苹果等四家科技巨头坐拥硅谷千亿地产,员工却还是买不起房

策划 | 刘燕

作者 | Leonardo Castañeda

翻译 | 核子可乐

编辑 | Linda

AI 前线导读:硅谷已经成为美国国内房价最夸张的地区之一。人们可能都清楚这里的高科技企业一直是人才消化的重要端口,但鲜为人知的是,他们同时也是硅谷之内最大的土地所有者。过去十年当中,硅谷各类规模不同的企业一直在竞标土地并巩固自身土地所有权。本文作者 Leonardo Castañeda 在过去近一年时间内查阅了 50 万份房地产记录,希望找到一个重要问题的答案——现在的硅谷,到底由谁掌握?更多优质内容请关注微信公众号“AI 前线”(ID:ai-front)

苹果等四家科技巨头坐拥硅谷超 220 亿美元地产

在这片久负盛名且繁荣活跃的地区,所持有房地产的多寡直接决定着你的影响力。在硅谷,十大房地产所有方——包括多家技术巨头、商业及住宅开发商以及一所私立大学——共拥有价值约 592 亿美元的应税财产,这也使他们成为硅谷最具权威的核心力量。

财富的集中,使得相关科技企业与房地产公司(外加斯坦福大学)联手将硅谷塑造成经济强区。但与此同时,住房危机也在快速升温,导致中产阶级不堪重负甚至被迫搬离——这一切,都开始严重威胁硅谷经济引擎的正常运转。

此次调查结果来自多家本地及国家新闻机构,报告在为期一年的调研期间对圣克拉拉县评估局的超过 50 万条房地产记录进行了分析。其中大部分资产归企业以及信托机构所有,因此需要更深入地核查成千上万条记录,才能了解其背后真正的持有者。

过去十年当中,硅谷各类规模不同的企业一直在竞标土地并巩固自身土地所有权。换句话说,谁买得起地、谁买不起地,几乎已经成为决定能否在硅谷立足的根本性前提。例如,这两年,谷歌一直在硅谷大举置地,去年 11 月,谷歌斥资 10 亿美元在硅谷山景城(Mountain View)总部附近购置了一个大型办公园区;今年 7 月,谷歌在硅谷的核心地带森尼韦尔斥资巨资拿下了总共 9 块地产,这其中包含了雅虎总部所在地,据悉,这些地将主要用作办公园区和居住区,以解决山景城总部办公空间不足的问题。

目前,前十大房地产所有方就控制着圣克拉拉县全部应税资产中的 11% 以上。圣克拉拉县评估师 Larry Stone 表示,“土地价格的上涨当然非常直接地体现在房地产价格的上涨中,而后导致与租金及住房成本相关的一切都随之增长。”这当然会对商业发展造成影响,挤掉了那些需要大量土地空间的制造业企业,同时也敦促那些希望在硅谷巩固自身地位的公司设立规模越来越大的办公场所。

该县体量最大的资产所有者为 斯坦福大学,这家知名高校同时也是硅谷之内众多一流科技企业的发源地。根据 2018 财年的记录分析,该大学目前共持有价值约 197 亿美元的应税资产。   

与斯坦福同样位列十大“地主”榜单的还有四家科技企业,分别为:苹果公司拥有 90 亿美元的土地资产,谷歌公司为 75 亿美元, 分别为位于库比蒂诺以及山景城的办公园区。谷歌方面最近还购买了圣何塞市区的大片土地,计划借此建立起包含办公室、住房以及零售店面的新园区。此外 ,思科公司拥有 34 亿美元资产,英特尔公司则为 25 亿美元

随着土地价格的飙升,房屋价格也随之上涨。根据 Zillow 的统计数据,森尼韦尔区的这些房屋在 2014 年平均估值为 165 万美元,但现在已经跃升至 230 万美元。

这些企业基本代表着硅谷的整个技术发展历程。

首先是成绩最为耀眼的英特尔公司,目前全球最重要的硅芯片制造商之一。思科与苹果同样为整个信息化时代的发展做出巨大贡献——这些巨头打造出了我们所熟知的计算机、智能设备以及网络基础设施。即使是刚刚 20 岁的后起之秀谷歌,也彻底改变了我们对于互联网的认知与使用方式。

另外五大土地所有者全部为房地产开发公司,分别是位于旧金山的 Jay Paul 公司、位于山景城的 Sobrato,Prometheus 房地产集团、Essex 地产信托公司、Irvine 公司。

这些开发商从科技行业的爆炸式增长以及招聘执法当中发掘到了巨量财富。Sobrato 公司帮助苹果公司在库比蒂诺修建了旧的 Infinite Loop 总部,Jay Paul 的企业租房名单中也赫然出现了谷歌以及微软的身影。

下面,我们按独栋住宅、多户住宅以及商业地产整理出硅谷内的十大地主。

按住宅类型划分的硅谷十大“地主”。来源:2018 财年圣克拉拉县评估员分析数据

IBM、英特尔:硅谷的早期“地主”

1955 年,总部位于纽约的技术巨头 IBM 公司在科特路附近买下 425 英亩土地(主要是果园),用于建立新的研究与制造园区。

技术巨头 IBM 公司在 1955 年买下了位于圣何塞南部地价最低的果园土地(照片中橙色标记区左侧),用于建设西海岸园区。

计算机历史博物馆高级策展人 Dag Spicer 回忆道,蓝色巨人之所以决定前来,主要是考虑到斯坦福大学以及其他湾区名校能够稳定提供数量可观的高质量年轻人才,这些青年才俊也确实不想放弃这里风景如画的环境以及“心悦之谷”中近乎完美的气候条件。

Spicer 表示,“IBM 公司认为身处纽约的天然条件,正导致他们对西海岸人才失去吸引力。为此,IBM 决定将自己的业务尽数迁移至西海岸地区。”

就在几年之前,IBM 公司发明了世界上第一块磁盘驱动器,这种能够取代打孔卡编程机制的新型存储方案彻底改变了计算技术的面貌。利用广阔的果园土地,IBM 公司在科特路上为新产品建造起制造与研究工厂,并采用了开放空间、现代艺术气息浓厚且源自打孔卡的外观设计灵感。

在鼎盛时期,IBM 公司在这里的园区拥有超过 13000 名工人(如果统计当时的榜单,蓝色巨人几乎肯定会是圣克拉拉县的十大地主之一)。

为了安置这么多产业工人,再加上惠普、刚刚成立的飞兆半导体以及其他企业带来的更多劳动力,乃至洛克希德与联合技术公司等国防巨头的入驻,促使开发商们计划建立一条狭长的地产走廊满足人们的美国梦:位于市中心区以及郊区工业园区之外价格低廉的独栋住宅,中产阶级工人们可以住在这里并驱车上下班。

Sobrato 表示,“在职业生涯的前 13 年中,我一直在帕洛阿尔托的一家房产经纪公司负责独栋住宅业务,并与 1960 年成立的 Midtown Realty 公司开展合作。我们曾以 2 万美元的价格出售房屋,比此前的市场价低了 10%。人们可以很轻松地买到自己心仪的房产,而且没人需要浪费 2 个小时进行上下班通勤。”

随着时间的推移,这座山谷催生出越来越多的顶尖技术企业——英特尔于 1968 年成立,而“硅谷”这个绰号则出现在 1971 年左右。

硅芯片功能的增强与硬盘容量的提升,使得个人计算成为现实。接下来,就是网络的兴旺发展:苹果公司于 1976 年成立,思科诞生于 1984 年。

科技行业给工程师们开出了极高的薪水,但在不知不觉当中,硅谷的繁荣之下,一条不可持续的发展之路已经逐步成形。

科技巨头的高薪工程师买不起房

伴随着科技巨头们的快速崛起,住宅开发商们开始积极建造房屋与公寓,以容纳那些薪酬可观的程序员及工程师。

但是,他们的业务目前正面临挑战。

住房倡导性非营利组织 SV@Home 副主管 Michael Lane 表示,目前,只有每月租金至少达到 3000 美元或者更高的高端公寓,才能让这些开发商在无需政府援助的前提下成功完成土地收购与建设。

Lane 指出,“特别是在硅谷,但目前湾区以及其他地区也出现了类似的趋势。只有价格极高且保持稳定的项目,才能让开发商下定决心参与建设。”

这种模式在很大程度上源自土地价值快速上升的驱动。根据 Zillow 的统计,今年 9 月圣克拉拉每平方英尺楼面挂牌价为 685 美元,几乎达到 2010 年 9 月的两倍。

Sobrato 公司创始人 Sobrato 也承认,如今已经没有回头路可走。硅谷的土地太稀缺,而需求却太过旺盛。

Sobrato 指出,“硅谷将永远是个建在金钱上的世界。我们根本不可能把住房价格降低到大多数中等收入人群可以承受的水平。”

1960 年,圣克拉拉县的房屋按 2018 年美元购买力计算约合 14 万 5 千美元,为该地区家庭年收入中位数的 2.3 倍。到 2000 年,这一数字已经增长至 65 万 1 千美元,达到家庭收入中位数的 6 倍。2018 年,硅谷内的房屋平均价格为 110 万美元,为当地家庭收入中位数的 8.8 倍。

住房价格一路飞涨,导致在硅谷工作的很多人不得不选择居住在特雷西或者瓦列霍,每天用两个小时的通勤时间换取更合理的租金或者房屋购买价。当然,也有一些人彻底放弃这里,选择前往得克萨斯州或者爱达荷州。

但必须承认,硅谷社区总体上更加富裕——这里非裔与拉丁裔居民更少。少数决定滞留的人们尝试购买面包车和旅行车,晚上就停在路边作为自己的作息根据地, 因此部分城市开始禁止此类车辆上路。据估计,圣克拉拉县目前有 9706 名居民没有房屋居住,已经创下近十年来的新高。

这里已经成为全美房价最高的地方,即便在谷歌、苹果等科技巨头公司薪水可观的程序员、工程师也对高昂的房价望而却步。2018 年 8 月,据    Team Blind 公司的一份调查显示,由于硅谷湾区的房价抬高,13 家主流科技公司中有 50% 的受访者表示买不起房子,其中一些年薪超 30 万美元的工程师表示买房很吃力。

另据在线购房初创企业 Open Listings 发布的报告显示,谷歌、苹果、亚马逊、Facebook、微软 5 家科技巨头的员工每个月要花费 28% 以上的薪资用于还房贷。住在山景城总部附近中等价位(均价 124 万美元)小区的谷歌员工,每个月要花费工资的 32%(5619 美元)来偿还房贷和房产税。

科技公司不断扩张也间接进一步抬高了硅谷的房价,挤压了原住民的生存空间,因此,有成千上万人住在湾区的房车里,因为买不起房子。长期以来,当地原住民与这些科技巨头之间的矛盾日益加深。因此原住民袭击苹果、谷歌等公司员工的班车等事件在硅谷湾区频频发生。

为缓解矛盾,今年 6 月,谷歌计划投入 10 亿美元用于建设经济适用房,保障硅谷地区的住房供应,其中价值 7.5 亿美元的自有土地重新用作住宅用地,允许开发至少 1.5 万套新住宅,另将 2.5 亿美元用于激励开发商建造至少 5000 套保障性住房。

年入 10 万美元在硅谷没法生存

土地价格的上涨迫使制造业逐步退出硅谷,国防与科技企业只能寻求成本更低的区域安置部分低薪劳动力。

根据《从硅谷到深圳》一书的介绍,苹果公司于 1992 年关闭了位于弗里蒙特的一家计算机工厂,距离工厂开幕不足十年。此外,Flextronics 为思科公司开设的造模厂也于 2003 年关闭,并在同年裁员 3000 人。顺带一提,这本书探讨了新千年以来硅谷如何将一系列制造工厂迁移至中国,值得一读。

2002 年,IBM 公司在全球范围内转向本地制造战略,并决定将自家磁盘驱动器事业部以及配套的 322 英亩科特路园区一并出售给日立旗下子公司 HGST。(在此之前,蓝色巨人已经将部分园区出售给房地产开发商,后者延续了打孔卡的设计风格,旨在与 IBM 的旧建设保持统一。)

不过与众多其他硅谷科技企业一样,IBM 并未彻底撤出这里。IBM 公司位于山顶、占地 7460 万平方英尺的阿尔蒙登园区评估价约 2.058 亿美元,但当下的市场价格要远高于此。该园区主要用于支撑少数仍能在硅谷内盈利的少数业务之一——创意产业。从人类的角度来看就是研发,而从数字角度来看就是软件。IBM 研究中心在这里研究人工智能与量子计算等前沿课题。

Stone 表示,“现在的硅谷,制造业早已不见踪影,恐怖的土地价格把制造业逼向了别处。但是,人们仍然信任自己的大脑,高科技工程在这里牢牢扎根,因此仍有一部分人在这里工作和生活。”

然而,任何业务的价值,都无法与硅谷的土地相提并论。Stone 指出,AMD 于 1990 年在桑尼维尔成立了一家研发机构。几年前,Irvine 公司收购了 AMD 园区地块,结束了长达 47 年的芯片制造商租用周期。2017 年,Irvine 方面宣布将在这块 34 英亩的土地上建造 1076 套住房。

在另一方面,HGST 在收购 IBM 资产后不久,也开始了自己的地皮抛售计划。2005 年,圣何塞政府批准了一项新的总体规划,计划建设 2930 套房屋以及总占地面积 46 万平方英尺的商业用地。

包括迈阿密 Lennar、库比蒂诺 Hunter Properties 以及旧金山 Pacific Coast Capital Partners 在内的多家开发商,开始在 IBM 的旧园区土地上建造联排别墅、公寓楼以及 Target 与 Safeway 等零售商店。

根据媒体合作分析显示,ROEM 正是参与其中的开发商之一,它也是硅谷之内专注于经济适用房建设的最大开发商。2015 年与 2016 年,该公司在区域内建设了三栋公寓楼。其中两套公寓分别为橡树林公寓以及夏洛特公园公寓,主要出租给收入不到该地区中位数水平 60% 的家庭,总计 334 套。ROEM 公司副总裁 Stephen Emami 表示,经济适用房旨在填补硅谷区域内中低收入家庭的住房空白。

Emami 解释道,“并不是每个人都能在高科技企业里找到工作。这里还有很多其他居民,包括消防员、警察、老师等等,他们负担不起这么昂贵的房租。”

根据人口普查结果,圣克拉拉县的租金中位数已经由 1960 年的 797 美元增长到去年的 2305 美元。即使是薪水最高的职工,也很难找到负担得起的住房。 这促使谷歌启动一项投资达 10 亿美元的计划,希望在湾区建造一批住房,同时收购约 1 万 5 千套已有住房。事实上,ROEM 公司自己的员工也面临着买不起房的尴尬局面。

Emami 指出,“作为一家企业的经营者,我们接受不了员工们要花两个小时来通勤。这样的日子谁也受不了。”

登上的自助餐厅大楼是 IBM 校园的全部遗留物,其中大部分已变成房屋。它的背后是 Oak Grove 家庭公寓,这是一个经济适用房。(图片来源:Randy Vazquez / 湾区新闻组)

ROEM 公司的橡树林项目成为 Dana Mancha 及其家人的最后依靠,这里居住着她自己、丈夫、三个孩子、两只狗还有家中的小小新成员。

她回忆了一下,在拿到这套住房之前,她先后进行过 81 次经济适用房申请。 他们曾在圣何塞的一套一居室公寓中生活了大约三年,因为没有厨房,他们只能用瓦罐做饭。

达娜·曼恰(Dana Mancha)与 14 岁的女儿 Byanka Mejia 一起坐在沙发上微笑,后者在圣何塞 Oak Grove Family Apartments 的家中抱着幼小的梅西百货。(图片来源:Randy Vazquez / 湾区新闻组)

Mancha 全职攻读牙医,她的丈夫则是汽车修理工。她说,经济适用房面向的群体跟大家的想象根本不一样——这个五(大)口之家的年收入为 94860 美元,听起来不少。但实际上,他们能够负担得起的公寓租金上限也只有 1976 美元。

她表示,“很多人听说低收入,首先想到的肯定是「应该不到 5 万美元吧?」但实际上,就算收入接近翻倍,在硅谷也没法正常生活。

硅谷的未来将向何处去?

未来永远不可预见,但我们也许能从圣克拉拉县的资产记录中窥见一点端倪。

在硅谷掌握最多土地的企业,特别是那些有能力进一步扩张的公司——例如谷歌与苹果——无疑拥有着远超美国大多数行业的利润水平。也只有这些巨头,才能负担得起甚至令 Sobrato 等开发商头痛不已的土地价格。

Sobrato 表示,“硅谷那些技术从业者的收入实在是太高了,高得吓人。 每家公司技术从业者的平均年收入在 50 万到 60 万美元之间。因此,只有这样的企业才能消化目前高到离谱的房租。”

另外,地产开发也已经成为一种头部游戏,只有 Irvine、Jay Paul 以及 Sobrato 等开发商才有资格下场。至于 ROEM,没有政府的补贴,他们连一搏的实力都没有。

最近,就连那些收割全球利润的技术巨头都快承受不住了。Facebook 公司 CEO Mark Zuckerberg(总部位于圣克拉拉县以北的门洛帕克)在最近的一次员工会议上直言,社交媒体巨头计划逐步将业务扩展到硅谷以外,这主要是考虑到当地的基础设施——包括住房与交通运输——已经无法支持其持续增长。

Sobrato 指出,在住宅开发领域,他和其他房产同行大多处于观望状态。因为最近硅谷的租金增长开始放缓(当然,本地居民倒是非常高兴),这也导致预期利润不断下降。

他表示,“今年的增长已经远远低于去年。因此,可能会有更多项目转型成公寓项目。”从更长远的角度来看,他认为回放环境质量法案(CEQA)相关要求带来的建筑成本上升(由 1960 年的每平方英尺 8 美元,到如今的 400 美元)也令房地产开发更加艰难,甚至直接阻碍了对住房短缺问题的缓解尝试。其他负面因素包括:禁止开发新小区,以及当地居民转投其他低房价城市等等。

国家智库城市研究所首席研究员 Corianne Scally 表示,硅谷后续建设的项目大多属于高端楼盘,因此不太可能缓解中低收入家庭的住房危机。她表示,“建设更多房屋肯定有所帮助,但如果只建高端楼盘,那就毫无意义。”

ROEM 公司建设的楼盘在交付之后,往往瞬间就能住满。该公司在山景城新建的一栋 116 户经济适用公寓上周五刚刚开放,本周一就已经全部租出。

要解决问题,几乎必须要借助全新的方法。Sobrato 公司建议当地政府拿出市政用地为教师及其他公共事业从业者建造住房,这至少能解决一部分刚性房屋需求。

他表示,“不少学校都有大量的绿地,比如足球场和橄榄球场,其中一些区域完全可以改建为高密度房屋。但是,即使学校自己愿意,学校的周边住户恐怕也会强烈反对。”

另一方面,某些人认为斯坦福大学以及谷歌等“大地主”有义务自行解决员工的住房问题。斯坦福大学在申请新的园区用地时,就有圣克拉拉县官员提出这类要求。在圣何塞当地的倡议者以及劳工领袖来看,谷歌的 10 亿美元住房计划也远远不够,他们坚持认为搜索巨头应该建造更多低价保障性住房。

SV@Home 的 Lane 提出了一项较为另类的解决方案。 举例来说,目前大部分单身家庭居住的房屋可以改建成两户或者三户结构,同时也可以鼓励房主充分利用后院房屋来解决居住需求。

Lane 表示,“我们必须重新设计空间利用方式,甚至重新考量房屋开发的基本思路。”

无论硅谷的发展前景如何,Mancha 和她的家人至少对现有的状况感到满意——他们最近又收到了另一份回复,称可以搬到另一套面积更大的住房当中。但考虑到租金更高,他们打算拒绝。

她表示,“我们不想再搬了。现在这里挺好的,去商店买东西都很方便。”

从她的窗户里,能够看到 IBM 旧园区中那栋已经残破不堪的自助餐厅楼。屋顶上植物蔓延,她家中的两只小猫也在好奇地窥探着代表蓝色巨人过往辉煌的远景。曾经代表无上荣光的雕塑如今被拆解摆放在街对面的停车场中,附近住户的小孩有时候还会偷偷跑进楼中探险。

这是一种特别但又非常现实的视角,其中呈现出的硅谷过去与现在,也许应该为我们带来警示。

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