之前验证过工牌，就不再发了。城市公司投资管理部作为直接针对具体土地项目的部门，工作职责是对具体土地进行研判，和区域公司和集团公司的宏观判断很不一样，所看到的是真正实操阶段的投资和运营困难，尤其是对于万科这种城市公司权力较大的地产企业。简单聊聊很多宏观上看不见的土储陷阱吧。
第一个陷阱，看土储就能预测利润。拍过地的人都会知道，项目利润怎么算的，这个数是不靠谱的。测算中的定价、销售节点、回款速率、可售车位销售等等，预测是极度不保守的，不这么预测你拿不到地，屁股决定脑袋。一旦市场陷入低迷，就是炸雷，这一波光看销售金额的投机者一定完，有货值没利润。
第二个陷阱，城市区位陷阱。很多人一看，这个地在核心辖区，优质土储。集团、区域公司看完所属辖区觉得好，给的授权价巨高。拍下来一开发，彻底蒙了。这地块位置虽然可以，但是在本地不认可，溢价出不来，加上本身节点就过分理想，敏感性巨低，开盘就瞬间懵逼。
第三个陷阱，低价土储陷阱。拿核心城市郊区的土地，楼面价真低啊，几百块的都有，加个建安费三四千，周边房价一搜，随便干都是赚啊，二三线你10000还卖不到吗？但是大部分人都低估了去化周期，郊区的蓄客时间远超预期，尤其是现在这个大环境下。很多低价地，干到后面后几期直接不投钱了，地产的高杠杆，去化一停，什么都没了，所有的收益都只是账面上的。
先想这些吧，如果有其他跟地产相关，很多人关注或者感兴趣的，我会找时间跟大家分享一下，毕竟现在换新工作时间多了不少