新城控股股东大会见闻 (老王、疫情、房市饱和、机构回避、持续低估值,还能持有吗?)

#2020股东大会见闻# @今日话题

21年后,又到波澜壮阔的5.19,恰逢新城控股2019年股东大会。

现场问答实录可以参阅@季鹤俊 的专栏,本文主要分享个人的现场收获。

投资$新城控股(SH601155)$,已经坐了2次过山车。

今年医药、科技都猛涨,唯有新城还在跌。

过去1年,持仓的其他所有股票涨幅都远超新城。

继续持有新城吗?还是把握趋势,切换到无限想象空间的医药科技股?

逗你玩的,作为价值投资者,以上这些都不是我关心的,我真正关心的是十年后新城的样子。

包括:1、新管理层是否优秀;2、吾悦广场双轮驱动是否可持续,天花板多高;3、面对不可避免的竞争,新城的护城河还有效吗?

带着这三个疑问,我来到现场闻闻“味道”。

花絮:群友大海从广东提前一天赶到,21:30拍摄的新城总部大厦,灯火通明,保安说这是常态,还有通宵加班的。地下车库BBA占比很高。


从到达新城总部大楼门口开始,每时每刻都有彬彬有礼的管家关注并引导,现场管理非常有序,电梯里遇到的员工也都很愉悦很热情。

与会股东很多老面孔,都是个人投资者,新城前十大股东都是牛散,机构只有前海人寿一家,也是这个月刚刚进入的。(想象一下,待老王尘埃落定,机构开始进入,会是什么局面。[大笑]

第一个提问者:“我是巴菲特——江西的。”。全场哄笑,晓松总笑得最开心。

一、新管理层是否优秀?

晓松总:“接任董事长以来,我的工作重心变了,从原来90%管理,10%对外到50%对外,50%管理。更重要的是,以前都是做‘事’,现在都是做‘人’的工作。我发现人用好了,事自然会超预期完成。”。

“我是因为热爱才进入新城的,如果没有热爱,我不如去找点投资做做,多轻松多自在啊。我会努力把新城做成百年老店。”

“2008年我们退了南京一块2000元的地,没想到2年后我们以7000元的价格拍回来了。这件事让新城反思,存住宅开发受政策影响太大,太不可控。等房子造得够多了,以后就没有业务了。而商业广场运营会是非常长期的,一旦做好,很稳定。吾悦模式、双轮驱动在那件事后就萌芽了。”

“我们发现所有的项目如果都到总部走流程,老总们每天过流程就会占用一整天,太没效率了,因此管理简化是必须的,放权给各个区域会更高效。”

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晓松总接任董事长以来,从发布通告到迅速卖项目、全力销售,所有的应招都是非常稳健智慧、值得赞叹的。此次通过现场交流,能感受到晓松总稳重、不死板,坦诚直接并能很好聆听到对方的心声。他崇尚务实高效,不太拘泥形式,并有创新思维。在管理风格上,倾向于赋能型而非独裁型。新城管理架构调整的方向也是减少层级,区域赋能,通过授权和收益捆绑激发团队的主动性,更多是共创共享文化。曲总介绍,新城商管也实施了跟投激励政策,这在同行是唯一的,难怪越来越多的人才从万达流入新城。

在管理层眼里,87年的晓松总还是个年轻人,但好在沟通很轻松,懂行又能听意见,放手授权,如果我是管理层,在这样的董事长手下,应该会尽情去拼吧。

之前对董事长太年轻、陈德利总离任的顾虑全消除了,现任管理层磨合默契,非常优秀,相信年轻又老道的董事长更能带领新城跨入新时代。

会后,非常感谢陈鹏董秘特意留下来,非常耐心回答股东的提问,他特别指出新城是很诚恳务实的,以往的记录都证明了言出必行,今年4、5月份大幅拿地,都是为了确保今年2500亿目标完成。(公司今年目标是考虑疫情影响后,慎重调低的,也是少数几家务实调低经营目标的头部房企。)

二、吾悦模式、双轮驱动是否可持续,天花板在哪里?

晓松总:“到2025年全国8万方以上的综合体,可以开1400家,新城今年计划吾悦新拿地40座,新开业30座吾悦广场。至于5年内一共计划开多少家,出于监管规范我不能说。”

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按照5年1400家的容量,竞争还没到白刃化阶段,新城更多挑战的是自我极限。保守计算每年50家,到2025年底也有250家,加上现有的63家,合计313家。成熟吾悦广场租金可逐年增长,平均可以达到每家租金收入1亿左右,按目前保守的40%净利润计算,2025年313家吾悦广场租金收入313亿,净利润125亿元。哪怕到时候房地产开发降为0,新城依然可以活得很滋润,很长久。这个天花板足够支撑新城长期增长,成功涅槃。

我近几年中西部三、四线走得多,实地考察过昆明、西安、蚌埠、汉中、龙泉、骆驼、泉州等10多家吾悦广场,除了轻资产的成都武侯有空铺,其他的新、老吾悦广场全都满铺经营,业态饱满,氛围融洽。实地考察验证了三四线城市综合体商业模式是成立的,并且很刚需。吾悦广场大大提升了当地都市化生活水平,成为城市地标,也是市民日常活动中心。

(同时会考察吾悦周边的万达,万达透露出浓浓的‘健林味’,氛围和人流普遍不如相邻的吾悦广场。)

投资新城,其实不是投资房地产开发业务,而是投资长期运营的城市综合体,房地产开发只是滚动获取综合体的手段。这才是双轮驱动的核心含义。

三、面对不可避免的竞争,新城的护城河还有效吗?

晓松总:“竞争主要是人才竞争和综合运营能力的比拼。正如你所言,越来越多公司来挖我们的人,所幸的是很难被挖走。每个人选择一家公司无非看重三点,工作氛围是否轻松,平台发展空间是否够大,待遇如何。这几点我们都做得很好。”

“商业综合体和住宅开发不一样,比拼的不是拿地和建设能力,关键看综合运营能力。比如一年半满铺开业和三年后再开业,从投资回报比算天差地别。(笔者注:全国只有万达和新城能做到一年半内满铺开业。其他品牌招商积累、营销能力、运营管理能力,这些都不是花钱能迅速建立的。新城当年也是花了三年时间潜心磨砺,才开始大力扩展。2年内,竞争对手不具备这个能力,扩张越快,失败得越快。2-3年后,该付的学费付了,该积累的经验和团队积累了,到时候对新城会有挑战。因此我们要抓紧布局,扎实基础,创新迭代。)”

陈鹏董秘:“我们刚开始建吾悦广场时,同行们都不理解,这么快速赚钱的年代,投资资金周转率这么低的商业广场,太不划算了。现在看来,我们也因此建立了很强的护城河,别人也很难一下子建很多广场来和我们竞争。”

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商业广场很多,但真正经营好的真的不多,有大量位置绝佳却经营惨败的案例。新城能做到快速扩张同时优秀运营,这种能力不是简单招个老总可以形成的,这对企业文化、团队协作、口碑积累都有很高要求,护城河依旧很深。并且一个区域,有了综合体后,如果运营良好,后来者是很难再来竞争的,除非准备鱼死网破,因此占据了优势位置,相当于建立了垄断优势。当然这条护城河需要随时清淤,不然如果管理混乱也容易淤积失效,庆幸的是,截止目前,新城干的很漂亮。

投资策略总结:

1、新城目前现金流充沛,负债率低,融资、拿地、销售已恢复到去年同期水平,商业广场销售也已恢复到90%,老王事件和疫情影响已基本克服。

2、新管理层优秀,经营良好;护城河依旧,具有竞争优势;双轮驱动逻辑未变,能摆脱房企活下去的魔咒;未来十年可持续发展,确定性高。

3、商业广场一旦建成可用很多年,后续资本投入极少;对租户有很高的议价权;没有应收款,现金流很健康;毛利率高,体量够大,新城的商业模式非常优秀。虽然不及茅台的无本生意优秀,但目前静态PE仅5倍,股息率5%+,未来三年业绩大概率翻倍,并可持续稳定,是绝好的投资标的。

我准备长期持有,持股收息。


会后,感谢@普熏一切 安排聚餐,我因赶飞机缺席,甚是遗憾。每年的股东大会也是股友难得一聚,把酒畅聊的欢庆佳节。

价投之路是孤独的,目前我长居成都、宁波两地,欢迎股友交流,小聚。

阿萌

2020年5月20日 小满


$蓝光发展(SH600466)$ $金科股份(SZ000656)$ #今日话题#

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精彩评论

MiLeo05-20 22:49

多谢分享,“晓松总接任董事长以来,从发布通告到迅速卖项目、全力销售,所有的应招都是非常稳健智慧、值得赞叹的。此次通过现场交流,能感受到晓松总稳重、不死板,坦诚直接并能很好聆听到对方的心声。他崇尚务实高效,不太拘泥形式,并有创新思维。在管理风格上,倾向于赋能型而非独裁型。”

老乡阿萌05-21 01:48

新城历史证明1年半满铺开业,目前已开业63家,共布局126家吾悦,今年40家,另有7家推迟到明年。按节奏完全正常。万达广场开到100家用了11年,从2014年的100家到2019年的300家只用了5年。

陈海涛周游世界05-21 07:13

谢谢阿萌的新城股东会分享

小P散05-20 22:52

一股都可以,费用自理.

内在动力05-20 22:40

需要多少股才能参加股东大会

全部评论

慧达667732分钟前

出这么大的事,看着雪球有些大佬跪舔,呵呵,还是只看钱。

威廉1905-27 21:35

未来五年业绩大概率翻倍,请讲讲如何达到?

NileCrocodile05-26 23:43

按你这么说,什么东西有护城河? 把会做的人挖过来就行

祁门红05-26 22:49

谢谢分享。有个问题想请教一下。同样看重商业地产运营,在新城和港股大悦城地产你觉得哪个更好?

我是来玩玩的啊05-26 22:39

为什么新城商业综合体能做好,其他却做不好?做商业综合体的太多了,大悦城、恒隆、陆家嘴等等,如果运营能力是护城河,难道还有挖不来的人才吗?是万科 融创缺钱吗?