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说一个观点，不知道玩地产股的人是不是认同，今年虽然不一定是地产股销售额的顶峰，但是可能地产盈利的高峰。
17年卖的房子是15,16年拿的地，15--16这一个时期拿的地便宜，17年卖的房子贵，所以这个时期的利润是最高的，瞎比喻一下，这个时候100万的销售额，有35万毛利，25万净利
19年卖的房子，是17,18年拿的地，17--18年的地价就贵太多了，毛利直接被打掉了，即使销售额增加，总的净利反而减少，瞎比喻一下，这个时候100万销售额，大概只有25万毛利，10万的净利，即使销售额增加50%，净利也只有15万。
19年差不多是17年销售的决算期，所以19年可能是房地产股盈利顶峰，等明年结算18年卖的房子的时候，总利润可能就下来了
第一层思维：业绩好，估值低。这是我们眼前看到的。
第二层思维：销售增速在放缓，土地成本上升了，所以未来两三年净利润增速会下降，甚至可能负增长。第一层思维的人在后视镜看问题。这是目前看空的人的想法。
第三层思维：目前地价往下走，低负债的龙头低价拿地，土地市场集中度在大幅提升，下一轮地产行情中，龙头公司将再一次大幅提高市占率、量价齐升。更何况现在的股价连第一层次思维都未反应完。第二层思维的人犯了短视的错误。
提这个观点的人建议了解一下地产公司的土地增值税。太过高估土地增值给地产公司带来的利益。才会觉得目前地产公司利润好似虚高。实际上嘛，土地增值税基本抽走了土地增值带来的毛利。
你去翻翻几只有股权激励的地产公司$迪马股份(SH600565)$ $中南建设(SZ000961)$ 。$新城控股(SH601155)$ 。19年的利润大概仅相当于后年的1/2。
鹿鼎公假设的数据不准确，太粗糙了：
净利基本就是毛利扣除所得税，所得税一般25%左右吧，不是35万到25万或者25万到10万的关系
毛利率我统计了万科的，没有35%
土地占营业成本的比例应该没有那么高
地产公司买地的时候，都要核算内部收益率，地价贵的时候，我认为买地会少
最后，大家看看万科2011-2019H的营业额，营业利润率，净利等统计，感觉净利和营业额关系最大，营业利润率波动没有那么大，20%正负3%。这么长的跨度，肯定有地价贵的，也有地价便宜的时候。