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核心观点
亿翰数据显示，2019年8月百强房企单月销售金额环比+6.07%，同比+16.54%，同比增速较7月降低4.27 pct；1-8月累计销售金额同比+14.25%，增速较1-7月下降1.32 pct。8月百强销售环比增长、同比增速放缓，但整体依然好于行业增速，彰显重点房企销售韧性。我们认为TOP10龙头房企今年仍能稳步前行，而部分TOP50优质二线房企有望延续良好的销售弹性。随着利率市场化所带来的利率中枢潜在下行以及房地产市场景气度调控效果的显现，优质房企业绩潜力有望推动估值低位修复。
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8月重点房企增速略有回落，TOP30-50门槛增速延续领先
2019年8月百强房企（公司可比口径）单月销售金额同比+16.54%，增速较7月降低4.27 pct，单月环比+6.07%。1-8月累计销售金额同比+14.25%，增速较1-7月降低1.32 pct。1-8月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别同比+12.12%、1.47%、17.86%、28.07%、1.84%，TOP30-50门槛提升幅度延续领先。8月百强销售环比增长、同比增速放缓，但整体依然好于行业增速，彰显重点房企销售韧性。
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龙头彰显逆周期优势，优质二线增速延续领先
8月TOP3增速提升最为明显，单月同比+24.79%，较7月提高15.96 pct，进一步彰显资源底蕴优势。TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100梯队单月分别同比+15.23%、+37.08%、+9.10%、+21.50%、-1.41%，增速较7月分别-1.14、+6.58、+5.80、-13.89、-23.23 pct。8月同比增速靠前的主流A股上市房企为金融街63%、金科股份63%、金地集团46%、阳光城42%、招商蛇口36%。1-8月累计增同比速靠前的为金融街54%、大悦城51%、华发股份50%、金科股份35%、招商蛇口36%、阳光城34%。
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8月重点城市销售景气度继续回落
8月重点城市景气度继续回落，全国43城8月（截至30日）新房销售面积同比-7.58%，同比增速较7月回落7.11 pct。一、二、三四线城市8月分别同比-8.06%、+6.41%、-20.75%，增速较7月分别-16.17、-10.73、-3.02 pct，一二线城市回落最为明显。730政治局会议延续政策定力，信贷政策依然趋紧，且房贷利率连续2个月回升，需求观望情绪或有所回升。融资收紧叠加销售回流预期放缓，我们认为主流房企会继续放缓增量拿地，加快存量变现，具备货值底蕴的房企增长确定性更高，后续需要关注基本面景气度压力下政策环境相机决策。
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盈利集中度提升、负债率平稳改善，继续看好优质房企估值低位修复
2019上半年我们重点跟踪的77家上市房企归母净利同比+18%，其中龙头和中型、小型房企分别+24%、+21%、-24%，盈利集中度持续提升且负债率平稳改善。随着利率市场化所带来的利率中枢潜在下行以及房地产市场景气度调控效果的显现，优质房企业绩潜力有望推动估值低位修复。继续推荐：1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企（万科A等）；2、具备高周转能力和回款能力的成长企业（中南建设、金地集团、华发股份等）；3、受益于公募REITs未来推进的优质商业物业企业（大悦城等）；4、受益于物管规模快速扩张的央企龙头(中航善达等)。
风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。
风险提示
行业政策风险：“一城一策”落地的节奏、范围、力度，流动性改善的节奏和力度，房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。
行业下行风险：若调控政策未出现较大力度放松，行业经历2008年以来最长上行周期后，需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能（尤其是部分三四线城市），使得行业销售、投资增速低于我们在悲观情景下的假设值。
房企经营风险：房地产行业融资环境暂未出现明显放松，销售下行可能导致部分中小房企资金链面临更大压力，不排除部分中小房企出现经营困难等问题。