主要是现在地产行业下行预期太强烈。

一直以来，作为主打“旅游+地产”模式的实践者，华侨城一直以房地产的现金流与利润，反哺旅游文化产业，例如对部分货值高、周转慢的项目进行处理，包括合作开发、股权转让以及资产处置等方式，在加快项目开发和资金回笼之余，也尽可能去置换高周转的项目获取利润。

公开资料显示，2016-2018年，华侨城负债率分别为63.41%、67.12% 、69.89%、73.77%。截至2018年末，华侨城总负债达到2170.05亿元，较上一年1519.87亿元，同比增长了约650亿元。

2017-2018年华侨城经营活动产生的现金流量净额连续两年为负，分别为-79.14亿元、-99.84亿元。2018年公司投资活动现金净流出也达168.28亿元，同比增长80.27%。

债务负担加重下的是“回血补给”。去年以来，华侨城陆续抛售资产进行现金回流。不完全统计，2018年华侨城已转让将近20家子公司股权，出售主体涉及华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。

今年的6月一整月，华侨城就已有不少于三次的股权出让，均为间接附属公司，即西安思睿、云南盈江县大盈江玉石城以及成都地润置业，分别出让了80%股权、100%股权、51%股权，三家公司基本都处于净亏损状态。

“粮食”不能断，一边回血也要一边买地。2018年全年，华侨城新增土地储备计容建面为974万平方米，同比增长100%。截至2018年年末，华侨城土地储备项目有82个，待开发计容建筑面积2379万平方米；旅游综合及房地产开发方面有54个项目，土地面积为936万平方米。

截至2019年第一季度末，华侨城新增土储的计容建面约为343万平方米，共计拿下全国范围内的9个项目，涉及的业态方向包括文化旅游、住宅、酒店、主题商业、生态休闲等多方面。其中广东省内拿下4个，分别为深汕华侨城启动区项目、坪山坪环城市综合体项目、茂名歌美海东岸项目以及潮州意溪镇石牌项目，计容建筑面积约为140万平方米。

这就是华侨城的资产腾挪术，将一些长周期、亏损项目快速出清，同时以“旅游+地产”布局看好的城市。旅游项目周期较长，一个城市公司想要长久发展，不得不配一些高周转的纯住宅项目。

在股市中，有一个专业术语：估值！其实这个词一点也不深奥，它的含义就是：估么着值！
股票估值就是“估摸着值”！既然是估么着值，就不存在准确的数据。可以用现金流估值、市盈率估值、市净率估值，但这些方法都不太靠谱，最靠谱的方法就是想象率估值：想多高就多高，想多低就多低。 同一只股票，牛市30元说估值低，熊市8元说估值高！估值其实就是资金博弈的结果！

这是个达到成熟期的地产公司，不如纯住宅业务的公司，企业经营更容易判断。大家不应该放太多精力在这家公司上面，有的果子挂得更低

就不说

@丁菲特

(一）行业分析

分析华侨城要从旅游和地产两个角度分析：

1、 旅游业的发展趋势

旅游业公认是有前景的朝阳行业，根据一般的规律，随着人们生活水平的提高，物质消费支出的比例不断降低，而旅游等娱乐、健康等的消费支出比例则不断提高，这是发达国家的一般趋势，在我国也同样成立。即使在经济疲弱的时期，旅游业也依然火爆。国家旅游局发布数据显示，今年上半年我国旅游业逆势上扬，呈现旅游消费和投资两旺的良好态势。旅游消费总额创历史新高，旅游投资继续保持高速增长。国内旅游人数20.24亿人次，同比增长9.9%；国内旅游消费1.65万亿元，增长14.5%，比社会消费品零售总额增速高4.1个百分点。旅游景区接待人数同比增长8.7%，旅游收入同比增长12.4%，其中门票收入增长8.3%。未来这种趋势依然有望延续。

华侨城自身的发展也体现了这一规律。2011年至今，华侨城旅游业务增长了139%，年复合增长率近20%；地产业务5年间增长了45.6%，其中2014年只增长了4%。

2、 房地产业

地产业务无疑是华侨城的重头戏，在利润中依然占比最高。房地产的行业趋势也必然对华侨城产生影响。众所周知，房地产行业已经由过去十多年的黄金时代进入了新常态下的白银时代，华侨城的房地产业务增长也明显放缓。国家目前政策上不断放松和支持，近期房地产也有回暖的趋势，房地产未来走势会如何难以判断。虽然无法判断华侨城未来房地产业务是否会重拾升势，但我们却可以放心。一是华侨城的毛利率非常高，即使价格下跌也有很大安全边际；二是从地理分布看，根据旅游综合体的分布，华侨城的房地产业务基本上在一二线城市，这些城市由于人口集聚很强，房地产业务发生风险的可能性并不大。当然，房地产业务的下降会影响到华侨城的业绩增速。

因此，华侨城一方面受益于旅游业的快速增长，另一方面房地产业务逐步放缓，预计未来旅游综合业务的比重将继续提高，房地产比重进一步降低。同时由于其业务特性，房地产业务风险不大。

（二）公司未来业绩的驱动力

公司无论是内涵提升还是外延扩张，都面临着很大潜力。

1、 内涵提升方面

公司主题公园等旅游项目的收入结构目前严重依赖门票收入，占比85%，而迪斯尼门票收入只占25%左右，更依赖商品、餐饮等收入来源。因此，华侨城旅游项目可以开拓更多的收入渠道。另外，华侨城的人均消费和重复旅游率等指标低于国际同行，仍有不小的挖潜空间。

运用互联网手段，实现线上线下资源的结合，挖掘现有流量资源。华侨城有十几家景区和酒店，每年有3000万的游客；每个综合项目有几万常住居民；还有生态广场、创意文化园和欢乐海岸等公共空间，每年有以千万计的过路观光客。未来公司将利用互联网技术挖掘其需求甚至创造其需求，提供增值服务。

2、 外延扩张方面

华侨城可利用其强大的复制扩张能力进行外延扩张。公司在2014年报中称，重庆项目实现正式落地，深圳龙华新区一宗商业用地成功竞得，成都新项目的拓展工作在持续推进，同时公司还在积极寻找南京、西安、南昌、桂林等地的项目投资和合作机会。目前已与南京签订协议，未来还会进入更多城市。同时，公司正在以以并购、委托管理、品牌输出等方式获取新的资源，包括主题公园和自然风光类、人文历史类景区。

房地产业务未来公司仍会选择人口聚集能力较强的一二线进行扩张。

三、 估值

公司目前10倍左右的市盈率，2倍左右的市净率，应该说是比较低估的，市场基本上给华侨城完全是一个地产公司的估值水平，没有考虑到其旅游产业的强大的竞争力和龙头地位。无论是雪球，还是一些机构出版的旅游业上市公司报告，基本上都没有把华侨城看做是一个旅游企业，而是一个房地产企业，这也是导致华侨城被错杀的原因。华侨城更是一个文化旅游的企业，房地产只是旅游产业上的重要一环，且未来旅游业务的比重将更为重要。

也正因为市场的错杀，公司近期大幅增持自己股票，公司控股股东华侨城集团公司已于7月3日、6日及7日三个交易日增持公司股份5026.22万股，成交金额为4.45亿元。可见，目前9元的价格仍是大幅低估。当然市场也有可能矫枉过正，一次性走到合理估值，希望后续几天给我们上车的机会。

四、 公司面临的风险

1、 房地产业务未来增速继续放缓，拖累公司业绩的整体增长速度。目前看房地产业务正在逐步回暖，尤其华侨城所在的一二线城市房地产价格较稳定。

2、 迪斯尼乐园等国际巨头已经进入中国，是华侨城强大的竞争对手，对华侨城到底有多大影响，需要继续观察。预计影响不会太大。因为华侨城已经有了全国性布局的能力，迪斯尼全国性布局可能性不大。

总之，华侨城是一个非常优秀的企业，其“文化+旅游+地产”模式有不错的发展前景，且有强大的竞争优势和护城河，以及强大的复制扩张能力。目前被市场错杀，估值较低，是一只不错的标的，值得拥有。

没有深研，只谈几点想法。第一，最重要的一点，住宅销售数据不透明，难以判断经营情况，说明管理层不是很考虑投资者利益；第二，欢乐谷等旅游地产业态很成熟了，公司应该还有一些项目可以挖掘，但我不看好这类业务了，竞争激烈，周转慢，潜在收益释放存在不确定性。综上，这是个

在被点燃前，一颗炸弹朴素得就像是一颗石头，但是它装满了火药。持有华侨城

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本质原因在于路径依赖。所谓成也文旅，败也文旅。依赖文旅产业，华侨城可以拿到大片的优质低价土地，同时通过配套地产攫取高额利润。然而这一精细化打法，和国内地产的高融资、快周转的主流打法格格不入，后者在承担了更高的风险同时享受了突飞猛进的野蛮式增长。从现状看，后者更能得到资本市场的青睐。