看房地产一段时间了，做了第一份自己的研究总结。内容涉及对产业本质、行业要素等的思考，以及房地产择期与选股的逻辑。在此与大家分享，但本人水平有限，框架稍显稚嫩，有高人愿意指点一二的话将感激不尽。
一、普通商品房开发的本质是什么
是生产周期1.5-3年的制造业，重资本周期长。
产成品的竞争力主要取决于地理位置（教育、交通、医疗、生活），其次是设计（户型），最后才是品牌（名声、物业等）。
所以两大核心资源：土地和钱。
二、政府掌握核心资源，且有根源的调控冲动
1、政府调控房地产的根源动力
1）房地产占经济总盘比重大，整个大金融系统都受其影响，风险很大；
2）住宅在民生领域重要程度高，事关社会维稳。
3）反作用力：地方政府对土地财政的依赖
2、政府调控的主要手段
1）需求端
限购、限售、限房贷发放、提高房贷利率
2）供给端
限土地供给、限土地价格（配建等）
限房地产融资：银行借款，发债（人民币、港币、美元）、信托…
过去调控主要集中在需求端，需求短期被抑制，但需求长期还是存在且不断挤压，导致房价上涨预期更强。
还有控制土地供应价格，通过限价抑制土地成本过高，但实际通过配建保障房等方式也是间接升高成本。
这两种调控方式的合力作用是，认定房价会继续上涨的房企继续高杠杆去囤地和盖楼，调控效果一般。虽说是房企自负风险。但由于涉及金融体系，风险外溢严重。
土地供应也不会停止，政府有冲动去出卖获得回报。
目前的调控风格转变，在原有基础上，抓紧融资侧的调控。实际上是控制了房企高杠杆冒险的市场行为。控制融资，可以更直接达到1）高杠杆房企推出不停抬高地价行列；2）高杠杆房企不得不考虑低价促销或卖出项目——房价调整或行业整合加速；3）所有房企对于高杠杆的容忍度贬低——整体降杠杆。
三、房地产行业的人口周期
人口增长、人口结构、城镇化（人口聚集）
购房刚需、改善需求（最主要的两拨）
城市分化：个体分析——核心逻辑是人口聚集。
四、选股
业绩为王。在安全的前提下，高增长是核心因素
房地产是强管控的行业，情绪层面是长期受打压的，这种情况下，会有更多的预期差机会出现。
1、行业整体的估值提升机会，通常是在充分下压之后的放松。
（eg,去年底打压较严重，年初信贷稍宽松，整个板块的上涨）
2、选股的逻辑在于，判断一段时间内的政策走向对哪一类的房企更有利，跟踪业绩动态，看有没有超出行业的高增长出现。
（eg,白银时代，增长不再，转型——融碧恒。以速度破局/）
现在：
严控融资，现金这个核心资源的重要程度进一步提高。杠杆低、融资成本低、渠道通畅的房企更有机会。（不论是新项目还是收购）——国企、央企等。