简单聊下房企研究几个基本要素。
要研究好一家上市房企,需要宏观和微观两个方向的要素。
宏观方向不同时期标准不一样,进入2019这个节点我个人认为宏观比较重要的如下
1,拿地能力(有能力拿到低价地的房企永远占优,国资房企头部房企具有这方面优势)
2,融资成本,房企始终是要靠金融杠杠做开发,综合融资成本非常重要
3,储备质量,现阶段土储充分且主要布局在一二线的受益
微观方向其实就是多花时间多花心思
1,财务报表,看回款率,现金流,负债表
2,尽量每一个项目去跟踪,尽量记录每一个项目权益比例,楼面价,总投资额,销售均价,交房时间表
3,历史分红率,信息披露透明度,高管人品。
上市公司的每个项目都去跟踪,的确是需要很大的工作量,如果是恒大碧桂园这样的体量,以个人的能力也几乎是不太可能的,目前我也局限于一些小体量房企,比如华发股份,华侨城(华侨城利润体量大,但是项目数量不大),首开股份。
这两天新研究的金地集团,其实粗看挺美的,融资成本几乎是房企里数一数二的低,分红稳健,股权结构好,当前估值不论市盈率还是市净率在地产板块横向对比都很低,土储绝大部分在一二线。
但是具体到微观研究时,看到上海祝桥地王项目当前售价亏损,天津双峰道近50亿地王接近6万楼面价,而南开区也好和平区也好,新房售价超过6万的都渺渺无几,又大概率是一个亏损较大的项目,其余杭州萧山地王超低毛利率,东莞,温州,南京也有不少项目按拿地楼面价和目前售价比,毛利很低。而金地过去两年分别35%,42%的毛利率,未来肯定不可持续,也许2019结算高峰一过,金地就会面临增收不增利的尴尬局面。
后续还需持续跟踪,如果2019年后面的拿地偏理性,没有高价地王,而价格还合适,适当的时机可以考虑。就这样吧
$华侨城A(SZ000069)$ $华发股份(SH600325)$ $金地集团(SH600383)$
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不畏浮云遮望眼OO07-06 19:15

佩服

宁静致远志在千里07-06 12:27

房子卖的快,不一定就是好事。跑马拉松的选手,你让他一开始就全速跑,能撑到终点么?企业根据国家政策,根据自身存货,制定合适的去化速度,也是种经营手段。

霁泽九九07-06 00:29

感觉华发销售增长不稳定啊,17年销售不增长,18年58%,属于中上,19年还好,上半年权益增41%。屯了那么多地,感觉去化为何那么慢,预收款增长确实不多,这么去化利息吃利润啊。

霁泽九九07-06 00:20

差别化拿地模式,这点新城很不错。

霁泽九九07-06 00:18

金地研究很到位,权益也很低,今年冲量会更低。