更多纪要关注“SEVEN调研纪要”
基本情况
公司回款和商票贴现率都在90%以上，公司城市服务集团建立6大职能部门和
4大事业部，市政公用、产业园区（科技、文创、工业）、特业后勤（医院、学校）、空间运营（资产服务、老旧小区等）四大事业部，预计行业保持20%以上的复合增速、至2030年行业规模有望接近万亿。
品牌拓展和外拓：新增拓展面积增长还是很迅速的，尤其是一线城市中标率，热点城市重庆、天津、深圳的外拓超过自有数量，海外外拓了20多个项目。
科技化和智能化方面：3季度初步构建了在线管家渠道的试用习惯，科技手段节约管家1/3的工作量，工作效率提升明显，有更多精力去做更多的增值服务，提高公司人力资源的利用。
公司商写事业部引入了高素质人才，包括华润、金茂、世邦等同行，逐步构建单级管理的体制
人力资源：公司收并购项目很多，引入了100多个高素质人才，规划3年有1000名管培生，通过根据区域公司人才需求、进行全国调配，推动股权公司的人员进入到人才资源池中。
ü
21年业绩符合年初的指引，明年业绩增长预计不低于50%的增速，一如既往重视规模的增长；收并购对成本进行控制，对资金更加充沛的利用，理财会有收回，收并购会有一些项目落地，后续有融资需求可能更倾向于债务融资。
Q&A
一二线新盘和老盘利润率水平：公司基础物业二线城市以下的毛利率未必低于一线城市，一线人力成本更高，二线以下城市大盘更加密集、品牌号召力更好，成本更可控。拉通来看，5年以内的楼盘的基础物业毛利率30%-35%，5年以上的25-30%，也不是静态来看，包括人力成本、外包成本、管理密度、智能化改造、物业费提价等来进行对冲。
外拓面积超过关联方的趋势：目前看到的是这样，外拓方面做了结构的调整和人员的搭配，外拓的增量会大于关联方。外拓的大部分是存量楼盘，70%以上还是存量，中小开发商存量还是多一些的、非市场化的存量房也有很多，未来会做更多的努力，新房项目开发面积在下行周期，也会努力来做。毛利率角度来看，外拓新盘在25-30%，外拓存量的在25%-26%。
社区增值服务基于场景和数据怎样理解，怎样去做探索：社区增值服务是未来发力的方向，最基本的区别是增值服务是提供轻资产模式的服务，强调的还是物管公司搭台、供应商唱戏；截至中期来看，社区增值服务中广告业务占了大头，除了收购城市纵横带来的广告业务，自己也开发原点通小程序，下半年原点通客户反响很大，40%左右的复购下单，未来还会继续发力；本地生活方面，家装、到家、地产经纪（收购的武汉世纪宏图），都是生活场景比较强的需求，如构建一刻钟生活圈，为业主提供米面粮油送货到家服务很受欢迎，复购率100%，都是自营团队；下一阶段可以做培训学校、增加服务品类，也会做一些地产经纪，在管小区需求很多，可以跑通这个业务模式、再做进一步推广，现有增值服务线条继续发力，其他如养老等还处于初期的摸索阶段。25年有千亿营收的目标，社区增值服务占到300亿的收入，毛利率50-60%，对利润的贡献一定是很高的。
公司收购整合的难度、实际整合效果情况：整合的量化数据要等年度数据出来，嘉宝是上半年收购的、下半年完成退市、7月份开始并表，另外两个项目会并表1-2个月，现在整合效果体现在财务报表上还比较早。做不到的整合一开始就不会做并购，会看业主满意度、管理层复制、业态等，公司对标的是有挑选的，今年几个大的并购，派驻的是CEO、人力财务主管，嘉宝有800多的员工获得了晋升，整合会花一些时间，需要融入碧服的体系，开元项目的团队很早就跟公司管理层进行了对接，之前在彩生活体系中融合的就不好。
未来对商管的拓展规划：商管+商写项目，希望25年能达到150亿收入的规模，到中期并了兄弟公司2个月的收入、有项目装进来，距离25年的目标还是有很大距离的，公司会看这方面的机会，今年已经落地的项目，包括原来富力和万达的优质商业项目，和公司现有的商写事业部整合会有合力。
高层政策对于物管公司并购的态度：十部委文件支持物业，八部委对房地产市场提出了监管要求，公司进行了认真研究，政策对物业的支持从来没变过，鼓励物业行业的发展，基层治理需要物管公司帮忙、和街道办及业主形成三位一体的基层管理模式，疫情期间物管公司都是冲在第一线的；对行业的整治，主要是针对发展良莠不齐、尾部的一些公司，各地有物管行业的不同监管政策落地，如公共收益和业主进行分摊，碧服早就做到100%合规了，小物管公司有很多不合规的地方、且占据了很多管理面积，小物管公司的出清利好头部。
对物业费提价的看法：政府的政策方向不是限制物业费，而是要求物管公司成本是透明的、要提供质价相符的服务，政府的指导价不是限制死，碧服关联方给的新房面积是比较多的，新盘物管费和市价是比较相符的；存量盘滞后于市场，通过业委会、或收集业主意见进行调价，去年是有30个项目是调价的。有10%的提价、个别甚至是20%，实操的时候相对比较灵活。
外拓老盘的毛利率为什么会高于同行10个点：碧服一般不接10万方以下的楼盘，楼盘管理面积比较大；外拓策略基于楼盘附近进行外拓，发挥片区管理的优势；公司通过科技化智能化的改造提升效率。公司毛利率高于同行一些，但不一定能一直维持在较高位置。
ü 带资进场项目的分摊情况：部分外拓项目，跟业委会有一些条款上的倾斜，如改造投入等，公司内部会有相关计算，也要看合同期的长短，属于项目上的正常改造费用，一般是计入成本，在合约期内摊销。
城市服务收并购的布局及规划：公司已经收购了一些环卫相关的资产标的，未来更多关注细分赛道的机会，如河道治理、污水处理等标的也在看。
反垄断对于公司并购整合的影响：一般来说，给市场监督总局做申报的时候，市占率较高的城市会进行上报，达到20-30%的市占率会触发相对较长的时间审核、需要2-3个月左右，一般是走简易程序，目前在管面积中相当一部分都是兄弟公司的楼盘，比较集中的区域是长三角、珠三角，单个城市、单个区域比较常见的市占率是5%以下。并不是市占率达到某个点不让做整合，而是看整合前后是否有操纵市场，对竞争态势造成影响，物管行业还有相当部分在党政军手中、没有开放市场化，算市场总量会有不同看法，现在强调基层治理，物业公司在服务中和拓盘中，都要受基层党委的指导和影响，对操纵市场的影响不太存在；品牌外拓不受市占率影响，这是市场化行为，政府鼓励市占率高的企业拿更多的项目，政府进行统筹监管更容易。