万科的新业务值得期待吗

投资万科,“八爪鱼”计划应该有所了解。0-1由万科内部孵化,1-100靠万科品牌推动。几年过去了,除了万科长租公寓,其余的实际上砍了差不多了,什么教育、产办、停车场等等就不要关注了。至于万纬物流,不多做评论,用集团的评价就是,忙半天还不如地产开发节约点成本。。

万科资管要求轻重资产比例为9:1,轻资产可以说是新业务的主力模式,说通俗点就是二房东,主要看两个指标,一个是现金流回正年限,一个是内部收益率。万科的公寓经营年限至少要求10年,要求现金流回正年限不超租期的1/2,IRR大于15%。我谈谈我经手的项目,大家就能够理解其中的难度了。

第一,万科只做集中式公寓,也就是整栋楼,本身这类资产就很少。普通二线城市产权合适、独栋位置稍好的租入租金至少要45-55一平米,而达到现金流和IRR指标的需要租出租金要到达90元一平米,什么概念,也就是说25平米的单间至少需要租到2250-2750元/间,换你你会去住吗。而实际经营状况基本是租金打折,难有利润。

第二,出租率,公寓的盈亏平衡点非常高,而且二房东模式几乎没有蓄客时间,需要在短期内达到85%以上的出租率,后期要稳定在95左右,叠加性价比极低的房间,难上加难。同时在实际经营中,租金一旦递增,退租率会暴涨。

第三,成本问题。集中式公寓的成本太高,比一般二房东多了一个拆改费,拆改费动辄1000元/平,而且通过压缩软硬装的成本,品质也大打折扣,可以说从起点就已经输了。

这还算是“想清楚”的一个方向,更别提其他天马行空的业务了,所以对“新业务”别抱期望,这也是万科聚焦收敛,稳固基本盘的大逻辑。但回到地产主航道的万科可能是潜龙在渊。之后我会谈谈万科的地产业务,当老大是有道理的。

$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $中国恒大(03333)$

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精彩评论

萧三七08-17 12:42

长期看,万科开发业务依然看好,目前情况再坚持两年以泰禾为代表的福建帮都要崩掉,高杠杆的碧恒也难以为继,未来还是万科的,只有万科具有资金规模和资金成本的双重优势。这个行业未来也不太可能有大批新进入者,前100强,甚至前二十的公司,相当部分会倒掉和萎缩掉,未来10年,只能是万科,华润,中海这类工作的。

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爱酒的地产人08-31 06:27

搞不懂。。我一直觉得万科在人事的处理上很猥琐。。

柳色新08-30 21:52

对了,我也很好奇薛峰为什么上任才一个月就辞职了?记得去年万科周刊还专门采访了他报道了他,今年人事调整把他从厦门调到了广州,应该说是升职了,然后调任专门负责长租公寓,应该是对他的认可吧,为什么会走呢?具体是因为什么?如果不认可他,没必要先抑后扬的吧?

爱酒的地产人08-30 21:35

实际来看收紧很多,对项目要求严格了不少。以前新业务领军人物厦门城市总薛峰被赶走了,这应该是个信号

爱酒的地产人08-30 21:34

没有约束的权利是很可怕的,管理层藐视股东会更可怕,这不是你的公司,你只是个职业经理人。