转型吗
凶猛的温柔2019-08-17 17:00目前物业最多能给股价增加3-4块钱吧@Bisure
谦高2019-08-17 16:46文章第一段话,跟万科集团高级副总裁、上海万科总经理张海的说法是有较大出入的,不知道你俩谁说的对。另外,你说的这个长租公寓的问题,我是了解的。请看看都是什么背景,什么融资成本的企业在做这个方向的生意,知道是净利润率不高,还要做,这里面有个政治站位的问题,“四个意识”,政治大局核心看齐,还有一个就是眼光放长远的问题(如果做符合政府导向的事业都还要赔钱的话,谁会去做?如果都没人做了,怎么长远发展?这里面既有社会责任的问题,还有企业自身盈利需要的问题)。
深山峰子2019-08-17 16:43我告诉你 靠行业集中度和通货膨胀