面对迫在眉睫的流动性困难和债务压力，民营房企的“大考”仍未过去。不过即便如此，也有$碧桂园(02007)$、 $龙湖集团(00960)$、 $美的置业(03990)$ 凭借债务结构稳健、偿债压力低、销售稳定、业绩增长能力强等因素被监管机构指定为首批示范房企，而@新城控股 则通过旗下吾悦广场，近几年在二三线城市大规模布局，也形成了一定规模效益，跻身民营房企“优等生”的队列。新城控股未来怎么看？调研君邀请到两位新城忠实投资者 @明势小屋 @斜杠人生路 为大家解析。
以下为文字直播实录：
明势小屋：最近这段时间新能源涨得比较好，地产，包括新城从4月底基本一直在横盘中，资金相对来说没怎么青睐房地产，包括万科，整个房地产的政策驱动影响对房地产行业影响不大，今天我们主要从三方面大概讲一下：
1、房地产行业当前环境到底是什么样的情况。
2、$新城控股(SH601155)$ 的近况怎样。
3、当前阶段是否具备投资价值。
非常荣幸邀请到了Mike兄，他对新城的了解相当多，从B股开始持有了很久，很多持有新城的老股东对新城还是相当认可的，起码从公司的企业文化、从公司应对危机的各种操作，我认为新城管理层做的相对还是可以的，只是目前大环境的影响确实比较大。
从整个大环境的环比数据来看，房地产是有恢复的，尤其长三角的销售确实环比提升，个别地方相对比较火热，下半年整体销售应该会有一定的改善。
Mike对这块也有一些认识，Mike兄讲一下吧。
斜杠人生路：很感谢明势小屋的邀请，先说房地产当前环境吧，我做房地产股票经历了大概十二三年，也经历了两轮周期，其实周期的变化大同小异，但每个周期的阶段还是完全不同的，这轮周期底部是从去年下半年开始，大部分民营房企出现了信用危机，当然这不是标志性事件，去年11月开始去化就持续下降，今年为了对冲销售下降以及底部下滑趋势，政策对比去年有180度大转弯。
我觉得房地产行业是这样，周期底部每一轮的时间都不一样，上一轮大概是从2012年开始，大概盘旋了一年多，我个人判断这轮周期的底部还需要一段时间，因为政策方向已经对需求做了一定的刺激，但这个行业比较大，因为老百姓的钱需要恢复，你赚了钱才可以买大件，现在是一个经济恢复的过程，房地产行业的需求也是一个恢复过程。从最近的高频数据来看，上周和大上周有明显的销售反弹，能不能确立这是行业真正的底部，是走V字底还是走W底还需观察，不是销售反弹就完全恢复了。
我个人觉得这轮周期和上轮周期有本质区别，上轮企业端和居民端的杠杆都比较低，房企可加杠杆的空间比较大，居民可加杠杆的空间也比较大，地方政府的债比较多，我们还有几亿人没有进城，去年经历了很大的民营企业去杠杆，完全再把杠杆放开可能性也不是很大，需求这块还是有的，不论我们总体人口在下降还是怎样，因为房地产本身具备金融属性和刚需，只要经济在发展，需求就会源源不断地出来，但这轮和上轮有本质区别，我更觉得它会随着经济的好转销售慢慢好起来，不会出现暴力变化。
企业间的也有区别，上一轮对于企业的加杠杆行为没有限制，民营企业，恒大、碧桂园、融创，那是在底部加杠杆最大的企业，随着房价的上涨，他们的货值都变成了理论，这轮国家的用意是让民营企业减少杠杆，除非到万不得已，我个人认为不会给他们很大的加杠杆空间，所以未来可能会有少部分房企走出来，偏向于去看一些企业的基本资质，还有企业的管理能力，获得的资金相对便宜一点，管理能力比较高，有多远化的经营方式，未来可能会好一点，那些在底部不停加杠杆，在顶部抛弃杠杆的模式应该是很难了。
明势小屋：确实，这轮杠杆不像2017年那波，猛加杠杆，然后又一波恢复，可能不存在那种情况了。
斜杠人生路：我觉得新城最近整个公司的情况一直在去杠杆，新城本质上除了普通房地产之外还有物业场馆，所以它有一定的现金流，这块还有一部分负债，它现在处于去杠杆周期。今年还是不会出现信用违约的情况，去杠杆的过程可能会比较痛苦，但去完如果销售起来，这家公司可能会变成活下来的为数不多的公司中具备一定攻击性的公司，当然它也不会像之前那样不停地放杠杆，我觉得就是稳步发展，未来吾悦广场的规模和品牌效应慢慢做出来了，然后通过一定比例的负债慢慢滚动。
我感觉今年新城还是有一定的看点和不确定性，不太确定今年它究竟什么时候能去杠杆结束以及销售能彻底好起来，这些东西我们都要看高频数据进行确定，我觉得下一步还是要确认一下销售是V型反转还是W型反转，如果销售起来后，它所有的利润，包括财务相关、企业拿地意愿等这些都是变化需要跟踪，现在也没办法给出准确结论。
明势小屋：今天万科董事长郁亮也讲了，可能恢复是一个温和缓慢的过程，不可能突然一下就V型反弹，应该会是一个逐步或长期的过程。
斜杠人生路：我比较赞同，首先还是要看环境吧，本质上老百姓现在手里不太缺房子，不像十年前，没房的人想买房，有房的人想多买几套，现在大部分人都有了房子的情况下没有那么强的意愿。再就是经济环境不好的情况下储蓄意愿会比较强，未来现金流没有明确意愿和确定的情况下也不太愿意去买房，所以有两个核心点的压制。我个人更觉得它应该是一个相对W底，销售好起来再销，总之还是要看经济的恢复。
明势小屋：耐用消费品本身在经济下滑的阶段销量就不行，保险行业也是这个情况，包括中国平安。汽车的话，新能源产业链国家给了一波政策补贴，购置税等各方面进行减免，可能提前释放了一波需求，包括这段时间也是新能源板块涨得好的原因所在，另外政策这块，房地产确实出了很多（政策），各地的房票制度，首付比例降低，只是去年可能对政策有反应，今年对政策就没那么敏感，也可能市场找到主线了，现在主线就是新能源汽车，主线已明确，以前偶尔炒一下房地产，现在主线基本就在新能源、光伏、汽车产业链上，短期来看新城从4月底到现在一直是横盘状态，估计也一直在等销售的反转。
最近我看整个基建政府批下来的钱，看一个指数很明确，就是三一重工的挖机指数，6月份的已经出了，还是同比在40-50%的降幅，虽说稳增长一直在推，但从数据角度来看，反应的还是不明显，汽车这块相对来说市场认可度比较高，整个房地产行业，目前的大环境，我也同意可能是一个缓慢的恢复过程，像2017年一样政策一下释放出来一波大反弹，这个可能一去不复返了，但整个过程中，民营地产商前十，我估计四家民企应该也能吃到后段整体市场的红利，这块Mike兄怎么看？
斜杠人生路：随着杠杆率下降我觉得整体房地产销售应该会有一个下跌，当然下跌之后还会继续上涨，整个总盘还会这样，因为人在相对悲观的时候预测更悲观，很多人都觉得大盘会从18万亿到8万亿，其实没有那么悲观，它背景还是第一大支柱产业，可能你现在没有钱，但你有钱了还是会考虑买这些东西。
我个人觉得未来的房地产企业经历这一轮之后会很稳健，再走快周转的路线也不太可能，就是稳步根据资产负债率数据进行扩张的节奏。我觉得房地产企业其实很简单，没必要为了赚更多钱把自己搭进去，剩下为数不多的民营企业肯定有办法活下去并发展下去，就像新城这种，可能它有自己的新模式运营吾悦广场，龙湖也是民营企业里相当优秀的，管理等各方面的能力都很优秀。
我觉得房地产很好观察，你先看二手房的销量有没有起色，二手房销量有起色之后看二手房的价格有没有松动，一手房的价格有没有变化，一手房的销售有没有变化，企业的拿地意愿有没有变化，还有开工、竣工的变化，大致就能看看底部是不是夯实了，是不是在走好。这个比较容易判断。我觉得房价未来肯定还会涨，因为成本在上升，建材等各方面都在上升，当然这块有管控，不会让你大涨，可能二手房好一点，可能房价有一些上涨之后销售增速会更明显，因为大家都是买涨不买跌嘛，这个过程需要大家等待和观察，但经济周期是这样，整个行业也是从底部慢慢一点点好转，可以回想半年前到现在，不论政策、销售还是各个方面都已经有所好转。
明势小屋：其实能看到，每一轮周期后相对稳定的资产就是核心城市的房子，尤其改善性居住需求量还可以。我倒觉得这里面还是蕴藏着很多机会，不管新能源汽车炒得多火，其实房地产整体的大需求、方向，不管美国市场还是欧洲市场都是一样的，总需求还是有，18万亿，19万亿的存量市场哪怕更新市场也有10万，这块市场肯定是存在的，大家有钱之后还是会放到这个稳定资产里，最终它还是一个资产的蓄水池，所以我倒没有特别（悲观），活下来的存量民营地产商未来还是具有成长性，包括龙湖、新城也好，它具备一些别人不具备的能力，比如商场运营，其实还是需求的能力，老百姓的美好生活，三四线城市，总有升级版的商场、综合体出来，这块毋庸置疑，（需求）肯定有，只是资金不青睐板块时悲观到一定程度，起码在现在的阶段，存在边际改善的可能性。
新城不管是管理层还是经营能力都是相对靠谱的公司，我记得今年是167亿-170多亿到期的有息负债，上半年还了大部分（120亿左右），下半年剩下50亿左右的到期债务，这些应该都没啥问题。三十年河东，三十年河西，市场就是这样，下跌确实会有政策调控力度比较大（的影响），新城相对来说还算是民营企业里行情比较强的，大家看到爆雷的民企非常多，能扛到现在都是非常不容易的，整个政策已经开始鼓励民营地产商去融资，缓和地产当前的情况，真正改善可能要等到经济恢复。
包括疫情现在也有很多转向了，Mike兄应该在上海，上海应该开始堂食了吧？
斜杠人生路：明天应该开始可以堂食了。
明势小屋：现在是改善和向好的过程，去年新城基本是逆市上涨，因为它有吾悦广场，当然疫情导致线下消费短期受一些影响，随着未来下半年疫情政策和管控有力程度，慢慢会放开，消费也会慢慢起来，总会有一个过程，就看民营企业能熬到什么程度，能否最终成为赢家，坚持就是胜利。
斜杠人生路：是的。
明势小屋：从投资价值的角度来看，新能源的景气度、机构的认可度确实也高，今年上游涨的基本都是煤炭，涨一些资源类的标的，全球都在通胀，资源利润都跑到上游了，中游制造业本身都比较难，下游消费又没起来，整个市场行情的演绎也是符合市场规律的，但市场规律也不是既定不变的，也是随着基本面变化大家重新形成新攻势的过程。美国一直在加息，我们的货币属于宽松阶段，成长股涨得相对比较好，我们等经济恢复后肯定也会进入加息，当前阶段新能源还可以，整个汽车板块涨得还行，但也不是永远都这样，资本市场就是涨涨跌跌，总会轮动到过程中。
对于当前阶段的投资价值Mike兄怎么看？怎么看未来市场和新城基本面？
斜杠人生路：总结来说短期具有不确定性，长期有可看的点，短期不确定性是销售这块的恢复速度，因为销售恢复速度影响企业利润，销售时间越长这块地的成本越高，毛利率越低，同样回款速度越慢财务也会有影响。只有销售恢复起来吾悦广场才会有利润，我们只能根据高频数据进行观察，一旦销售数据好起来之后具备了扩张性，接下来我们就要看吾悦广场拿地的情况和以前有什么区别，这块地跟以前是不是一样，利润这块，包括去化的时间我们做个测算，足以看出这些地有没有变化，利润变好还是变坏了，本质上就是这个商业模式会不会产生影响，如果这些都没有问题，那就说明新城在这轮调整之后重新扬帆启航，预计在新的地产周期模式下新城管理层究竟怎样扩张、如何扩张，扩张速度这些大概就有了一定的确定性。这就是我说的，总得来说短期有不确定性，但长期有看点。
明势小屋：现在整个房地产在共识认知层面大家肯定都已经把它打到了相对来说的底部，未来也不是很乐观，但反而到这种阶段，起码这个行业是长期存在的，这个行业不可能被灭掉，因为这还是国民经济中非常重要的一块，它牵涉到上下游整个建材产业链，包括家电，最近家电也已经涨起来了，但房地产不好，家电的场景在哪里？我认为长期来说这个行业肯定是没什么问题的，至于未来到底谁能吃到这块的优势，可能民营企业中也会有一部分，国营企业融资成本低，也具备相当优势，但总要有互补，要提高市场效率。所以其实都有机会，只是从未来发展来看边际改善的可能性还是比较大，尤其市场本身也在变化轮动的过程中，基本面也在改变。
去年出政策时波动率比较大，其实新城这段时间基本没太大变动，大家也确实是在等是市场销售的改善，我认为从确定性等各方面来说，房地产是普通散户相对比较理解也能接触到的东西，大家自己买房能接触到这个市场的变化，很多房地产中介也能理解这个市场的冷暖，你说搞新能源，里面各种零配件，各种专业知识也存在壁垒，我倒认为房地产相对是比较简单的。
斜杠人生路：比较贴近民生，大部分散户可能都是从房地产切入，买了房，然后去关注房地产股票，本身这个行业比较大，上下游比较多，顺着这个可以关注建材，关注家电，整体我倒不是特别悲观，民营企业也确实经历了这一轮供给端去产能，这一波真给产能出清了，未来再怎么说也得恢复到正常合理估值水平，哪怕就是加工制造业的水平，那也总得有持续性吧，不能说这个行业没有持续性了，所以大家不用太悲观，我倒觉得在这种估值下没必要太悲观，目前来看更多还是边际改善的过程。
QA环节
提问：很多高手都看错融创的报表了。
明势小屋：Mike比较熟，去年行情开始调控时融创在高位拿了很多地。
斜杠人生路：我觉得房地产行业去年确实有点超乎大家预料，去年调控属于比较急切的方式，人为减少需求，让很多刚需的人买不了房，去年的情况是制造业比较好，增速很快，因为疫情恢复得比较好，进出口比较好。
在去年比较好的情况下上半年我们考虑这个阶段距离房地产进行一些调整，对于整个经济的运行影响稍微小一点，但房地产行业本身是有杠杆的行业，不会像大家想的那样一脚刹车下去就缓慢停止，肯定要不就是忽然出现了急速的需求萎缩，或是忽然间出现了急速的需求拉升，等哪一天需求涨起来买房的人也会疯狂地买，这是具有货币杠杆的行业。
融创去年4、5月份时还在高价拿地，还在拼规模，导致很多地拿在了高位，其实这个问题早就有了，杠杆太高的情况大家都知道，房地产毛利在下降不是一年两年了。
提问：REITs有没有进展。
明势小屋：REITs的情况目前来看，新交所相对已经通过了，只是鉴于中国房地产目前的情况，新加坡金管局暂时应该是卡住了，所以REITs可能要等房地产的情况好转之后有一定的改善。起码从审核层面新交所应该没太大问题，金管局当评判的话，可能标准是按整个房地产中国的情况评判风险溢价的，目前就等那边放开，等我们房地产行业整体恢复，有一个过程。
提问：债务问题应该不大吧？
斜杠人生路：公司说过很多次了，如果不能实现借新还旧，公司其实也有实力还上，用自有资金就填平了，因为它还是考虑整体的融资成本，去年56.7，整体融资成本6.72，如果高于这个成本，公司就用自有资金还掉了，如果在这个成本之下就借新还旧填上了，我估计大概是这个情况。债务问题现阶段不是很大。
提问：吾悦开业的数量。
明势小屋：吾悦还在正常开业的过程中。
斜杠人生路：这以公司发表的计划报告为准，每年开工肯定是有准备的，这块不用太担心。
提问：今年卖房利润怎么样？是不是在亏本甩卖？
斜杠人生路：这个比较大，因为楼盘很多，在某个阶段打折出售，是有这种情况出现，要说整体利润怎么样，这就只能以报表来看，要说我今年测算，我看过的几个楼盘没问题，还是有利润，不至于就为了卖而卖，但毛利空间不是很大。
明势小屋：基本能回正现金流。
提问：新城西瓜换房。
明势小屋：西瓜换房是大家今天看到的海报吧。
斜杠人生路：其实这是一种促销手段，之前都有小麦换房，这是一种扩大需求的方法，没什么可谈的，就是一种方法，营销手段而已，拿这个东西抵了一部分购房款而已。
明势小屋：整个板块对大部分人来说估计也挺煎熬的，你看其它板块在疯涨，从4月底开始，包括新能源、资源类，大部分都翻倍了，坚守在新城里的确实都是长期股东，我觉得到现在这个阶段也没必要太悲观了。
斜杠人生路：今年的宏观经济房地产政策会比较好，开始时我讲了，底部区域每轮周期都不一样，很多人没有经历过房地产周期，觉得有政策这个周期就结束了，不是这样的，每轮有政策的情况下还要看经济的情况以及购房者的情况，这是多个变量引起的，不是一个政策搞定的，可能很多人的预期有个问题在于政策来了就OK，这是认知误区，政策来了只能代表政策底来了，但市场什么时候好还需观察，需要看数据。
提问：6月销售量已经起来了。
斜杠人生路：对，其实5月环比就有所改善，大家也能看到销售数据。
提问：小王以前提过住宅品质改善，要提升品牌，这块有进展吗？
明势小屋：新城的品质应该还是有所改善的。具有学习能力，品质肯定能提起来，不用操心。
斜杠人生路：从2020年就在抓这个事情，以前参加股东大会时新城也讲过，再靠加杠杆进行高周转的时代已经结束了，毛利在逐年下降，最早的时代没有对房子限价，房子涨起来就是利润，企业的利润很大，那个时代不再了，就要通过你的品质，品质工作还是在抓的，只是现在就是在下行，所以大部分企业都在底部。
明势小屋：今天就到这里，大家有问题在雪球上提问，随时可以在评论区提出各种问题，感谢Mike兄，感谢雪球，坚守新城的人，现在来看的估计都是长期股东，我觉得新城还是非常优秀的，相信未来会越来越好。
【嘉宾此刻持有文中提到的新城控股等股份，故本文难免有失偏颇之嫌，文中所有观点仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，入市需谨慎。】