如今看来,投资收益-50%妥妥的,凡事就怕合订本
2021年5月,国内首批公募REITs甫一面世,便受到投资者的火热追捧,产品往往不到一天全部售罄。
不过,国内只有基础设施类REITs,没有涉及不动产REITs。后者主要在香港市场上市,并且收益率也更好一些。
截至目前,港交所已成功上市 11 只 REITs,有 6 只 REITs 的所持物业资产中包含内地物业,投资价值都挺不错。其中,我觉得最值得关注的是招商局商业房托(1503.HK),因其分派收益是同类产品中的佼佼者,近期拟收购的北京物业资产,还进一步增厚了其内在价值。
今天,我就来给大家详细拆解一下其中的投资逻辑。
01
拟购资产的看点在哪?
6月13日,招商房托发布公告称,拟向招商蛇口收购SA Venice Ⅰ 51%的股权,该公司间接持有北京招商局航华科贸中心若干物业的91%股权,交易价格约人民币13.4亿元。收购完成后,招商房托将持有招商局航华科贸中心46.41%权益。
熟悉北京的朋友对招商局航华科贸中心肯定不陌生,其位于北京朝阳区东三环与建国路交界的黄金十字路口,是国贸CBD中央商务区的地标式综合物业,毗邻北京地铁国贸站,交通便利,配套充足,邻近银泰中心、国贸商城等代表性购物中心。
具体来看,招商局航华科贸中心的发展项目由招商局大厦、友邦保险NPA中心、连接招商局大厦与太平金融中心的01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成,总建面约4.84万㎡,可租赁面积4.08万㎡。
目前,银行及金融、以及专业服务业为其主要租户,在租戶占比超过80%,包括招商银行及友邦保险等著名企业,租金收入持续稳定可靠。另外,北交所的成立带来了新的商机,金融机构及中小企业云集于此,带动了对优质写字楼空间的需求。
根据公告披露的数据,于2021年3月31日,上述项目的出租率为66.4%,平均租金为326.83元/平方米/月,按此基准计算,月租金达到886万元。根据市场顾问的建议,于2021年第四季度,中央商务区的平均零售租金约为每月每平方米人民币400元-700元,高于目标物业的平均月租金水平。
我估计,由于去年该物业在进行办公环境、硬件设施的升级改造,影响了租金水平。但随着今年內完成全部升级改造工程,租金将向区域内的平均水平看齐,有进一步提升的空间。
总的来看,招商房托的这笔交易,是比较划算的。
02
能否提升产品的“含金量”?
招商房托既然在香港市场挂牌上市,其所有行为的第一出发点,就是要有利于持有人。
那么,招商房托的此番收购,是否做到了这一点呢?我觉得可从以下几方面来看。
1)从交易代价来看,协定物业价值为27亿元,相较于2022年3月31日之评估价值(即人民币27.3亿元)折让约1.1%,这个估值盈余也将增厚招商房托的内在价值。
2)交易达成后,招商房托核心资产的市场价值,预计将增加 40%,届时基金的总资产将会超过 100 亿元。规模越大,流动性会更好,抗风险能力也会更强。
3)落实收购后,招商房托的备考 2021 年每基金单位分派将从 0.1511 元上升至 0.1596 元,升幅为 5.6%,意味着持有人将获得更好的回报。
4)该项目物业目前的租金水平相对较低,但随着全面升级改造、疫情复苏,租金和出租率有望双双增长,这是一个隐含的潜在价值点。据悉,有11.9%的租户将于2023年到期、54.7%将于2024年前到期,那么在新的租赁周期内,租金上升的概率更高,可再次提升基金分派收益率。
5)此前,招商房托的核心资产位于大湾区,此次收购使之延伸到了北京的核心区域,位于深圳的物业应占公允价值将从100.0%降至71.4%,实现了资产组合在地域上的多元化。请注意,北京寸土寸金,优质物业极为稀缺,这样的并购机会更为难得。
03
布局“后疫情”时代
疫情确实给社会经济造成了很多困扰,但疫情总会过去,“危”中也蕴含着“机”,中国核心城市、核心地段的不动产始终是稀缺的,出租率也是最好的,保值增值能力更强,这就吸引了不少有眼光的大机构入场。
比如,领展房托明确提出,希望将其它地区(尤其是中国内地)物业的占比提升到20%。去年6月,平安人寿收购了凯德北京、上海等6个来福士项目部分股权。今年3月,复星国际也收购了上海外滩金融中心(BFC)物业所属公司50%股权。
招商房托的此次收购,同样也是一种“低位抄底”,为“后疫情”时代积极布局。
复盘疫情下的经营情况,招商房托的“抄底”是有底气的。
2021年,在疫情压力下,招商房托的REITs收入、物业收入净额实现双增长,2021年全年营业收入人民币4.328亿元,同比增长16.9%,物业收入净额人民币3.2亿元,同比增长16.9%。
众所周知,去年疫情扩散、物业供应量加大,市场开始降温。但是招商房托却是逆风飞扬,整体物业组合的出租率升幅达到3.4个百分点(由2020年底的84.3%上升至2021年底的87.7%)。其中,写字楼的平均出租率由2020年底的82.2%上升至2021年底的86.9%,升幅为4.7个百分点。与此同时,物业组合的现时租金也出现了全面提升,涨幅在2.7%-14.9%之间。
另外,其所持零售物业的出租率保持稳定,对应的租金在 2021年也上升了 6%。
由此看来,在“后疫情”时代,招商局航华科贸中心的发展项目在招商房托手中如何实现华丽转身,是非常值得期待的。
04
REITs发展方兴未艾
以上我详细拆解了招商房托此次收购的看点,其价值已经不言而喻了。在此我想跳开来,再谈谈我对REITs的理解。
在个人的资产配置里,需要一个提供稳健收益的“稳定器”作为基本盘。以前缺乏REITs的时候,人们常用债券/债基来替代,但收益率往往差强人意。如今既然有了更好的选择,何乐而不为呢?
以美国为例,这是全球最大的REITs市场,长期收益率跑赢标普500,权益属性强。同时与股市相关性较弱,可以有效地分散风险。长期视角下,REITs在大类资产配置中具有收益稳定的优势。
我国于2021年正式推出公募REITs,目前共有11家,底层资产是高速公路、物流园区、数据中心等基础设施类资产。政策对于这块是相当鼓励的,也在积极探索新资产类型。据悉,保障性租赁住房REITs有望加速落地,后续能源基础设施、停车场项目市政基础设施等均有望推出。
从派息率角度来看,根据wind数据显示,我国首批上市REITs派息率约为6.53%,明显高于银行、保险、开发类房企等高股息率类板块的平均股息率水平,体现了REITs较强的收益稳定性。
不过,此前监管不允许不动产类REITs在A股发行,于是底层资产是不动产、物业、商业地产的REITs,纷纷转战港股。在我看来,这类REITs的价值更大,除现金分派之外,不动产随着时间推移还能持续升值,成长性更强,会带动基金净值走高。
以招商房托为例,上市以来连续保持 100% 的分派比率,若以 2021 年 12 月 31 日基金单位收市价 2.61 港元计算,全年分派收益率为 9.7%,在 11 只港股房托基金内,其年化回报率位列首位。与此同时,其所持物业持续升值,2021 年底的招商房托资产估值为人民币 67.46 亿元,较 2020 年底增长 1.02 亿元。
REITs的市场价格由底层资产和市场交易共同决定。此前,港股REITs的流动性较弱,估值也比A股的低。不过,香港监管部门在提两地“REITs通”,内地对租赁住房REITs的支持也带来了不动产REITs政策放宽的预期,未来,招商房托很有可能被纳入沪深港通,这将有助于提升估值。
此外,招商房托通过收购优质资产,用实际行动显示了REITs基金外延式扩张的可行性,有望引起同业的效仿,也将带动港股REITs行情的进一步修复。
可以说,在A股公募REITs相对高估的背景下,底层资产优质、政策暖风频吹的港股REITs,无疑是更好的选择。
05
招商房托的长期价值推演
透过以上分析,我们不难得出招商房托质地优秀、成长性十足的结论。提炼来看,我觉得主要有以下几点:
1)招商房托自2019年上市以来,连续三年保持100%的分派比率。2021年的分派收益率为9.7%,与港股上市的其他REITs年化分派率在6%-7%之间相比,要高出50%,其运营优势和资产质量是首屈一指的。
2)招商房托今年曾披露,旗下数码大厦及科技大厦二期的装修改造工程已完成,新时代广场和花园城的装修改造正在进行中,既有资产的升级改造将大幅提升资产价值。
3)通过收购招商局航华科贸中心的发展项目,既提升了内在价值,也扩大了资产规模,在实现地域多元化的同时,还为跨区域经营积累了更多经验。
4)达成交易后,招商房托的资产负债比率预期将由 2021 年底 29.2%增加至 33.1%,这仍远低于政策所容许的50%,意味着还有很大的并购空间。加上母公司招商蛇口庞大的优质物业资产储备,招商房托未来的扩张潜力空间是极为巨大的。
5)港股市场的流动性较弱,是港股REITs估值明显低于A股的主要原因。目前政策已有改善的迹象,一旦“REITs通”落地,招商房托凭借出众的运营能力和超出同业的分红回报,必将是机构的首选,实现价值重估。
6月30日,招商房托将就物业收购事项召开持有人特别大会,审议相关决议案。对此我的观点是,此次收购对持有人是极为有利的,持有人不妨早投票、早受益。如此一来,标的物业可以从三季度起并表,及早增厚基金的利润,达成年末的分派目标。
长期来看,出众的运营能力+持续的外延扩张+政策利好频出,招商房托无疑是大类资产配置的一个绝佳标的,具备非常好的长期价值,属于招商房托的精彩故事才刚刚拉开帷幕。
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