一线地产投拓人眼中的土储陷阱

之前验证过工牌,就不再发了。城市公司投资管理部作为直接针对具体土地项目的部门,工作职责是对具体土地进行研判,和区域公司和集团公司的宏观判断很不一样,所看到的是真正实操阶段的投资和运营困难,尤其是对于万科这种城市公司权力较大的地产企业。简单聊聊很多宏观上看不见的土储陷阱吧。

第一个陷阱,看土储就能预测利润。拍过地的人都会知道,项目利润怎么算的,这个数是不靠谱的。测算中的定价、销售节点、回款速率、可售车位销售等等,预测是极度不保守的,不这么预测你拿不到地,屁股决定脑袋。一旦市场陷入低迷,就是炸雷,这一波光看销售金额的投机者一定完,有货值没利润。

第二个陷阱,城市区位陷阱。很多人一看,这个地在核心辖区,优质土储。集团、区域公司看完所属辖区觉得好,给的授权价巨高。拍下来一开发,彻底蒙了。这地块位置虽然可以,但是在本地不认可,溢价出不来,加上本身节点就过分理想,敏感性巨低,开盘就瞬间懵逼。

第三个陷阱,低价土储陷阱。拿核心城市郊区的土地,楼面价真低啊,几百块的都有,加个建安费三四千,周边房价一搜,随便干都是赚啊,二三线你10000还卖不到吗?但是大部分人都低估了去化周期,郊区的蓄客时间远超预期,尤其是现在这个大环境下。很多低价地,干到后面后几期直接不投钱了,地产的高杠杆,去化一停,什么都没了,所有的收益都只是账面上的。

先想这些吧,如果有其他跟地产相关,很多人关注或者感兴趣的,我会找时间跟大家分享一下,毕竟现在换新工作时间多了不少

$万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$$保利地产(SH600048)$

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精彩评论

扑面不寒江南风08-10 17:28

衰退我倒觉得没有,只不过前几年增长很快,基数变大了,再维持那样的高速增长很难,有可能进入单位数增长,部分公司负增长。但因为地产股普遍PE不高,所以只要能维持增长都是可以接受的(负债率降下来,分红升上去)。放眼整个A股,能比地产日子更好过的真是不多呢!

爱酒的地产人08-11 09:27

不是哦,政府是想要把地产的产能出清,现在房地产企业太多了,同时让地产商为这一波调控兜底

全部评论

开往春天的subway08-18 10:28

呵呵,看的很准是做不到的,有七成把握就不错,最坏情况下不亏。

柒弘毅08-18 09:28

拿地,你说哪个有看的好准,拿的好,都是事后证明,运气的成分占大多数,很多时候是地不得不拿。房地产玩的都是现金流和杠杆,融资渠道和融资成本决定了地产企业能不能拿地,能拿什么样的地。所以有些地拿地的逻辑本身也不是为了短期变现和利润。土储陷井?这是有的,比如某城,某城市所有项目打包出售,居然没人接手,地拿的太烂了。

爱酒的地产人08-17 21:36

没有人能穿越周期,华润保利中海都一样,只不过这三个特别稳。

柒弘毅08-17 20:49

这么多年了,也就这两年拿地这么拿。都是被快周转的风气给带坏的,穿周期这两年不存在的,除非是中海和保利。

爱酒的地产人08-17 20:46

估计要来一轮供给侧改革才行,货币超发应该会逐步放慢的