第四次参加$新城控股(SH601155)$ 的股东大会
到场股东代表30多人，有大V@木文田躺平 @季鹤俊 等。现场出席高管有9位。
流程认真走了一个小时，之后是45分钟的高管问答，新城的交流一贯坦诚真实，通过现场问答，对新城未来战略有了直观的更新。
会后，照例董秘陈鹏总和投资者做了更深入的沟通。
总结汇总一下今日内容：
1、住开业务
政策暖风频吹，算是明确转向了，触底已确认，回升还没出现。目前各地项目带看客户明显增多，但销量增加还不明显，还需要继续蓄能。 目前销售进度比年初预期的好。
部分项目有微涨，不过后期还要观望。全国各地项目情况各异，不能笼统说好或不好，比如雷军的老家仙桃，去年吾悦广场开业后，住宅卖的特别好，今年每个月能卖100多套；徐州丰县的项目也卖的很好，一年去化1300多套。
目前公司以销定产，根据当地实际去化能力安排推盘，稳步推进。
恢复拿地的前提是市场平稳，且债务规模能平稳甚至略有上升时，一切以公司安全为前提。
代建业务公司开启比较晚，主要目的是维持和锻炼团队，毕竟公司在开发业务已经快30年沉淀，日后住开市场最少也有6万亿规模，肯定可以占有一席之地。长期而言双轮启动策略不变，短期停止拿地实在是无奈之举。
公司代建的优势是在全国各地都有开发经验，商业住宅全品类可操盘，具有独特优势。
目前已有40个代建项目在手，主要集中在优势区域，华北10个项目，江苏10个项目。
代建客户主要有三类，即政府平台公司及相关商业配套项目，地方民企的全案操盘，最后是爆雷企业被金融机构接管的项目，替金融机构代建。
2.、资金状况
项目的建设资金，保交楼资金是可以用正常销售收入覆盖的。公司的新开工也挂钩了销售进度，以销定产，实现自平衡。
今年一季度到期债务，已经通过发行中债增等手段，实现了整体规模维持，未下降。这样资金压力会小一点。
近期的到期债务还款资金已经到账，目前公司还剩约17亿美元债是纯信用的，争取陆续用吾悦抵押的经营贷或中债增担保来替换。现有已开业未抵押吾悦广场35座，估值300多亿，加上今明两年还有15座重资产吾悦可开业，合计50座吾悦抵押融资足以覆盖信用债。
存量吾悦抵押的经营贷抵押率在30%～50%不等，并非完全按照评估价来打折，还会考虑广场的租金现金流状况。
在政策春风下，公司正在安排置换，原来大多抵押给中小银行，额度小，利率高。现在工农建三大行已经开启经营性物业贷业务，这就有了腾挪空间。陆续，逐笔在谈，用更高额度，更低利率置换原有的贷款。整体可提升额度会有10%左右，利率已经有下降，具体幅度看下次披露。
公司140多个在建项目，有3、40个项目获批白名单，合计已放款十几亿。对于现金流充裕的项目就不报白名单了，这样可以灵活运用资金。
部分浙江的二线城市和南京已有项目落实政府回购，都是吾悦广场配套的住宅项目，有建成的房子也有未开发土储回收。
Reits 公司有3个项目在准备，不放弃年底获批的希望。去年全国已有4个项目获批了，收益率5%以上，第二批项目有百联和大悦城，估计很快落地，新城争取尽快入围。
综合判断，目前公司无论经营还是债务基本已经筑底，加上每年上百亿租金产生的50亿自由现金流支撑，爆雷可能性已经很小，可以说已经上岸了。
重点说说本次股份大会讨论最多的～未来战略。
此次房产下滑但对商业而言反而是战略性利好，因为新增商业供应大幅下降，只有已有项目的少量惯性落地开业。竞争对手在未来较长时期内都不会大规模新增竞品。吾悦广场的竞争环境变得更加可控。
现在三四线商业广场整体是比较均衡状态，大概10%地区面临过度竞争，10%地区没有竞争非常舒服，剩下大部分都是均衡状态。这种情况下，无论吾悦自己还是竞争对手都会对新项目非常谨慎。
三四线城市因为人口相对固化，新增客源有限，只能通过客单价来提升广场消费金额，所以天花板会比较低，大部分能达到10～15亿销售额就已经不错了（换算成租金约1.5亿～2.3亿，目前吾悦全国店均租金7000万，近几年开业的吾悦广场还有翻倍以上的空间。）而一二线城市的商业广场客源增长弹性大，天花板会高的多。
在已经达到均衡的三四线市场再去新增吾悦广场会显得不划算。而一二线城市大部分商业广场又是整体过剩的，好在还存在结构性的机会，抓住部分空白增长区域，还能做。
现在一二线城市大量广场经营不善，资产价格极端便宜。如果Reits渠道打通，新城可以并购盘活然后伺机通过Reits出售，目前中国利率低，资产价格也低的状况是天赐良机。形象地说，就是要买瘦猪，养胖它，然后卖肥猪。（这个模式跑通，新城将进入另一个境界）
新城主动缩减了轻资产项目，因为看上去美好，实际上轻资产项目的难度远比重资产大。虽然能分得30%的收益权，不用投入资金，但投入的团队和资源，有可能需要超过重资产才能做好，那真不如把宝贵的团队用在自己的项目上，收益更大，更长远。
如果上述养猪模式能跑通，轻资产不如收项目、改造、再Reits变现来的划算。
经过这轮市场波动之后，新城已经拥有了近200个吾悦广场的底层资产，也有了更大的底气。不需要再注重销售最大化，会调整结构，追求收益最大化。（小王总原话：再也不想循环之前模式，等待某一天再重复这几年的煎熬，哪怕学习香港模式，安全第一，分分红也挺好。）
说实话，我很敬佩小王总，这次股东大会，让我对公司更加放心了，看上去没太多野心的战略，长期看反而是收益最大的。完全符合价值投资的口味，也是骆驼精神的体现。
最后说说经营细节，管有冬总已正式接管商管业务，发表的观点也很有水平。
提炼重点：
对商家要有辨识度的深度运营陪伴，对客户更讲究情绪和陪伴，创造温暖有爱的环境，轻松，亲切，好逛，而不局限于好买。
具体操作中体现每个项目的个性化，每个广场客群都不同，因项目而变。讲究细节，提升体验感。
本人亲身体验几十个吾悦广场后整体体验，员工满意度，自驱力高，商场活动不断，温馨浪漫舒适，的确做到了管总所说。个人判断，已经大幅超越了万达。
结论，新城越来越靠谱，现在的股价就是老天爷送钱，坚定持有。$新城发展(01030)$
赶路一天，累了，今天就说到这儿吧，改天再聊。
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