新城控股股东会见闻 ～ 今年涨了36%,真的是被房开低估值错杀的消费股吗？

#2021股东大会见闻# @今日话题

截止今日收盘，$新城控股(SH601155)$ 2021年涨幅36%。

问答环节具体内容可以参考@肖生克的安迪 或@季鹤俊 的分享，我就不重复了，本文只分享我的收获和心得。

（现场问答录音如有需要，可私信我。）

新城有很多“2毛党”（20年前，新城b股股价0.2美元时，就持有新城至今的老股东。），大家对新城非常了解，非常确定，非常放心。

我是18年底开始买入新城，黑天鹅事件后，判断公司经营没大影响，大幅加仓，至今只买不卖，新城是我第一重仓股。

三道红线，两集中……山雨欲来风满楼，新城面临的挑战很大。

本次股东大会，我带着以下问题前往:

1、住宅开发接下来发展会如何？～如何应对新政？规模、利润能保证吗？能继续为双轮驱动输血吗？

2、商业开发竞争加剧对新城会造成什么样的影响？～万达谋划赴港上市，宝龙、中骏……竞争越来越激烈。

3、购物中心经营可持续吗？疫情影响，实体经济弱势，三四线城市消费力，人口因素…… 新城如何构筑真正的核心竞争力？

4、新形势下公司有哪些变革？组织架构，团队打造方面有没有变化？

结合晓松董事长、曲总、陈董秘以及各位高管的发言，以及会后交流，我归纳理解如下:

1、住开

目前两集中政策面对住开是严峻的考验，新城会保持理性，只拍有收益的项目。为此会不得不节制规模的扩张，操盘的全口径保持10%左右的年增长即可，权益销售规模尽量争取不下降。

近期在“梦幻”般高地价的城市，新城颗粒无收，但新城会尽量去积极参加更多城市的拍地，在当地团队强大的城市，新城还是可以拿到有利可图的项目，比如天津。还有一些地区比如福建，参加摇号，还是可以中的，这样的项目利润还不错。肯定比某些公司说的争取1%-2%净利润要高很多。

今年新城不再新进入纯住宅开发的新城市，争取现在已经进入的城市深耕，提升竞争力。

住宅开发很重要，有的公司不赚钱也做，是为了可以带来现金流、养团队。现金流是房产公司最重要的命根，所以新城一定会重视住开，但要算得过来账，不赚钱宁可不做。（笔者注:新城双轮驱动的优势此时更明显，上面说的主要针对纯住宅开发，新城大量通过购物中心勾地的项目，可以巧妙避开冲击。）

2020年住开结算毛利率是下降的，结合19、20年的拍地和销售状况，住开结算毛利率在接下来1～2年会有明显上升。

2、商开竞争

目前商开市场空间还很大，大家各自做自己的，有直接竞争的项目还是少数，没必要白刃相见，大家都没那么傻。并且每家定位都不同，很少有直接竞争。

相对而言，万达和新城定位比较接近，不过现在万达更倾向于轻资产项目；宝龙定位和新城还是有错层的，基本遇不到；现在和新城直接抢过项目的是X骏，他们比较激进，抢走的项目成本很高，新城是觉得无利可图了才放弃，以后这个项目的结局可能会比较难。

商开是一个很需要沉淀的辛苦活， 万达做到100个购物中心用了15年，新城也用了12年才达到100个购物中心开业。

新城的发展也是经历过两个不同阶段，前面5年都在紧张是否能顺利开业，5年后才能把注意力集中到如何做好经营。其他公司要达到有威胁的竞争，最快也还需要3-5年吧。到那个时候，真正的考验就会开始。

14-18年，新城坚定启动双轮驱动，当时所有同行都笑新城傻，毕竟这生意又笨又难，还沉淀大量资金，不划算。但正是这份不理解，给了新城绝世良机，如入无人之境，可以大肆布局，有这几年，已经很庆幸了。接下来3年，关键挑战就是如何抓住这个窗口期，提升核心优势，建立强大的护城河。

现在年新增30座重资产吾悦广场已经是新城能力的极限了，这不仅是资金问题。如果再多，可能就不得不降低测算要求，去拿条件不太好的项目，这不是新城想要的，所以扎实一点，30座已经是极限了。

轻资产项目现在当地政府并不是非常欢迎，新增数量存在很大不确定性，也许很少，也许可以增加很多，取决于是否有合适的项目。

条件很差的项目，其实很难做好的，新城不会接；条件很好的项目，业主方的条件会很苛刻，也不容易谈成；项目条件尚可，通过新城赋能可以做活的项目新城才会接，这种项目可遇不可求。

轻资产项目新城一般会分得30%的利润，赚的不多，平均一个项目收益就1000万左右。

从拓展区域而言，长三角是新城的大本营和根本；珠三角新城做了很多努力，见效并不明显；中西部新城有明显的竞争优势，业绩很好，特别是成渝地区，公司会加大对中西部的投入。

3、购物中心可持续经营

疫情对购物中心生意还是持续有影响，一方面2020年底开业的吾悦会比较仓促，需要时间来培育；同时有部分地区疫情管控较严，影响生意，公司今年一季度针对性对局部地区有补贴支持；不过这都是局部的、暂时的，一季度公司整体的广场运营和收租指标都是达到预期的。

股东反映的武侯、北海、桂林等小部分吾悦运营的确没达到目标，公司也在督促和想办法提升，会有改善的。（注:这是我今年去实地考察的结果，有10%左右的空铺，当然这些商场只是在新城内部较差，全社会看还是中上水平的。）

晓松董事长分享:现在无论是网购冲击，还是各类经营成本上升，两头加压，承受最大经营压力的实际上是商家。只有真正帮商家赚钱了，商家活的好了，新城才会有更好的发展。

晓松董事长今年引领的工作重点之一就是如何为商家赋能，帮助商家提升经营能力，具体措施如学习北美的shopify，大数据赋能，提升会员服务……让新城真正成为帮助商家赚钱的平台。

现在吾悦主要是收固定租金，吾悦已经把经营场地发挥到了极致，中庭、走廊、户外广场能用的都用上了。未来如果想进一步提升租金收益，只能通过赋能商家，让商家赚得更多，吾悦才有可能收取商家超额利润的分成。新城也会选择部分主力商家重点支持培育，相当于合伙经营，利润分成。

新城出售的“金街”商铺是利润的主要来源，净利润率是住开的两倍。但金街由于非统一产权，难以统筹管理，并主要是餐饮、培训、服务类商家等承租能力较弱的业态，出租收益并不高。虽然这是行业通病，已经出售的商铺收益也和新城无关，但如果长期得不到改善，会影响日后“金街”的销售。

新城今年特别重视，把“金街”的运营状况也纳入到商管团队的考核中，改善“金街”运营状态，也是曲总的“6大使命”之一。

有规模优势的购物中心是店大欺客，新城的出租率是行业最高之一，是妥妥的甲方。但新城能主动认识到商家的盈利才是购物中心的健康根基，从战略高度主动帮扶赋能，解决了商户的生计，将来再多的同业竞争也不怕。这方面新城又领先了半步。

4、公司变革、及其他

过去追求标准化，现在要变为个性化。标准化优点是快速复制，随着规模扩大和竞争要求提升，已经很难一套标准适合所有地区，只有每个地区做出自己的个性风格，才能更具竞争力。

与之相配套，要给前线更大的授权，才能高效个性化。集团在组织架构上正在调整，砍层级，从四级管理减到三级，这样可以反应更快，更有效。

保持务实扎实的风格，不盲目追求规模，不达测算利润的项目不做，专注双轮驱动，深耕挖潜。

公司也会尝试新的模式，但不会盲目跟风。前几年公司也组建过专业团队研究长租公寓，结果搞了3年，还是没办法找到能够盈利的途径，结果就主动解散了。康养、酒店、办公楼等等公司都会研究，但没找到合理盈利途径前，不会盲目投入。

晓松董事长现在主要工作是三方面:1、公司发展方向，2、组织架构调整，3、团队激励。

关于商管分拆上市，公司在研究，目前没有方案。

还有股东关心的市值管理，公司认为重点是把业绩做好，给股东更好的回报。还有就是坦诚积极沟通，让公司更加透明可信。这些才是根本，至于市场给多少估值，这个是市场的事，公司也无能为力。

一般我们认为当租金净利润占到总利润的10%以上，市场的估值就会逐渐从房地产开发行业转到消费行业。新城租金收益上升速度很快，去年60来亿，今年预计就接近90亿了，明年100多亿。当然，虽然这是普遍规律，但市场可能会有滞后反应，量变引发质变是必然的，什么时候引发质变是谁都没法估计的，所以最好的选择就是长期持有。

新城也在努力做好业绩，争取信用评级上调，有望在不久将来再降低一个点的融资成本。

终上所述，我对新城控股当下的判断如下:

1、管理层风格非常理性稳健，有很强的洞察力抓住发展的关键，优秀，值得信赖。（过往的承诺都得到兑现。）

2、抓住了县域经济消费升级的大势，在关键窗口期建立了明显的领先优势，5年后重资产吾悦广场250座以上，租金净利润100亿以上，确定性强，永续。3-5年净利润大概率翻倍。（具体数据分析不展开，建议参阅@死磕新城一千天 的专栏，他研究很详尽。）

3、新业务转型已经成功的房企，新城双轮驱动目前离不开住宅开发，但公司把住宅开发定位在完成吾悦布局的必备工具，待吾悦规模形成，住宅开发即便萎缩，也不影响大局。

个人意见:新城目前市值1000亿，市盈率6.9倍，股息率超4%，未来3-5年仅靠业绩推动就能翻倍，如市场估值标准转换，则戴维斯双击，属于一眼就能认出来的胖子。我选择安心持有，反正股息足够生活开支了。

花絮:

1、晓松董事长今年发言气场更有了王者风范，底气十足，坚定，清晰。

2、曲总今年笑容有点洋溢，晓松董事长提到曲总时，有4次，曲总忍不住发出自然的笑声。

3、陈鹏总会后照例非常详尽地解答股东们的所有问题，无论是否重复提问，或者只是低级的常识问题，都耐心一一作答。最后股东们相约，待新城市值再翻倍时，一定要好好庆祝一下🎉。

4、每年股东大会也是我们新城铁粉相聚的好日子，一起熬过黑天鹅，改过无数次群名，终于迎来新的群名:新城向前，岂止百元。

5、晚上十点的新城大楼，例行在加班。辛苦了，新城人，谢谢你们。

6、明天出发，去看看喀拉峻草原最美的时刻，感谢价值投资，让我走上人生的康庄大道。

$万科A(SZ000002)$ $华侨城A(SZ000069)$