投资万科，“八爪鱼”计划应该有所了解。0-1由万科内部孵化，1-100靠万科品牌推动。几年过去了，除了万科长租公寓，其余的实际上砍了差不多了，什么教育、产办、停车场等等就不要关注了。至于万纬物流，不多做评论，用集团的评价就是，忙半天还不如地产开发节约点成本。。
万科资管要求轻重资产比例为9:1，轻资产可以说是新业务的主力模式，说通俗点就是二房东，主要看两个指标，一个是现金流回正年限，一个是内部收益率。万科的公寓经营年限至少要求10年，要求现金流回正年限不超租期的1/2，IRR大于15%。我谈谈我经手的项目，大家就能够理解其中的难度了。
第一，万科只做集中式公寓，也就是整栋楼，本身这类资产就很少。普通二线城市产权合适、独栋位置稍好的租入租金至少要45-55一平米，而达到现金流和IRR指标的需要租出租金要到达90元一平米，什么概念，也就是说25平米的单间至少需要租到2250-2750元/间，换你你会去住吗。而实际经营状况基本是租金打折，难有利润。
第二，出租率，公寓的盈亏平衡点非常高，而且二房东模式几乎没有蓄客时间，需要在短期内达到85%以上的出租率，后期要稳定在95左右，叠加性价比极低的房间，难上加难。同时在实际经营中，租金一旦递增，退租率会暴涨。
第三，成本问题。集中式公寓的成本太高，比一般二房东多了一个拆改费，拆改费动辄1000元/平，而且通过压缩软硬装的成本，品质也大打折扣，可以说从起点就已经输了。
这还算是“想清楚”的一个方向，更别提其他天马行空的业务了，所以对“新业务”别抱期望，这也是万科聚焦收敛，稳固基本盘的大逻辑。但回到地产主航道的万科可能是潜龙在渊。之后我会谈谈万科的地产业务，当老大是有道理的。
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $中国恒大(03333)$
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爱酒的地产人2019-08-18 09:32你真行，这一波地你结算出来你自己看看有多少利润吧。。。你以为地产估值这么低机构都是傻子吗？你真觉得万科说活下去是装逼啊。。万科实际多少成本我不比你清楚？鹏金所你知道吗？哪个地产敢说开发业务实际融资成本五个点？？？
逆风飞扬2q92019-08-18 09:31还有哪些由低估值倒推未来没利润的，地产因为是高杠杆，一直都低估，最低在14年，算利润是看平均售价跟拿地平均楼板价，现在存量地平均楼板价就6000多，卖一万五千多，亏钱？
爱酒的地产人2019-08-18 09:19集团的资管全盘分析过很多次，我只是从实操来说说。我不懂华为怎么样，虽然离开了，在我心里万科是个企业文化特别好的公司。
爱酒的地产人2019-08-18 09:17。。。。。。。。万村是政治任务？？？万科的新业务都是政治任务？？你以为万科是城投公司？我的三观已经颠倒，只有扶贫是政治任务。真懒得再说了
逆风飞扬2q92019-08-18 09:16再有就如你所说，万科都赚不到钱，我不知道哪些中小公司怎么过，他们都是拿着比万科贵的多的资金成本，别跟我说万科实际也高，年报季报都有披露，总成本5个点
逆风飞扬2q92019-08-18 09:11就如盲人摸象，几个项目利润不高，就倒推所有项目都不行，去看看华为心声或者知乎，华为基层一样说公司不行，血汗工厂
深山峰子2019-08-18 09:03我发的内容完全符合逻辑 可能你曾经在万科干过几年 你完全不了解万科 万科在深圳的万村计划完全是政治行为 并没有大规模推开 后面因为深圳不让万科搞了 推高房租太猛
爱酒的地产人2019-08-18 08:38。。。。。。我在万科投资口干了那么多年，你说我不懂地产还不懂万科，真佩服你的自信，你看看你发的贴说的话经得起推敲吗。。。
深山峰子2019-08-18 08:32白酒不知道你懂不懂 从这个帖子的主贴和回复看 地产你肯定不懂 至少不懂万科
深山峰子2019-08-18 08:28基本盘你懂吗 转什么型 基本盘房地产开发业务以后每年平均增长10% 物业这些每年增长20%以上 目前如果万科物业港股上市直接1000亿港币市值 去看看碧桂园物业就知道