iBying模式，有四家做这个，Opendoor,Offerpad,RedfinNow和Zillow Offers，四家在全美各地看房询价快速买下来，然后翻新一下再出售，卖家为了快速卖掉房子，会有一点点折价，这
些大公司跟机构买房的整体量并不大，从1.5%提高到现在的4.5%，这个模式最高会占到行业的10%，Zillow市场占有率为35%，2021年底Zillow退出了这个行业以后，预计2022年
Opendoor的市场份额达到79%，占整个地产交易行业的1.9%。
线上快速房产交易服务，Ibuying利用人工智能定价，这样可以省去看房的时间成本，中间没了经纪人环节，买房从个人变成了机构，机构从个人手上用现金买下房子进行简单的修缮，这样
就有了差异化和竟争力，增加了房产交易环节的确定性，缩短了交易周期，由于深入改造环节，相当于获取了房源的控制权，在撮合角度能加快成交效率，同时也能分摊房产买卖的风险。卖
房的流程，卖方在Opendoor网站平台上输入房屋地址，平台就会通过算法对房屋进行定价，几分钟内生成房屋报价，并派出质检员上门检查房屋实际质量，如果卖房接受报价，Opendoor
直接将房屋买下，并进行重新装修维护，以提高售价，一般是提高3%的售价，另外买家在Opendoor平台上搜索到感兴趣的房产，可以选择自主随着看房，Opendoor主要通过智能锁和远程
监控设备同步进行的方式，不仅为买方打造便捷的看房体验，省去预约经纪人的中间环节，又节省了交易平台的经纪人佣金成本，从技术角度实现去中介化，
传统的卖房流程复杂冗长，卖方需要找到经纪人，修缮房屋，安排看房活动，交易谈判等多个步骤才能最终成交，时间很长，总成本（经纪人佣金、房屋修缮、时间成本等）达到交易额的
12%，而iBuying模式收费7-8%，传统中介佣金是4-6%，比传统中介高一点，但是时间快，流程短，一两天就可以成交，这个模式节省的主要是时间，虽然佣金贵，但是iBuying模式下，并
不能赢利，还有一个问题就是大量买房子积压在手上需要大量现金，所以负债率特别高，这是一个很大的经营风险，去年疫情期间，Opendoor就大量裁员，今年Zillow退出iBuying模式，现
在市场很质疑这个模式，这也是这个行业最大的风险。
Zillow是2018年进入这个行业的，当年每一笔交易亏损7000美元，到2021年一季度每一笔交易赚1000美元，二季度到了1900美元，OPEN在2018年第一笔赚4000美元，跟Zillow差了1.1万
美元，到了2021年Zillow每笔赚1900美元的时候OPEN已经到了每笔赚3.5万美元，差距拉到3.3万美元，2018年Zillow毛利润是4%，而当年OPEN是7%，2021年Zillow到了8%，OPEN到了
13%，房屋单价Zillow从31万美元做到了现在的37万美元，而OPEN从25万美元做到了34万美元，也就是说OPEN做的房子更便宜，但是便宜的房子毛利润也越低，因为贵的房子不愿意用
iBuying模式， Zillow跟OPEN差距越来越大，最终在四季度退出这个iBuying这个行业，OPEN对Zillow形成了秒杀，Zillow的思维是运营模式，而OPEN的思维是科技迭代，Zillow这么努力
都做不好，其他公司基本上没有机会进入这个行业了，美国地产中介市场规模2万亿美元，iBuying模式占1%，未来到10%没有问题，也就是2000亿美元的市场规模。
由于现阶段Opendoor并不能赢利，未来要想成功，就只能想办法，一个是提高AI的算法，这样可以尽量定价准确，Zillow失败一个主要原因就是AI买房屋的价格远远高于人工判断的价格，
所以需要大数据来喂养AI，提高定价的准确性，第二个就是利用规模优势，Opendoor可以拿到比个人更低的贷款，并把这些返点给用户，从而达到正循环，由于交易速度快，可以快速提高
市场份额，因此可以做更多的在线增值服务，比如抵押、产权，托管等 。
Opendoor由于是逐个城市扩张的，明显比Zillow的在各大城市同时扩张好，因为单一城市的规模效应可以在安保、翻修上降低成本，融资成本你会便宜，这就是规模效应，至于在房地产下
行过程中房子会折价，但是在房地产上行的时候也会升值，由于是地产中介，不会像地产公司人为增加房子供应的数量，所以不会有太大的风险，而且Opendoor在疫情期间就停止买房子，
可以尽可能的减少风险，但是80%的负债率，风险还是很大的。
房屋总交易额是食品行业的1.6倍，是二手车市场的2倍，二手车线上化率1%，二手车龙头Carvana市值500亿美元，出行领域线上化率4%，龙头Uber市值800亿美元，零售线上化率14%，龙
头亚马逊市值1.8万亿美元，美国有200万地产经纪人，其中66%的经纪人年成交量不到15%出行领域线上化率为4%，美国房产交易市场规模1.6万亿美元。所以这是一个很大的市场，但是由
于风险比较大，所以投资这种公司就是高风险、高收益。
OPEN，每年美国卖房700万套，公司二季度买了8500套，卖了9000套房子，公司有3300套房子，比Zillow多53%，是OfferPad的4倍，三季度买了15181套，库存17164套，价值63亿美元，
2023年目标销售98亿美元，三季度现金为13.59亿美元，预计四季度为33亿美元，iBuying概念就是中介从卖家手里买房子，然后再卖出去，人工智能报价，最快3天完成交。
说了这么多，主要是两个公司，iBuying模式的OPEN，iBuying模式是一个颠覆式创新，将美国二手房交易进行革命，把繁琐的、昂贵的、多方的、漫长的二手房买卖过程进行了简化，不但
降低了成本，还加快了交易速度，主要是做美国市场，有垄断优势，木头姐持仓，非常看好，现在价格14美元，可以买，还有一个是EXPI，优势就是全球扩张，海外占比5%，全球扩张速度、
更快，市场规模也大，也是非常看好。
美国地产行业数据
1.美国有68%的人有房产，每年约有500万套的房子交易，交易市场规模是1.9万亿美元 ，90%是传统经纪人进行交易，剩下的10%用的就是iBuying,
2.美国房价是39.12万美元 ，
3.美国年销售561万套房子，
4.美国房贷收入比是10%，
5.美国全国地产总价值38.6万美元，
OPAD，公司成立于2015年，总部在亚利桑那州，也是一家iBuying模式的地产中介，
财务
1.2021年收入20.7亿美元 ，2022年半年达到24.5亿美元 ，增长速度非常吓人，
Zillow,成立于2014年，总部在华盛顿，是美国房地产信息查询网站，主要向网民免费提供估价信息，主要业务是租赁、买卖、融资和家居装修，是互动媒体与服务，卖房跟租房，还有一个模
式，就是别人来评估房价的时候，然后拿到别人中介那里卖，别人中介也会参加平台给的评估价格，然后还会给平台一笔分成，就是INT模式，也做过iBuying模式，2021年宣布退出这个业
务，主要是AI算出来的房价高于实际房价，所以放弃了，未来还是回归到主业促进而不是拥有房屋交易。
业务
产品
1.APP的日活是对手的三倍，是最大的地产查询网站。
财务
1.2021年收入81.4亿美元，但是减去iBuying业务的60亿美元 ，实际上收入是下降的，
2.业务全部在美国，没有国际扩张，
3.2022年一季度收入开始下降，当然亏损也减少了
总结
Zillow的主要收费模式就是向经纪人收费，是一个对外开放的平台，而Opendoor，贝壳这些平台是不对外开放的，前几年的收入增长很快，主要是iBuying业务带来的收入，现在没有了这块
收入，后面增长就比较难了，现在71亿美元的市值，实际收入是20亿美元 ，作为一个互联网企业，3倍的市销率是很低估的，股价从高点下来也跌了85%，按理是有一定的投资价值了，但是
不知道这个市场规模有多大，后面关注为主。
OPEN 公司成立于2013年，总部在亚利桑那州，是地产服务，免费卖房，服务保险，装修，贷款，这些业务赚钱，就是主业不赚钱，靠其他服务赚钱，公司是iBuyiing模式的发明者，通过四
步卖房子，第一步，卖房者获得初步报价，第二步，卖房者通过视频让公司了解该物业及其状况，然后最终确定报价并选择截止日期，作为卖家，这个流程非常快，如果是卖家自己在公开市
场上这么快卖掉房子，价格没有Opendoor给的高，当然公司也会收5%的费用，现在公司充当地产行业的做市商，提高流动性，搞了一个融资应用程序，客户60秒内为用户提供批准融资，
还让买家能够通过电子商务结账体验的即买的价格购买房屋。
业务
1.2022年二季度公司待售房屋达到17013套，价值66亿美元，目前在51个城市有业务，这个季度收购了14135套房子，公司还有25亿美元现金，还能撑一段时间，
2.美国66%的人拥有房屋，每年销量在600万套，有300万地产经纪人，卖一套房子平均时间50天，20%的失败率，传统卖房过程中有6个参与方，耗时耗力。
产品
1.2022年8月份42%的交易是亏损的，在洛杉矶亏损55%，在凤凰城亏损76%，预计9月份会更严重，Opendoor现在非常危险，达到了Zillow去年在iBuying部门的糟糕状态，导致Zillow退出
了这个市场，不过Openddo作为这个iBuying模式的发明者，应该是不会退出这个市场的。
财务
1.2021年收入80亿美元 ，2022年半年93亿美元，增长速度非常吓人，
2.毛利润长期10%左右，
RDFN，公司成立于2002年，总部在华盛顿，是一家半传统模式的地产中介，线上免费线下地推，走了十年都没有走通，但是也有独特的价值，买房子的人第一反应是上Redfin，看房子布局
，年头，学区，交通，缴税历史，交易历史，是一个非常好的地产信息网，现在也搞iBuying模式，不过规模并不大。
业务
产品
1.RDFN在美国地产市场占有率为1.17%，
2.网站月均访问量达到4700万人，
3.RDFN收的挂牌费1%，而经纪人是收6%，所以RDFN的成本非常低。
财务
1.2021年收入19.23亿美元，2022年上半年12亿美元，增长也不慢
总结
iBuying模式龙头是Opendoor，市场份额达到70%，绝对的老大，增长速度也是最快的，老二是Zillow，已经退出了，第三是OPAD，增长速度比肩OPEN，因为规模只有OPEN的四分之一
，规模成本高于OPendoor，老四是RDFN，规模最小，大家同质化竟争的时候，龙头企业就会有规模优势，所以估值也反应出来了，由于iBuying模式是高杠杆经营，所以估值都比较低，
OPEN市值最高240亿美元，市销率不到10倍，现在市销率0.25倍，很低估了，股价高点下来跌了90%，未来要么破产，要么至少100倍，ZilloW已经退出了这个市场，所以不给估值了，OP
AD最高市值50亿美元 ，5倍市销率，现在0.15倍市销率，比OPEN还低估，股价从最高点跌下来95%，由于不是龙头企业，不给估值，RDFN只有一部分业务是iBuying，所以估值不太好给
，长期来说，RDFN并没有多大的投资价值，线上免费线地推模式搞了十几年，走不通，搞iBuying模式规模太小，所以长期不看好，这四个股票最看好的就是OPEN，地产中介市场规模现在
1.9万亿美元，ibuying模式占比10%，就是1900亿美元 ，如果OPEN未来垄断这个行业，估计未来收入能达到2000亿美元 ，估值的话应该是1倍的市销率，这个行业不会有高的估值的，那
么就是2000亿美元，现在21亿美元的估值，差不多100倍上涨空间。
科斯塔，公司成立于1987年，总部在华盛顿，是信息、市场营销和分析服务的头号供应商，在美国和英国以商业地产产业与任何对手比，提供了最全面的商业地产数据，公司通过信息提供这
个角度切入，进入第三方交易平台，拍卖和多家族领域，以及用这些数据提供信息服务帮助客户做数据分析和预测，由于直接把CoStar和Loopnet的数据从后台喂养给其他平台，因此大大
减少了平台方的数据采购成本，第三方也愿意给CoStar这样稳健的大公司云搭费时费力的电子数据喂送平台以减少摩擦成本，公司通过收购增速乏力的公司，通过赋能和运营优化，大大增
强其营收和盈利能力，甚至在其细分领域形成垄断的定价权。
业务
1.在北美83%的商业交易者是CoStar的客户，
2.2014年每个广告主每个月才20个leads,2021年达到175个leads，扩大了6倍，还成了谷歌非付费搜索的第一名，
3.公司收购了Loopnet，但是旗下的Xceligent要求分拆（因为反垄断），2017年Xceligent倒闭，公司立即提供，从255美元/人提供到了466美元/人的月均订阅价格，
4.通过多次收购，公司形成了四个板块，第一块，Costar Suite，是一个独家数据库，客户按月订阅付费，占收入40%，第二板快，多家庭，在200户的公寓中占有60%，在100到200户公寓，
占有40%市场份额（但是和比Zillow以及Redfin比起来，流量上有劣势），占收入36%，第三块叫Marketplace，商业地产与土地，包括Loopnet，Ten-x，Land of America,（卖rural land
,是其他所有竟争对手加起来的7x),以及Business BuySell，是让小生意经营者和连锁店经营得出卖自己的生意的，有70%的市场占有率，占收入的16%，第四大板块叫信息服务，除了CoStar
Real Estate Manger之外，还有风险分析（针对CMBS的数据和分析）和the Star Report(关于酒店行业的数据供给）。
产品
1.有超过1800个数据研发，20年时间花了15亿美元建设数据库，
2.每天打5万个电话确保数据准确，
3.有670万套在追踪的房源，
4.3400万个数字影像，
5.16万个订阅，
6.通过多次收购，公司形成了四个板块，第一块，Costar Suite，是一个独家数据库，客户按月订阅付费，占收入40%，第二板快，多家庭，在200户的公寓中占有60%，在100到200户公寓，
占有40%市场份额（但是和比Zillow以及Redfin比起来，流量上有劣势），占收入36%，第三块叫Marketplace，商业地产与土地，包括Loopnet，Ten-x，Land of America,（卖rural land
,是其他所有竟争对手加起来的7x),以及Business BuySell，是让小生意经营者和连锁店经营得出卖自己的生意的，有70%的市场占有率，占收入的16%，第四大板块叫信息服务，除了CoStar
Real Estate Manger之外，还有风险分析（针对CMBS的数据和分析）和the Star Report(关于酒店行业的数据供给）。
7.客户的续约率达到85%以上，每年提价4-6%。
财务
1.2021年收入19.44亿美元 ，长期保持10%多的增长速度，虽然不快，但是非常稳定，
2.北美业务占收入比例96.58%，海外占比3.42%，作为一家老牌公司居然没怎么国际扩张。
总结
公司的护城河就是生态闭环以及大量的研究人员不断完善数据库形成正向反馈链，信息和软件解决方案是直接整合到业务和地产经纪的工作流里的，潜在的商业业务中断风险和自身的客户使
用黏性导致了续约率达到95%。每年还能提价4-6%，有着很强的垄断定价权，现在75%的收入来自订阅，像一个SaaS公司，未来业务拓展，一个是欧洲方向，需要时间，一个是居中住宅，
跟Zillow和Redfin竟争，没有优势。
贝壳
业务
1.中国有200万地产中纪人，贝壳45.6万人，
2.中国有25万家地产中介门店，贝壳4.2万家（其中链家8000家），
3.中国二手房佣金1.5-3%，美国是5-6%，
4.中国地产交易量30万亿元，贝壳未来会达到9万亿元，按2%的佣金提成就是1800亿元的收入，现在800亿元收入，
产品
1.贝壳到2025年在中国市场占有率达到30%，是行业内的绝对霸主，
2.贝壳平台上月活3900万人，年交易220万套房子，交易规模达到3万亿元，
财务
EXPI 是地产服务，REMAX传统模式，经纪人挂靠平台，3%的佣金提成，平台拿20%，经纪人拿80%，EXPI比REMAX的模式更好，一个是传统的佣金模式，第二个是平分利益模式，就是传
销的模式，下面的人卖的房子佣金上面的人也可以拿到，第三个是股票收益，经纪人买公司的股票会便宜10%的价格，没有办公室，就是云模式，没有重资产，没有任何经验的人加入都可以
，颠覆了传统的模式，扩张特别快，整个美国有200万经纪人跟公司合作，现在到了9个国家了，全球扩张的速度非常快，
业务
1.公司在美国、加拿大、英国、澳大利亚、南非、印度、墨西哥、葡萄牙、法国、波多黎各、巴西、意大利、香港、哥伦比亚、西班牙、以色列、巴拿马、德国等18个国家有业务。
产品
1.公司在全球有8300家代理商，
财务
1.2021年收入37.7亿美元，每年都是翻倍增长，已经赢利，2022年二季度还保持了41%的增长速度，
2.美国收入占比92%，国际收入占比8%，全球扩张未来空间很大，
3.毛利率8%左右，
总结
EXPI就是把传统的中介经纪人搬到网上去，收入增长也非常快，每年都能稳定的增长，市值最高270亿美元，市销率15倍，作为互联网行业是不算高的，现在跌到0.5倍市销率，已经是很低
估了，股份从高点下来跌了90%，也差不多到底了，这种模式的公司倒闭可能性比较低。未来就两个模式，一个是以OPEN为代表的iBuying模式，一个是EXPI这种传统模式互联网化，美国
1.9万亿美元的市场，欧洲不比美国少，中国进不来，但是在其他国家都有机会进去，估计有6万亿美元的市场规模，EXPI占到10%，就是6000亿美元 ，如果3倍市销率的话，也是1.8万亿美
元，现在18亿美元 ，有一千倍的上涨空间，当然未来到底怎么发展，很难预测，但是现在公司是行业第一，也没有对手，只要年收入增长率不低于20%，就可以一直拿着，至少一百倍是没
有问题的。
COMP:公司成立于2012年年，总部在纽约，比iBuying模式的几家公司早，主要做的是Agent模式，但是未来很可能是iBuy模式取代agent模式，现在市场主要还是agent模式，不过COMP只
做100万美元以上的房子，所有也有一定的市场。
业务
产品
财务
1.2021年收入64.21亿美元，收入每年维持50%的增长，2022年二季度停止增长了，
2.业务全部在美国，
3.毛利润长期在12%左右，
总结
公司的Agent模式已经落伍了，所以收入增长速度远远不如OPEN这些公司，而且做高端住宅，空间本来也不大，所以这个公司并没有投资价值，整个地产股就两家有投资价值，EXPU，
OPEN，这两家未来都会是超级大牛股。