申购了一个寂寞：中交REIT(SH:508018)

#REITs#    #reits动态#    #新基金本周密集发行，低风险产品占主流#   本文主要讨论中交reit基金申购情况和对中交reit进行一些简单的分析~

第一部分：中交reit申购情况

$中交REIT(SH508018)$   的申购确认比例出来了，0.8368%，也就是1000元配比8.368元，这个配比金额距离发行价格9.399元还有1元多的差距，也就是可能还有人申购1000元，也有可能没有中签，或者申购2000元只中1股如下图，认购2000元，返回1990.57元

4月7日申购2000,4月11日返回1990,57，扣费9.43元，正好一手+手续费

笨鸟感觉中签率有些太低了，我们以10万申购金额来计算，大概中签89股，中签金额836.11元。而我们去买入10万的国债逆回购，周四买一天期国债逆回购，享受3天的收益，然后在周五买入5开头场内货币基金到今天，加起来正好是1周左右的利息收益，和7天国债逆回购收益差不多，大概是36.86元

如果上市当天，能够只上涨4.4%，那么收益为836.11×4.4%=36.78元，正好和上面说的收益差不多，如果涨幅10%，基本上和10万买入15天逆回购收益差不多；涨幅20%和1个月逆回购收益差不多。这样一算，是不是参与申购的动力小了很多呢？所以笨鸟以后是不准备参与申购高速路的reits了，但是产权类$建信中关村REIT(SH508099)$   这种还是可以考虑的

第二部分：我们再来讨论一下中交reit

中交reit属于高速公路reits，是属于特许经营权型的reits，和产权型的reits明显区别是，他不拥有相关物业，而是拥有运营这个物业时间，详情看：reits是什么？一文读懂火爆的新基金ZF也规定高速公路收费年限一般不超过30年

目前经营年限最长的就是本次的中交reit了，剩余收费年限24年，如果大家仔细去看招募说明书，会在第6页看到，基金提前终止的风险：中交reit经营权剩余24年，到期后有权无偿收回！

那么我们在这24年的经营权可以享受到什么呢？

reits会将90%的金额分配给投资者，所以reits会有持续的分红。我们可以到，高速公路reits的主要收入都是通行费，占比达到分红的金额主要来自高速公路通行费，通行费占比总收入在95%以上。未来收入的主要增长点为通行车辆的增加和相关成本的减少。

笨鸟仔细翻看了一下，运营单位是对未来有详细的预测，但是实际的数据，比预测的数据要低一些（红框的部分），是因为一些疫情，自然灾害会导致收入的减少。

实际比预测值要少

可以通过上面的数据发现，不是特别的理想，但是笨鸟越看越没底，因为21年以及以前整体都是亏损的，没有分配资金，预测的2022年和2023年的分配金额还有部分资金是募集预留的钱，23年相对22年增加2.63%

用募集来的钱，留一部分分红

基于数据的简单分析就到此，其实在最开始，已经告诉我们答案了，那就是第12页的IRR，这个数据告诉了我们未来的派息情况和可能的收益率，这个对于很多高速公路reits来说，还是很重要的，所以笨鸟觉得有必要单独讲一下IRR

IRR是什么？

IRR是Internal Rate of Return的简写，中文名称内部收益率是指资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。最简单的理解就是在复利情况下，投资的平均年化收益率。

红框的文字，意思是如果本基金价格上涨超过12元，买入的总体收益率为4%，如果价格超过21元，买入可能分红只够回本，甚至回不了本。有同学会问，回本了不挺好的吗？关键是到期之后除了分红就净值归零了，投资24年，正好回本，不是投了一个寂寞吗？

这里没有说通胀率，加上通胀率，投资效果可能更差。这里IRR为0，意思就是派息之和正好等于投资金额，IRR为4%，意思是复利的收益率为4%，意思是在12元买入年化收益率可能为4%。

或者笨鸟再强行解释一下，IRR可以理解为通胀率或者折现率，IRR为0，也就是没有通胀的情况下，正好回本，IRR为4%，也即是通胀率为4%的情况下正好回本。

具体计算公式如上，总计派息金额为21元左右，然后按照IRR为4%来计算，每年同涨/折现就是4%，第一年不折算，第二年折算一次就是派息金额/（1+4%），第二年就是折算两次，就是派息金额/（1+4%)^2，以此类推~

那么什么价格买入比较好，其实可以考虑把IRR数值设置成为自己的预期收益率，假设我们长期投资的预期收益率为10%，那么就是把IRR设定为10%，计算出来的价格在7.3749左右。（IRR仅代表个人理解，如有错误，欢迎指正）

以上就是本次关于中交reit的分享，仅代表个人观点，不构成投资意见或建议

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