希玛拉雅2019-08-13 09:12客观的实事求是的看待这个公司还真不容易。1,关于有息负债同比增长不假但和其他同行业公司比较其实还是偏低的。增长是因为2016年之前太低,比那些民营的房地产公司负债几乎低25个点。现在提高了,不能说负债率高。2,关于债务利息支出的问题,一定要看负债的成本和roe的盈利能力,不能闭着眼睛评论说压力大大大。3,关于文化旅游业务是不是拖累了公司的盈利能力一定要分析财报,不要想当然,事实上文旅的资产盈利能力比房地产要强。当然这不是近期投资的回报,而是过去20多年的投资积累,已经形成了良性增长。关于二者的营收比例,不能只看旅游综合业务,而要看两面,地产业务大幅度增长是这个比例变化的原因,不是旅游营收的问题。4,关于大手笔拿地,和恒大等对比一下,究竟是多还是适宜,所拿的资源是竞拍的还是政府邀请的,究竟花了多少钱?每个项目的资金支出是一次性的还是分批滚动性的?以上这些你都不明白,这种评论还是慎重为好。当然,你有说话的权力。
财富秘语2019-08-12 22:22一直以来,作为主打“旅游+地产”模式的实践者,华侨城一直以房地产的现金流与利润,反哺旅游文化产业,例如对部分货值高、周转慢的项目进行处理,包括合作开发、股权转让以及资产处置等方式,在加快项目开发和资金回笼之余,也尽可能去置换高周转的项目获取利润。
公开资料显示,2016-2018年,华侨城负债率分别为63.41%、67.12% 、69.89%、73.77%。截至2018年末,华侨城总负债达到2170.05亿元,较上一年1519.87亿元,同比增长了约650亿元。
2017-2018年华侨城经营活动产生的现金流量净额连续两年为负,分别为-79.14亿元、-99.84亿元。2018年公司投资活动现金净流出也达168.28亿元,同比增长80.27%。
债务负担加重下的是“回血补给”。去年以来,华侨城陆续抛售资产进行现金回流。不完全统计,2018年华侨城已转让将近20家子公司股权,出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。
今年的6月一整月,华侨城就已有不少于三次的股权出让,均为间接附属公司,即西安思睿、云南盈江县大盈江玉石城以及成都地润置业,分别出让了80%股权、100%股权、51%股权,三家公司基本都处于净亏损状态。
“粮食”不能断,一边回血也要一边买地。2018年全年,华侨城新增土地储备计容建面为974万平方米,同比增长100%。截至2018年年末,华侨城土地储备项目有82个,待开发计容建筑面积2379万平方米;旅游综合及房地产开发方面有54个项目,土地面积为936万平方米。
截至2019年第一季度末,华侨城新增土储的计容建面约为343万平方米,共计拿下全国范围内的9个项目,涉及的业态方向包括文化旅游、住宅、酒店、主题商业、生态休闲等多方面。其中广东省内拿下4个,分别为深汕华侨城启动区项目、坪山坪环城市综合体项目、茂名歌美海东岸项目以及潮州意溪镇石牌项目,计容建筑面积约为140万平方米。
这就是华侨城的资产腾挪术,将一些长周期、亏损项目快速出清,同时以“旅游+地产”布局看好的城市。旅游项目周期较长,一个城市公司想要长久发展,不得不配一些高周转的纯住宅项目。
在股市中,有一个专业术语:估值!其实这个词一点也不深奥,它的含义就是:估么着值!
股票估值就是“估摸着值”!既然是估么着值,就不存在准确的数据。可以用现金流估值、市盈率估值、市净率估值,但这些方法都不太靠谱,最靠谱的方法就是想象率估值:想多高就多高,想多低就多低。 同一只股票,牛市30元说估值低,熊市8元说估值高!估值其实就是资金博弈的结果!
心向阳光奔跑2019-08-13 07:58你倒是睁开眼睛了,就是不带脑子。
2019年刚过8个月就400万人次,重游率50%。。知道这数据是什么概念吗?你身边玩过欢乐谷的人有一半会去玩第二次吗?全北京2200万人口,目标人12-32岁的也就400万,今年全部去欢乐谷玩了一次?你知道欢乐谷搞活动的时候可以一块钱就进去一次吗?你知道还有年卡可以不限次数的吗?你不带脑子当然别人说什么都信了。
我家离欢乐谷50米,停车场来了多少车,地铁站周末有多少人?我看到的不比你这个不带脑子的清楚?!
一切都挺好的2019-08-12 23:38华侨城这种票,非得等大点的牛市来了在牛市的中后期会有一波估值修复的洗脑性暴涨,在熊市里买入就拿着吃股息当打新市值不要有什么想法。属于非主流品种。有点类似高速公路板块的走势。在震荡市里没有配置的价值。
价值投机王者2019-08-14 14:07@老柏树也有春天
华侨城,以前是一年搞一个项目,现在是一年搞五个项目,以前许多城市的人均GDP仅有几百美元,华侨城只能选择在特大城市区域搞项目,现在一些发达城市的人均GDP超过了一万美元,人均几千美元的核心城市都是华侨城扩张的对象,这是支撑百亿投资项目可持续运营的消费基础,消费总量和城市消费水平是衡量投资项目落地的严格标准,抛开这些标准 那华侨城一年就能搞50个城市旅游投资项目。
华侨城,拿地成本绝对超低折扣和政策超高红利,全国大多数城市都是上门邀请排队等候,公司拿着城市高标准旅游规划设计方案来与政府洽谈签订协议,选择位置基本上是城区落后三四级地段,华侨城用笔画个圈圈就是几平方公里,项目投资都是以百亿计,简单说就是帮助城市搞区域经济发展,谈得都是能为城市带来多少多少GDP增加值,细节都是怎么把这个鬼地方变成美丽繁华的天堂,宁波地段房价二万每平 华侨城拿的楼面价3千每平,南京地段房价三万每平 华侨城拿的楼面价四千每平,南昌地段房价二万每平 华侨城拿的楼面价不到四千,不再举例说明这些空话,华侨城拿的楼面价便宜是因为能拉动区域经济增长,能把萧条变成繁华 。
华侨城是城市运营商,经营什么呢?简单告诉你就是经营区域环境,说直接一点就是经营土地价值,是把四类地段改造成一类地段,把200万每亩的四级土地提升成一级2000万每亩,华侨城获得规划内的所有价值,而区域政府获得周边几十平方公里范围的区域经济价值