房产税将抹去一线城市未来15年房价的上涨潜力

一、预计房产税征收的两个阶段

第一阶段:部分征税阶段(预计2021-2030年)

       这个阶段的房产税会有免征额或免征面积,属于部分征税。先部分城市试点,逐步全面展开,免征面积或免征额随政策试点有逐步减少的趋势,税率有逐步提升的趋势。

       预计人均免征面积20-40平米(使用面积更合理),税率在0.6%-2%之间的阶梯税率,比较贵的房子也许有免征价格的征税方法。按全国350万亿的房产总值的7成来估算税收基数,假设有40%的面积需要征税,税率1%,则国家总税收收入为:350×70%×40%×1%=9800亿,这个收入对比房地产行业目前一年给政府带来的10万亿左右的收入,才接近十分之一。

        这样部分征税的意义何在?

1、共同富裕的需要:

        过去城市居民都有房产这样的资产性收入,而农村居民只有劳动收入,这加剧了城乡居民财富的两极分化,而房产税能很大程度上抑制房地产的投资属性,同时通过征税调节两极分化,特别是有多套住房的富人是首要的收税对象,且税率不会低的。 

2、政府收入的需要:

        过去政府的收入主要是土地出让金,但现在随着城市化率超过70%,全国的房子逐步够住了。土地出让金的增量越来越有限,房子的存量却越来越多,且房价也涨起来了,按现价征房产税能收的更多。

       所以,第一阶段房产税的主要任务是调节两极分化,适度弥补政府收入,让房产税在政府收入的占比稳步提高。

第二阶段:全面征税阶段(预计2029-2040年)

       房产税是全球各个国家的主流税种,我国肯定会逐步向全球其他国家看齐,逐步走向全面征收的。原来的免征面积部分,长期看会以较低的税率,可能0.3%左右来征收;而超出部分,税率会逐步提高到1.2%至3%都有可能。

        按全国500万亿的房产总值的7成来估算税收基数,假设有60%的面积需要征税0.3%的税率,40%的面积需要征1.5%的税率,则国家总税收收入为:500×70%×60%×0.3%+500×70%×40%×1.5%=27300亿,这个收入对比房地产行业目前一年给政府带来的10万亿左右的收入,接近27%,未来政府的土地出让金肯定越来越少,感觉收这样收还是不太够政府花呀。

二、房产税对一线城市房价的影响评估

       下面两个图是全球核心城市的租金回报率及考虑持有成本(主要是房产税)的租金回报率。深圳和广州这样的城市租金回报率水平在几乎没有持有成本的情况下,居然只有1%多一点点(如果未来租金增速接近于通胀率,则这个价格80年房租无法回本,可惜房子只有不到70年的产权),可见国内房价之高。

      为何国内一线城市的房价可以如此之高?

      过去十几年国内M2的增速在年化8%以上,GDP增速在年化7%左右,一般来说各国的房价增速与这两个数据的拟合度比较高。这么高的增速,意味着国内一线城市的房子过去是成长股,享受着成长股的高估值。如果未来成长的预期改变,这个估值是否有可能打折扣呢?

       有人说房产税会推高房屋的租金,这个逻辑是有问题。一方面,房租更大程度上取决于收入,租房人群会根据自己的收入水平决定居住位置,贵了会去更偏远的地方,直到离开这个城市;另一方面,一旦房子有了持有成本,且上涨预期改变,空置的房子都会流入租房市场的。

      以广州为例,假设未来15年广州的GDP增速水平在6%左右,居民收入增速及房租租金增速速度也大概这个水平。假设目前广州一套1000万价值的房子租金收益率为1.2%,年租金收益为12万,则15年后的租金收入水平为12×(1+6%)的15次方=28.7万。届时房产税率假设为1%,假设2036年广州考虑持有成本的回报率为1.5%-2.5%,则当时的租金回报率水平为2.5%-3.5%,届时这套房子的市价水平大概在:28.7÷2.5%=1148万与28.7÷3.5%=820万之间。如果没有这1%的税率影响,则届时这套房子的市价水平大概在:28.7÷1.5%=1913万与28.7÷2.5%=1148万之间。

       其实这个计算可以简化理解为:国内很多一二线城市目前只有1-2%的租金回报率,如果增加1%的房产税率,将需要50%-100%的房屋租金上涨来弥补这个收益率损失,这大概需要10-15年时间来消化。

      这个计算可以看出,增加这1%的税率,恰好抹去了广州未来10-15年的房价上涨预期。如果考虑到未来国内房价整体估值回调的可能以及新生人口下降的大趋势。那15年内看,国内整体的房价趋势都不容乐观。

结论:

①未来综合增加1%的房产税率,将需要50%-100%的房屋租金上涨来弥补这个收益率损失,这大概需要10-15年时间来消化。

②房产税是国内房产市场的一个分水岭,房子的投资属性降低,以后的房子是用来住的,过去的高回报趋势一去不复返了。

③这次推出房产税将会是一个非常大的趋势改变。需要大家更多的关注和思考,自己的房子住的合适就行了,放弃过去投资房子的路径依赖,除非有特别的机会。

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全部评论

平-常-心-2021-11-19 11:51

是的,更多当成资产来考虑

栅格思维2021-11-19 11:49

你还是好好逆向思考一下吧。既然过去了涨了20多年了,未来的风险反而更大。

平-常-心-2021-11-19 11:01

房子有居住属性还有作为一项资产的投资属性。征税1%,房价因为GDP\CPI\城市化而上涨5%,依然值得持有啊?我十几年前,就是因为相信专家的租售比而掉坑里了。

栅格思维2021-11-19 10:40

那如果是在房价下跌的周期会怎么样?

平-常-心-2021-11-19 10:30

房价由价格上涨和租金收益两方面决定,不是单方面