上周五带着来自大湾汇、雪球和微信群内招募的十几个人的调研队伍，有机构，也有个人投资者，一起走进华侨城总部调研，与投关负责人、财务负责人、文旅负责人、人力资源负责人等管理层面对面交流了2个小时。
因为内容不能录音录像，我只能间接说我的印象。
首先，华侨城是个做事正规按流程，办事严谨按规章的央企。
从进入公司的报备、门口保安的检查体温和确认身份，到进入会议室的座位和牌子，包括看到总部大家的办公格子间，都规规矩矩的，包括问到最近的回购和股权激励，回答内容也都是按照规定，例如给员工的股权激励的价格将不低于前面多少个交易里均价的50%，或者净资产的50%（？）这两者取更高值，总之，回购的股价对员工股权激励没那么重要，因为会打5折授予。
其次，华侨城是个文旅具备大量复制性的公司
管理层明确告诉我们欢乐谷和欢乐海岸具有可复制性，大部分文旅小镇还不能盈利是放在集团的， $华侨城A(SZ000069)$ 在集团的定位就是价值实现者，目前占了集团大部分总资产和绝大部分利润，世界之窗和锦绣中华、东部华侨城、宝安中心欢乐港湾等都是特殊的存在，不具有复制性。
欢乐谷目前全国有8个，官网有公布主要会在一二线核心城市复制，欢乐谷是封闭式景区；
欢乐海岸我们调研了深圳欢乐海岸1.0产品、顺德欢乐海岸2.0产品，一致认为很成功，欢乐海岸是市区的开放式景区，人气旺，用户来的频度高。布局的欢乐海岸占了湖、海、江、山等稀缺自然资源，搞活区域经济，丰富当地生活，结合当地文化，有利政府、住户、游客、入驻品牌商和华侨城公司，而且周边会注意配套公司的住宅、公寓等可售项目，合作开发为主，正在加快回收现金流，顺德欢乐海岸结合了深圳欢乐海岸和欢乐谷项目，把游乐项目放在开放式精确，分别收门票，实地考察人气很旺，门票收入应该可观，欢乐海岸的旅本身变轻变旺，南京欢乐海岸和宁波欢乐海岸是3.0产品，又在改进，还在建，引入合作方来在改进商业广场，并引入地铁站，让人气更旺，把摩天轮加大，作为地标等。
管理层认为欢乐海岸很值得复制，我们向管理层提出：这么好的欢乐海岸，而且可以开在顺德这种三四线城市，那就可以在全国上百个城市的有独特自然资源的城市市区，请公司以后公布扩张目标和利用自己的运营经验和效果，加快布局，加速复制。
公司说华侨城文旅方面是对标迪斯尼的，多年是亚洲第一，将考虑我们的意见，但不会随便承诺。
我们希望华侨城继续做事同时，披露的信息更详细，指引更清晰，这方面得看未来变化，但是我们看到了成功的欢乐海岸的大量复制性，希望公司成为一个更鲜明的文旅公司，将获得更高估值。
再次，华侨城地产业务在变快，产品力一般
查阅相关公告发现公司从2017年以来跨越式发展，加大了拿地，大部分分布在一二线城市，拿文旅综合项目时候配套有较高比例的住宅和公寓等可售部分，过去周转太慢，短期提高周转较难，所以华侨城很多项目都引入合作开发方加快周转，很多项目在拿地时候自己就不拿100%权益，减少拿地开支，与 $万科A(SZ000002)$ 、绿地控股、金地商置、 $保利地产(SH600048)$ 等房企（国企较多）联合拿地，或者自己拿地后卖一些权益给融创中国等周转快的公司，让其它房企去操盘和销售，我调研看到南京欢乐海岸和宁波欢乐海岸的文旅还要建设几年，但是住宅已经售罄，资本回收加快。自己再精雕细琢文旅部分。
这是扬长避短的巧妙方式，将会快速改观公司现金流。
我调研看到华侨城过去在深圳代表豪宅的原因是地段好，绿化多，而产品力其实一般，现在华侨城把住宅交给合作方开发，他们的销售也说过其实房子大家都差不多，主要是地段不同。所以走进总部时，没再问产品力问题，我也看合作开发方式挺好。
最后，是我的阶段总结
华侨城是一个走了很多弯路，过去有很好积累，但很慢的公司，多地调研发现华侨城正在变得更聪明，更快速，更正规，更开放。
我认为这是一个向下有保底，向上有空间，成长确定、资源稀缺、持续性高、估值可能提升的公司标的。
利益申明：本人通过4个月的调研和看法改变，已从不看好，到在疫情中较高比例买入华侨城，以上说法可能偏颇错漏。