世茂服务 再融资电话会 211020

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事件:“配股+可转债"再融资浄额共48.45亿港元:10 月20日,公司公告拟以15.18港元/股配售1.15亿股,较10月29日收盘价折让9.75% ,预计配售所得款项净额约 17.35亿港元;同时公司拟以18.22港元/股转换价发行可 转债1.71亿股,较10月29日收盘价溢价8.32% ,预计募 资净额约31.1亿港元。公司通过"配股+可转债"形式募 资净额共48.45亿港元,拟用于潜在收并购机会及业务扩展。

Q:世茂服务在拿到财务资源或资金后,往后有没有什么工作计划或者工作安排,有没有一些潜在的目标?另外关于
增发的时间点或者整个交易的时间点,管理层是怎么考虑 的?

A:世茂服务在2022年的面积和规模增长是一个高峰点,在2022年要比2021年整个在管面积增加接近100% , 合约面积增加接近70%。公司认为现在是一个收并购的最 好时机。中国的房地产行业目前有一些中小型的地产公司
经营是比较困难的,市场上也出现了一些比较难得的、优质的标的。这些地产公司下属的物业公司,因为是地产企业的经营流动性问题,有被出售的意向。

关于收并购方向,短期是赛道卡位,长期是做增值服务的 变现。关于赛道卡位,1)世茂服务一直布局在长三角、中西部、京津冀和大湾区,所以我们会在这4个区的范围里面去寻找标的,巩固在区域里面的浓密度,包括城市的浓 密度。2)主要布局在学校、高校、医院、餐饮这种细分的
赛道和领域,会在这些领域去做一些收并购,也就是传统的综合物业的区域加细分领域里面学校医院餐饮的这些赛道。从目前看交易对价,是在20亿到40亿不等。从目前 的掌握的情况来看,其中如果能够收购几家,定价的总额
是能够超过本次募集资金的。

Q:今年确实我们的市场外拓非常好,是否可以描述一下
公司目前的结构情况?养老、城市服务板块未来计划是怎 么样的?酒店在上市前曾经收购过一个项目,公司是否会 在这个板块还会继续拓展?

A :酒店不在我们这个范围。

今年市场外拓非常好,按照常态的进展,我们今年不做大 型收购也能够超额达成1亿以上的新增合约面积。截止M9 ,我们新增合约面积已经达到7000万以上,1600万 是收购的面积,接近5000万是市场拓展的面积,然后剩下有几百万是世茂集团给我们的面积。预计到年底,我们的收购占30-35%左右,地产集团给公司的比例大约在8-10%左右,大概60%是来自于市场外拓的指标,也有可 能是收并购的比例还会下降一点。总体会超额达成这一个
亿。

浓密度指的是我们综合物业的板块的浓度和密度,以及我们的多种业态等这一块,目前是按照这个要求来执行和推 进。

关键赛道卡位有综合物业领域高校、医院、商管的板块来去做一些布局和赛道卡位,做专业公司化的运作。我们内 部是说“三米宽度一百米深度"的运作,前段时间我们收 购了养老,包括我们的之前做的本地生活的业务,以及社
区教育的业务,家装的业务等,未来也会在数字化板块有一些动作,快速构建数字化技术能力和产品力。

Q:关于咱们未来的资金的使用情况,因为公司年终的时候账上有大约50亿人民币的现金,加上这次收并购,资源相 对也比较充分,有没有对于未来这几大业务板块,比如说对于物业的收并购、增值服务、数字化板块分别计划的相
对应的投资金额,以及说如果在物业的收并购这方面,咱 们对估值是怎么样考虑的?从这次一个融资的时间点,包 括股价的一个角度,咱们管理层是怎么样的一个考虑?

A :关于我们现在的资金的使用,截至10月份会用的比较多一些,大约使用3/5的资金。从目前的投资的情况来 看,在综合物业管理以及社区增值服务相关的,我们都会
有收并购的安排。世茂服务不会局限于基础物业板块,因 为公司的定位是综合物业管理和社区生活服务提供商。现 在公司又切入到城市服务板,未来我们也会再进一步去加 大投资和发展。我们过去拿了两家环卫的企业,但是环卫
板块我们不会再投了,因为这两家已经在长三角和大湾区 布局完成。但是环卫业务要把原来的环卫做升级,比如做环境的管家,这个板块会拓展到园林绿化,道路管养,设 施设备,城市的秩序维护板块等。另外,还可以拓展到空
间管理的板块,比如政府的公建运营。通过运营来降低政 府部门的投入成本,比如说我们的智慧管家会在城市的智 慧服务上面去做一些讨论。我们也尝试做社区的微更新改造。

世茂服务收并购会横跨四大板块,综合物业板块,社区增值板块,城市服务板块,以及数字化板块。从目前拿到标 的的情况来看,估值比原来价格低很多,大型的标的维持 10-15倍以内,以前可能18倍-20倍,有的甚至20倍。 从11月下旬大家就能陆续得到一些收并购的信息了。

Q:想问一下现在公司看的标的,主要的来源会是来自非公开市场,还会是在已上市的公司里面?还有有一些公司可能现在已经递表了或是可能准备上市这类型的公司,这类公司是否还会在我们的潜在的目标之一?

A:关于收并购渠道包括目前正在上市的企业、已经上市公司、类似高校下面的标的也是我们的潜在标的。很多的企
业都在上市过程中碰到了房地产流动性的问题,以及资本 市场的认同度可能会更聚焦于龙头企业等问题因素。综合 因素考虑,放弃了上市的计划。

我们在上半年很难谈,那个时候房地产公司可能都不太缺 钱,上下半年实际上差距是会很大的。收并购的动作会大概从八九月份开始,真正
高峰可能是在9月份。

Q:另外想清教一下,过去几年其他公司可能做收并购之
后,就发觉收回来的标的质量可能没好,收缴率可能没有像想象的高,或者是边际可能比预期的可能其实是低了一 点。想问一下我们在做尽职调查通常会用到多少的时间? 我们怎么去确保我们买回来的标的是不错的?

A:公司总共拿了18家公司,一体化能力是比较强的。我 们有投前、投中、投后一系列的这些管控和管理。在市场 上面从投前的精准研判到投后一体化的管理,再到实施更
新策略,形成体系化管理,行业内是比较领先的。比如说用精准的执行投资漏斗的形式,同时公司绝对不会超出自 己的业务和能力半径。比如以前做财务投资,对赌的绝对 不要。这个是我们在坚持到今天为止的原则,通过过去业
绩的验证,实际的案例验证,以及我们过去形成的一体化 的能力,我们可以去保证我们接下来的标的,我们拿来也是好的。

Q:今年的合约面积增长是预期是100% ,在管面积的大概这个目标是多少,明年合约面积是70%增长,它大概整
个数字大概是什么样一个情况?

A :截至2021M9,公司在管面积接近2.1亿平米,合约面 积2.7+亿平米。今年合约面积预计做到3亿以上。根据指引,在2021年的基础上,明年我们在管的面积要增长 94-95% (以2.1亿为基础),合约面积70%增长(以3亿为基础)。

Q:从11月下旬开始配售之后,募集的资金的收购,在明年 的计划之内吗?还是在一年计划之上?

A:在明年的计划之内,今年计划之外。今年在这种情况之下,我们的目标有非常大的概率能超额达成。

Q:近期的地产行业的下行和很多不同的政策的收紧,世茂服务最近这半年其实有很多的负面的传闻,想问一下在这个时点选择做配售,配售是世茂服务独立的一个意见考量,还是说跟母公司商量以后,母公司希望世茂服务来做
这个事情?然后紧接着再问一下这个资金怎么能确保不会被母公司去调用和安排?第二个问题:我们并购可能有几个并购加总起来的资金会超过我们募集的资金以及我们现在持有的现金。如果说我们资金在这个并购时期全部都用
完了,但是有可能明年一季度二季度有更多的一些公司价 格更好,然后我们是否还会再继续去做一些融资,增加我 们的体量。如果是这样的一个情况,我们怎么能确保我们 公司是一个以经营质量为目标,而不是一个整个行业的并
购王。但是可能到了一两年之后,并购出来的标的会显示出来很多参差不齐的一些问题,您是怎么考虑的?

A:首先我不在世茂集团来去做具体的管理工作,我的主要工作是在世茂服务,世茂集团的一些事情,最终还是世茂集团的核心的团队来披露为主。世茂集团过去的负面的
新闻比较多,实际上在这段时间中国房地产里面,绝大部 分的企业除了央企国企以外,其他的企业都或多或少有一些负面新闻,世茂服务在虽然在物业这个行业,但是属于 房地产整个大的行业。

世茂集团每年的销售额都在3000亿以上,如果我今天融了这点钱,就能够能够覆盖它,是不可能的。

今天跟大家讲的战略规划的报告是明确跟大股东达成一致意见。大股东会大力支持世茂服务,做轻资产的管理,我 们也达成一致意见以后做了一次调整,所以它是世茂服务
自己独立性做出来的一些决定/而不是作为集团或者母公 司这边来去介入或强迫我们做了这个决定。

至于的资金使用情况,接下来陆陆续续就会有大的标的出 来。接下来是大家看公司行动的一个问题。明年是一个收并购高峰点,我不会一直都持续通过收并购来驱动增长,我们也是不认可方向的。

Q:关于这次增发,相对来说定价是比较低的,可不可以
分享一下这次增发的一个认购情况和投资者的一个组合。第二个也是关于收井购这一块的,目前市场上的一些收井 购机会,非业主增值服和关联交易的占比也是普遍比较高 的,公司怎么样可以把这些中小型开发商的一些运营风险
反映在我们的交易估值上面?

A:再融资在增发是17亿左右,转债31亿左右,总数在 48亿港币。配售方面,认购在三倍以上,转债方面也是在
三倍以上,是比较好的一个结果,也为了我们后面几个月 的收并购做了一些很充足的弹药的准备。

配售前5大股东都是比较一流的这些长线基金,前十大还包括了后面的一些欧洲的长线基金,包括一些主权基金,所以整体的投资人的长线
的持有部分,、对公司未来的一些市值的稳定还是有比较强的支撑作用。转债是三倍以上的一个认购量,约45家的 投资者来积极的下单,总体反馈不错。

关于如何将这些中小型开发商的一些运营风险反映在我们 的交易估值上面,1)通过尽调梳理资金的收入的来源。分
辨来自跟地产公司的关联交易和来自c端的业主收入,分开定价。PE是来自地产公司3-5倍和来自基础物业是 10-15倍后的综合PE。然后来自房地产公司部分收入的定 价不是一次性付款。通常我们整个押款的一个比例,相当
的一部分其实就是和这一部分的来自于母公司的关联交 易,这部分数字在未来两三年的一个预测数直接就挂钩 的。我们要观察它的母公司的业务的量或者支持的力度有 多大,我们可能才会在后面的款项就会压多少的量,所以
我们在这方面是比较谨慎。2)第二点原则是存量和未来的 增量。存量就今天我们已经持有的,而且不是通过地产公司提供的一些业务,我们是给他兑现的资金会快一点。

Q:很多投资人认为可能这部分资金会不会流入到会不会流入到母公司层面来进行使用,因为我刚才好像也没听到说
目前有一个比较明确的投资的标的,目前我们手上有没有一些特别明确的_些投资标的?

A:我们觉得在现在这个窗口期,大家是看到了一些波动性
和不确定性,但是对于企业来说,它是一个危险的时机,也可能是一个有机会的时机,所以我们看到有很多的一些 中小型的房企下面的物业公司,包括上市的或者在交表的 或者准备交表的,正在改变它的意图准备对外做一个出
售。在本次波动之前,我们很少发现这个机会,就算有, 它的价格也会比较高,所以目前来看我们是看到了一些比 较大的一些标的。前面叶总也提到了有一些一两个标的, 本身的估值可能就在20亿到40亿左右,类似几个叠加在一起,加上我们在一些多元化的赛道上面,我们有一些其
他的布局。其实这部分的潜在的这些标的的数字已经是超 过了我们持有的,加上我们本次募集的资金,是超过100 亿以上。那我们有了这个弹药以后,在后面11、12月份, 我们会有一些比较明确的公告。至于这个资金是不是会流 入我们母公司,我们有明确的一个资金的使用规划,也会
保持业务独立、资金独立、财务独立等。我们两家公司毕 竟是两家独立的公司,有独立的管理团队和股东,审计师 也会帮我们把关,有相应的防火墙,和一整套的上市公司 的监控体系。但最主要的就是说我们是一家轻资产的公
司,这个母公司是一家房地产开发,我们两者的业务和资 金的需求量是远远不能匹配的。就也不觉得四五十亿的融 资能解决一个几千亿公司的资产负债,在资本结构、资产 的资金的需求就远远不是一个匹配的等量级。

Q:看到咱们中期的时候,来自关联方的应收账款大概5个亿,想清教一下金额,可能未来会继续减少或者是比较平稳吗?

A :关于应收账款,大概截至6月30日在27亿左右,包括应收票据。母公司应收在5个多亿左右。随着业务的一 个增长,总体的应收关联方的余额预期是平稳增长趋势。从上周开始,我们陆续在市场上听到了一些比较好的消息,陆陆续续的我们看在四季度,整个地产行业的一些好
的政策的落地,对整个上游和下游的这些企业都会有一些 好的提振信心的一个效果。

Q:咱们有一项政治业务,是智慧园区提供一些解决方案,对接的客户里面有没有一些中小企业或中小房企,在咱们
下半年一个比较困难的情况下,会不会也影响到我们那项 业务的一些发展?

A:智慧场景上半年收入5个多亿左右,我们有一家智慧物联的公司,从2019年获取的高新技术企业资质,在税收上 面的一些特别优惠,在20、21年是一个免税期,后面是一个减半期。这家公司最 早起步是做一些社区的智能设备、监控安防,工厂的施工
场地的监控、酒店管理,然后配合我们做一些智慧家居的 解决方案等。在2019年以后,我们也逐步培养了一些第三方的企业合作比如说中国移动等。我们也不只做一些高质
量的、用人方面的服务,还在精细化管理,在科技含量方 面做一些提升,这个是未来一个大方向。在短期收益方 面,比如说税收的一些优惠,对公司来说还是有一个利润 的提升的,我们也会做一些税收的筹划。

Q:刚才听到叶总的一个表述,是今年由于我们的并购,应
该会不仅完成指标,而且会超出原来的指引比较多。因为 这一次融资的规模相对我们世茂服务而言也还是比较大 的,接近6亿美金,然后接近50亿港币。这样的一个增 加,差不多接近10%的一个总股本的摊薄,EPS的一个摊 薄。明年如果仅仅是维持,是否是保守的一个表述?还是 意味着大家要把明年EPS往下调十几个点?

A:这次融了接近50亿港币的数字,会用于收并购的支出。我们加快 收并购进度,可能把原来12月底的提前到11月份,把明 年1、2月份提前到今年的12月底,但是对21年的收入 和利润页献、转化收入或者转化的利润是非常有限的。在 22年预计在22年在21年的基础上有接近80%的增幅, 这一次融资活动就是给我们完成22年的收入和利润指标, 打下基础。22年指引在明年3月份的时候再沟通,2022
年的一定会体现出本次的融资带来的一些效果。

Q:每年世茂服务有大量的现金流,经营性现金流是非常丰
富的,然后作为一个轻资产模式,基本上都是可以用来做 并购,比如说明年我们也会有比较大的现金流回来,为完 成我们比如说23年指标,公司要做什么样的一个融资配
套?

A:公司会定期的做三年的战略,资本的规划和融资
的一些计划要配合着公司三年的业务。一个是收入的增长 规划,另外一个新业务的赛道的一个布局,这个是我们要 满足的两个目标。在我们自有的现金流不够的情况下,为 了完成这些业务的发展,我们会考虑做一些债券或者股权
融资。主要是抓住现在窗口期,整个收并购我们也不觉得 这个窗口就会一直敞开着。收并购完以后,我们更多的考虑是一些后期的整合,双方的团队业务的整合,就是我们一直想的是1+1>2 ,会考 虑这些业务的融合怎么发挥作用,然后为22年、包括23 年的增长打下一个好的基础。至于后期的一些规划,我觉 得可能随着我们三年战略慢慢的再去夯实,不一定要做融 资,就是说我们做一些债权的安排也是可以。

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海纳百川_北京01-17 09:36

就是值15港币啊

理性反脆弱01-16 23:31

三个月前15港币配售,现价是5港币$世茂服务(00873)$

卡尔兰蒂斯的微笑2021-10-25 10:05

Mark