此前写了一篇绿城管理控股的投资文章更偏经营分析，本篇作为姊妹篇对其估值。
市场上对企业估值工具比较多，PE、PB、股息率是最常见也最简单的估值方法。我认为最合理的估值方式还是回归本质的生意经营：企业全生命周期能产生的自由现金流折现。现金流估值有较多经营假设及主观财务判断，但它仍是最贴合投资逻辑的估值方法。以下正式开始估值：
现金流折现估值：
2023年净利润9.74亿，每股收益0.5元，每股分红0.5元。经营现金流净额与净利润的比值近3年都在97%以上，说明净利润基本都能转化成现金收入。
关键假设1：利润天花板45亿。此前预估过绿管的收入天花板大概会稳定在300-350亿，作为轻资产运营保守按净利率15%预估（近3年净利率呈上升趋势：25%-27%-29%），净利润天花板在45-50亿，保守按天花板净利润45亿。
关键假设2：净利润增速。2021-2023年净利润增速28%、31%、30%，预估2024-2026年净利润增速25%、2027年-2031年净利润增速15%、2032-2034年增速5%，2034年达到利润天花板。
关键假设3：折现率8%。当前30年国债收益率2.6%（无风险收益率），中债企业债（A+）30年收益率8.2%。
关键假设4：绿城管理能长期保持轻资产运营，没有大额资本再投入，项目经营现金流与利润持续保持一致水平。
结果：
根据现金流估值模型测算，按8%折现率估值430亿，也就是即使按照430亿的价格买入绿城管理，也能获得年化8%的收益。在当前140亿的市值下，有接近3倍的市值增长空间。
更进一步提高安全边际：
按10%折现率，估值325亿。
按15%折现率，估值193亿。
按20%折现率，估值130亿。
绿城管理当前市值140亿，按现价买入可以获得年化19%收益率，同时还有8%的分红。虽然今年绿城管理已经上涨30%，但仍然是一个收益率非常高的标的。我1股未卖，并准备按原计划将今年的股票分红全部买入。
注：本人持有文中标的，分析仅代表个人观点，本文不构成任何投资建议。