金辉控股:打通境内融资“任督二脉”,频秀“资金肌肉”

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来源:一号地产 ID:dichanyihao 作者:任之

一号说:意想不到,杀出一条赵子龙

在房企暴雷频仍之际,闽系房企金辉控股(9993.HK) $金辉控股(09993)$  似乎稳坐钓鱼台,甚至还将公司债“19金辉03”后1年票面利率下调30个基点至7.2%;并于今年稍早前公告为到期赎回首笔美元债的资金已全部到账。

眼见一众房企都债务紧逼,为何金辉控股不但没有染上“资金饥渴”症,偏偏还能不时秀一秀“资金肌肉”?

答案或许就在于金辉寻觅到了终南捷径,一则利用境内发债融资便利,二则充分获取银行贷款,互为犄角在资金面上攻守兼备。叠加业绩大幅增长,金辉堪称近期以来房企“腰部发力”的代表。

今年新发行2笔境内债,83亿元小公募“已反馈”

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金辉控股金辉集团的股权关系图(2021.6)

由于金辉控股主要通过境内公司金辉集团进行境内债务融资,所以我们在梳理金辉境内融资情况时以金辉集团为观察主体。

今年以来,金辉有3项资产支持专项计划(ABS)和1个小公募发债在上交所备案,总金额高达158.99亿元,其中仅小公募拟发行金额就达83.49亿元。

此外,金辉今年还发行了“21金辉”13.51亿元、“21金辉02”8.5亿元。

实际上近些年,金辉集团没少在境内融资,小公募、私募、ABS品种多样,发行金额(含拟发行)合计超过450亿元。

在“三道红线”之下,房企境内发债融资明显放缓,金辉却能独得公司债发行此种“恩遇”可谓是恩眷方渥,非比寻常。

对比一下来看,阳光城、新力控股、蓝光、当代置业、花样年、恒大乃至更早暴雷的华夏幸福今年都没有新的债券注册披露。

即便是“21恒大01”于2021年4月23日发行,但其获得证监会许可批文是2020年7月14日,深交所披露的受理日期则是去年6月11日。

“21阳城02”亦是如此,虽然发行日期是2021年7月,但获得证监会许可也是去年3月。

华夏幸福更为惨烈,其最新一期资产支持专项计划已于2021年5月25日终止,原拟发行金额15亿元。

今年获批新债券发行的房企,恐怕只有央企、国企开发商有这样的机会。11月11日金地发行15亿元中票,保利拟发行20亿元中票;11月12日招商蛇口连发两则融资公告,一是拟发30亿元超短期融资券,二是拟发30亿元中票,均用于偿还即将到期的债务。

此外,光明地产上海建工、厦门建发集团、栖霞建设等房企均披露拟发行中期票据文件。

上述房企无一例外都有国企背景,金辉如能够从一众国企中“突围”,将83亿元小公募成功发行无疑将成为民企开发商“顶流”。

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华夏幸福

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▲恒大

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▲蓝光

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▲花样年

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▲金辉

业绩猛增近一倍,银行借款占比超六成

金辉控股半年报显示,截至今年6月末公司营收160.66亿元,同比增长44.1%;净利润20.12亿元,同比增长92.4%。

金辉控股旗下间接控股公司(亦是其境内发债主体)金辉集团半年报显示,截至2021年6月末其营收159.75亿元,净利润16.71亿元。金辉集团三季报显示截至2021年9月末营收259.93亿元,同比增长68.57%;净利润21.95亿元,同比增长60.22%。

从业绩来看,在市场普遍不乐观的当下,金辉似乎一骑绝尘,增长遥遥领先。

从日前上市公司公告来看,金辉控股前十月累计销售额803.7亿元,同比增长14.3%;克而瑞销售榜top100房企榜单中金辉控股的权益口径销售额为555.4亿元。销售业绩表现并不差,即使下半年业绩失速,也是因整体市场环境变化所致,不改其全年增长趋势。

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从上述各月销售额中不难看出,金辉控股上半年销售生猛,甚至2月销售额82亿元,同比增长960%。

9月销售额环比下降,但10月很快反弹,扭转颓势。截至目前全年各月保持销售正增长。

2020年金辉控股合约销售金额达到972亿,确认收入达348.8亿元,同比增长34.3%。而对于2021年,金辉管理层亦明确,合约销售金额预计会突破千亿。

考量到行业目前面临的整体风险,金辉明显加快了销售回款。截至今年6月底,金辉控股经营所得现金33.47亿元,去年同期为-6.57亿元;经营性现金流量净额11.84亿元,去年同期为-17.99亿元。

从“三道红线”来看,半年报显示金辉控股仍然处于绿档,净负债率75.9%、剔除预售款项后的资产负债率68.3%、现金短债比1.5倍。

与此同时,金辉控股近期还以较低利率置换到期高息美元债。今年9月新发行一笔美元债规模3亿美元,票面利率7.8%。而2021年10月到期的2.5亿美元规模美元债,利率则高达11.75%。

实际上今年金辉控股的融资成本已明显下滑,上半年融资成本9650万元,较去年同期下降42%;加权平均债务成本从去年同期的7.47%下降至6.95%。

值得一提的是,金辉控股借款中银行贷款360.95亿元,占比66.3%,为各类借款中占比最高,并且权重比去年同期还提升了13.6%。这说明金辉控股融资渠道畅通,较受银行欢迎。

优先票据与公司债券总额128.78亿元,合计占比23.7%。非银行贷款占比较低无疑有助于金辉控股合理规划债务偿还,避免债务违约。

“腰部房企”代表突围而出

据中指研究院《2021年1-10月全国房地产企业拿地金额排行榜》显示,金辉集团今年1-10月拿地金额177亿元,与去年同期拿地金额171亿元,相差无几。但排名有所上升,去年排在榜单的第51位,今年则上升到第36位。

同样以中指数据观察,去年上半年金辉集团拿地金额127亿元,今年上半年则减少至97亿元。但在1-10月榜单中,金辉今年拿地金额则上升到177亿元,反比去年同期增长。说明今年下半年金辉提高投资力度,拿地效率有所提升。

半年报显示,截至今年6月末,金辉上半年共拿地17宗,规划建筑面积221.8万平方米,权益规划建筑面积142.90万平方米,权益地价总额88.97亿元,平均地价6226元/平方米。

上半年拿地主要分布在北京、重庆、宁波、郑州等11个城市,主要集中在长三角、东南和珠三角区域,与金辉长期以来的土储布局相符。

今年上半年金辉控股合约平均售价较2020年同期增长30.3%至17320元/平方米。这一方面体现金辉的销售管理与品牌价值溢价,另一方面也与其拿对地有关。积极布局重点城市群,让金辉能够守住稳固基本盘。

在2021年中期业绩推介会上,执行董事兼执行总裁林宇表示,“上半年土地市场火热,我们稍微把握了一下投资节奏。”下半年的土地窗口要好于上半年,公开市场拿地依然是公司的重点,“收并购将作为一个补充方式”

如若金辉有意于收并购,今年下半年确是一个机遇期。况且前段时间又传出承债式收购要调整“三道红线”指标。

虽然普遍观点认为,如果“三道红线”针对承债式收购定向放开,或意味着房地产行业将进入央企时代,但对于经营稳健的“腰部房企”未尝也不是一次赶超的机会。

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