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1)Office Properties(OPI) 以前就叫“政府不动产收益信托”(GOV),是外部管理的,而且管理公司是业界算是臭名昭著的The RMR Group(RMR) 。

2)我本来对内部管理还是外部管理是没有什么偏见的,但是研究多了以后发现,外部管理的REITS,无一例外,长期total return都不如同行,比如净租赁领域资产质量非常不错的Global Net Lease(GNL) 、American金融信托(AFIN) 。甚至很多是灾难性的,比如RMR管理的OPI、$Service Properties(SVC)$$Diversified(DHC)$
3)所以,我现在是无论公司如何声称管理层与普通股东利益一致,我都不相信。一般情况下,外部管理公司为了获得最大化的管理费,无论什么情况都只会想着“做大”规模,而不是想着AFFO/share怎么增长!最终的结果是,AFFO/share没有增长或相比同行增长缓慢,债务杠杆倒是逐年抬升,遇到一些不利事件(比如,大的租户破产、行业供过于求等,更不用说像去年的卫生事件、金融危机等大事件了)时,那就死得更惨了(上面提到的RMR管理的几个REITS无一例外都是AFFO/share下降,同时债务杠杆恶化)。还有一点非常可恶的是,外部管理的REITS,由于与外部管理公司之间有长期的管理协议,解约成本非常高,还很难被别的大同行并购[哭泣],所以连赌个被溢价并购的机会都很渺茫!【相反,内部管理的,如果遇到好的管理层,比如最近$Realty Income(O)$ 并购的VER,就有可能被并购而一次性价值变现!】
4)写到这里,我再啰嗦两句。作为普通投资者,其实我们可以将研究的重点尽量简化。对于REITS,主要关注三个指标就可以:AFFO/share是否有增长?债务杠杆是否恶化?派息比例(AFFO Payout ratio)如何?结合这三个指标,基本上可以判断这个REIT是在创造价值还是毁灭价值。比如,如果一个REIT多年的AFFO/Share不增长、派息比例低于100%(说明还是有留存AFFO的)、杠杆率不变甚至上升,那基本可以认为是“价值毁灭”,迟早远离!
引用:
2021-06-04 22:56
肖兄如何看OPI?在政府REITS里算股息最高的,为何呢?

全部讨论

2021-06-05 06:42

迟早原理—》尽早远离,指不适合长期投资。赌短期反弹的不再此论。

还有一个坑货是snh,投资养老院的,现在已经退市了。我被这两个坑爹货害的不浅

2021-06-05 15:11

被gov坑过,到现在对美股市场的reits都心有余悸

2021-06-05 08:48

真是专业
想弱弱地问一句,什么是内部管理,什么是外部管理?区别是管理方在Reits里有没有投资吗?

2021-06-05 05:27

请问派息比例低于100%应该怎么理解?reit不需要留一些钱吗?